青菜雞湯：如何實現財務自由？（一）庶人版財務自由

06-20

財務自由幾乎是每一個人的夢想，但是自認為達到這個目標的卻不多。是否這只是少數富豪的專利呢？我們先要了解一下財務自由到底是什麼。

首先按照官方的說法，財務自由就是你的資產產生的被動收入必須至少要等於或超過你的日常開支，即財務自由=被動收入>花銷。何為被動收入？例如存款利息、房租收入、版稅稿酬、小弟進貢等等只要躺著自動就會找上門來的收入就是被動收入。舉個例子來說，如果您有2套老破小，自住一套出租一套月入租金3500元，雖然您沒有正經工作，但卻是個一人吃飽全家不餓的超級宅男，每月花銷能控制在3500元以下。恭喜您已經順利實現了屌絲版財務自由。

所以從公式就可以看出來，要實現財務自由只要增加被動收入，降低日常花銷即可。當然，大多數人是不會僅僅希望自己去享受屌絲版財務自由的，所以說如果要達到財務自由，生活質量本身就不能太差。拿一線城市的標準來說，維持一家3口普遍認可的體面的生活費用基本是50萬/年這個標準。所以我們也不求奢華，以好好過日子為心態基礎，計算一下如何來配置資產能夠達到「庶人版財務自由」要求。

首先，既然我們討論的是被動收入，當然您首先要有能產生被動收入的「資產」，畢竟在門口直接放根竹竿就向街坊鄰居收過路費的話很快是就能喝到派出所提供的涼茶的。那什麼樣的資產是可以產生被動收入的呢？一般來講就是能夠出借使用權來博取收益的的資源，說人話就是借得出去的東西。比如：能租得出去的土地或房屋可以博取租金收益；有錢借給他人可以獲取利息；有知識產權或藝術版權可以博取版稅收入等等。作為絕大部分稟賦平平的普通人，能夠出借一般都是房產和金錢這兩塊資源。而作為討論的另一個前提就是，能夠出借的一定不是您自己住的房子，所以被動收入是建立在可投資資產上的。

先排貸款負債的情況，全部按照自由凈資產來計算。以青菜熟識的一個典型的中產家庭老Z先生家來建立一個模型。

老Z一家3口在一線城市內中環之間擁有一套自住房價值800萬，其餘的資產作為可投資資產進行配置。最普遍的情況是有一套內環老破小价值350萬，手上有100萬存款，50萬股票。按照這個配置，總的可投資資產只有500萬，固定資產：存款：證券=70%：20%：10%。不要和我說你身價超千萬，有種說服你老婆把800萬的房拿出來投資，自己住350萬的老破小去。目前一線城市住宅的普遍收益率年化1.5%，銀行3年期存款收益2.75%，老Z作為資深股民雖然割的一身好肉但按照他的說法證券理財有年化5%收益（念在他夫人偉岸的背影和杠鈴般的笑聲上我們先閉眼相信他），那麼按照老Z先生這個投資理念下的資產比例我們計算一下需要多少資產能夠實現50萬/年的庶人版財務自由。

我們可以看到，雖然老Z名義資產上千萬，但是由於老破小年租金只有5.25萬，就算加上存款利息2.75萬和理財收益2.5萬，老Z一年的被動收益也只有10.5萬。離庶人版財務自由還差了40萬。按照老Z 的資產配置比例推算，實現財務自由的情況下需要有1600萬的房產（相當於內環內180平板樓），460萬存款以及230萬證券產生的凈資產產生的收益，而總資產大概需要達到3000萬左右。如果自住房再大些，再加一套投資房產，估計這就是網上流傳的5000萬實現財務自由的計算樣板了。按照老Z年入40萬的家庭工作收入能餘下20萬積蓄，加上每年10萬的被動收入，只要56.6年以後就能財務自由了。如果把所有的收益存入銀行，這個目標能夠提前3年左右實現。只要身子骨硬朗，工作到91歲的老Z一家也許能看見那一天。

