標普:中國房價過高 北上廣也扛不住

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　　標普：中國房價過高、樓市供應過剩小心降級

　　樓市下行壓力減弱微刺激見效？

　　北上廣也扛不住樓市下跌剛開始？

　　中國樓市大調整：這次和以往都不一樣？

　　三大國際信用評級機構之一標準普爾(標普)警告，中國房價過高、房產市場供應過剩，比其他亞洲大型房產市場更有可能受打擊，房產業未來幾年可能面臨標普下調評級。同時遭到這種降級警告的還有，因西方制裁而急需資金的俄羅斯銀行業。

　　中國約15%的年度GDP都由房產行業貢獻，而國內銀行業又為興建房屋和業主購房提供貸款，假如房產市場持續低迷，可能對經濟構成重大風險。在昨日發布的亞洲房產評級報告中，標普稱，由於可以預計到中國內地和香港房價下跌，亞洲明年整體有「負面傾向」。標普報告稱：

　　「銷售持續疲弱、融資成本上升、融資渠道減少都在打擊(中國的)地區小房企」，「因此，我們可能進一步降級，甚至(評為)違約」。

　　今年1-10月，中國商品住宅銷售額同比下降10%，政府已在放鬆對房地產業的限制。中國央行與銀監會9月底推出「認貸不認房」等房貸優惠政策。中國指數院本周一發布的報告認為，貸款新政明顯改善了市場預期，而市場何時能實質性回升還要看具體的落實執行情況。另一國際信用評級機構穆迪預計，隨著開發商通過打折促銷等手段削減居高不下的庫存，明年中國房價將繼續溫和下跌。

　　本周中國統計局公布，70個大中城市之中，10月僅鄭州一市新建住宅銷售價格環比並未下降，當月同比價格下降的城市有67個，比9月增加9個。但10月這類房價環比跌幅比9月縮小了0.2個百分點，且一線城市的二手房價格環比集體止跌。

　　易居房地產研究院研究員嚴躍進預計，一線城市今年放鬆限購的可能性不大，但隨著信貸政策放鬆，改善型需求的入市門檻在降低，購房者的入市節奏將能加快。市場行情轉好，利好一線城市的庫存壓力就會釋放，也會減少房價下跌的壓力。

　　銀行業分析報告中，標普特別提到了俄羅斯，認為在俄羅斯、中國、南非、巴西、墨西哥、土耳其、印度這七大新興市場之中，俄羅斯的銀行業最令人擔憂。目前標普給予將近70%的俄羅斯銀行業評級展望都是負面，這意味著未來兩年他們有三分之一的幾率被降級。

　　標普認為，西方制裁直接影響半數以上的俄羅斯銀行業資產，短期內直接影響有限，但壓力會隨著客戶取走儲蓄而增加。面對西方制裁和國內經濟增長放緩給目前運營製造的困難，俄羅斯銀行業仍然非常不堪一擊。明年主要的風險是，因風險成本和融資增加，俄羅斯銀行業資本減少。

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　　樓市下行壓力減弱微刺激見效？

　　今早統計局公布的10月樓市數據雖然看起來並不出彩，新建住宅銷售價格甚至同比擴大。不過房價環比降幅收窄。在二手房數據上，北上廣深四大一線城市價格環比停跌，暗示此前一系列樓市新政或正在慢慢發揮作用。

　　具體來看，10月二手房價格北京環比小幅上漲，而上海、廣州、和深圳的價格則與上月持平。

　　在信貸緊縮和經濟滑坡之際，中國今年1-10月商品住宅銷售額同比下降10%，促使政府放鬆了對已經在拖累經濟增長的房地產行業的限制措施。

　　9月央行、銀監會出台文件為樓市鬆綁。文件提到，首套房貸利率最低可打七折，對已擁有一套住房並結清房貸的家庭，新購房可享受首套房優惠。「首套房」認定標準正式放寬。

　　10月住建部、財政部和央行聯合印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，要求各地放寬公積金貸款條件，今後職工連續繳存6個月即可申請公積金貸款、推進公積金異地貸款、實現異地互認、轉移接續、降低中間收費。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，隨著各地房貸政策調整，房企為消化庫存繼續加大推盤力度，部分購房者選擇入市，房價環比降幅收窄。據測算，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均降幅分別比9月份收窄0.3和0.1個百分點。

　　從個數來看，10月份70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有69個，持平的城市有1個，均與9月份相同。二手住宅價格環比下降的城市有64個，比9月份減少6個；持平的城市有4個，比9月份增加4個；上漲的城市有2個，比9月份增加2個。

　　易居房地產研究院報告也顯示，10月份，四個一線城市新建商品住宅庫存量環比減少0.9%，繼9月份庫存量創新高後，10月庫存出現下跌。這也是近九個月以來首次出現環比下跌的現象。

　　易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，一線城市今年放鬆限購的可能性不大，但是，隨著信貸政策的放鬆，改善型需求的入市門檻在降低，進而能加快入市節奏。市場行情轉好，利好一線城市的庫存壓力釋放，房價下跌的壓力將減弱。

　　北上廣也扛不住樓市下跌剛開始？

　　中國國家統計局(統計局)公布的中國新建商品住宅價格顯示，70個大中城市之中價格環比下跌的城市高達35個，4月只有8個，3月也只有4個。這是兩年來首次半數以上城市房價下跌。

　　《華爾街日報》據統計局數據計算髮現，5月中國70個大中城市新建住宅均價環比下降0.15%，為2012年5月以來首次下跌。此前一直堅挺的一線城市也明顯下調，跌勢開始向一線城市蔓延：上海一