看來老Z的例子是不是感覺有點失望，他的收入在中產來說不算低卻難以在退休之前達到財務自由的目標，那有沒有辦法更快得實現財務自由？答案當然是有的。除了關燈吃面，把生活開銷降到10萬以下立刻財務自由外，顯然增加收入提高資產配置的收益就是不二法門。

線來看看固定資產這塊，市場上除了住宅以外還有商鋪辦公類產品可以選擇，一般來說成熟的商鋪可以達到4-5%左右的回報率，辦公物業的回報基本也在這個水平線上。哪些說商鋪多的租不掉的沒人讓你到鳥不拉屎的新城去買商鋪啊，你買的時候開發商也沒僱人營造人頭攢動前來購物的假象啊，所以花了每平方萬把塊就想「一鋪養三代」的同學請自行面壁。

我們可以看看另一個朋友小P的模型，此廝多年前把祖傳的老破小換成了內環內100平的商品房自住現值也是800萬，余錢全部投資了1套外環外住宅現值330萬和2套商鋪現值770萬並還清了貸款。手裡握有100萬存款應急，沒有其他金融資產，所以他現在的總可投資資產為1100萬。同樣我們列表計算一下：

可以看出，雖然小P的住宅在外環外，收益率比較低只有1%左右，每年只有3.3萬。但是2套商鋪的收益率相對較高，達到了33.55萬，所以總收益達到了近40萬。以比老Z多一倍的投資資產拿到了其4倍的固定收益，離庶人版財務自由已經很接近了。雖然小P的身價只有區區2000萬不到，但只要小P堅持一下，讓可投資資產再膨脹30%，他的目標就可以實現。就算那是小P的總資產也只有2300萬左右，算是比較經濟環保的財務自由了。

看了小P的例子，同學們可以有點信心了，但我朋友圈裡總有一些奇葩不走尋常路。大L就是這樣一個例子。他奇葩就奇葩在居然不喜歡買住房，他開廠，愛買廠房！

首先要科普一下廠房這個奇怪的東西，他分紅證和綠證。紅證是20年使用期，土地性質屬於農地，但當年工廠老闆和村委會就能簽合同直接作為工業使用。綠證指的是直接在國家規劃的工業用地上蓋的廠房，能出環評、能註冊公司，使用期限50年（上海現在居然只有20年的，先默哀一下）。但工業用地比較便宜，所以廠房一般都不貴也不怎麼漲價，5年才翻一翻，一線周邊8000-10000元/平是常態，所以不多的資金可以就買很大一坨。雖然既不漲價命又短，但是廠房有個巨大的優勢——租/售比高！普遍的回報率都可以達到7%以上，加上面積大，收入還是很可觀的，按照面積的不同每年的租金一般都在幾十萬甚至幾百萬。雖然有些商鋪依靠一段優勢可以租到20元/平方日以上的價格，但是這樣的商鋪價格也奇高，租售比並沒有廠房來的高。

回到大L的例子，大L是個不修邊幅的人，永遠一副開廠的人特有的屌絲樣。幹了十幾年的實業年景好時攢下的錢全部投入再生產，有結餘的也都投到了擴建廠房上。除了自己在外環外自住的一套3室2廳現值500萬左右，其他的錢全部投到了廠房和設備上。現有2套面積1000平米左右的小廠房，價值在1500萬左右，去年自己的生意結束後直接出租了出去。這麼多年工廠的資金也一直緊張，所以手上除了150左右的現金也沒有投資任何金融證券。

按照大L的模型，我們可以得到如下的計算表格：

我們可以驚奇得發現大L這廝在總可投資資產僅為1650萬的情況下，光廠房租金收益就達到了105萬，相形之下150萬的存款利息4.13萬連零頭都沒有。所以大L在總資產僅有區區2150萬的情況下居然輕鬆得實現了2個庶人的財務自由，這讓內環內2套還要擠地鐵打卡的同學情何以堪！如果他有第三套.....算了，表格下方的那些數字只是推論，只是推論....

好了，同學們，財務自由看起來並沒有想像得那麼遙遠對吧，重要的是尋找回報合理的投資方向。今天只是討論不同類別固定資產之間投資收益產生的天壤之別，下次我們來看金融資產的核彈威力哦。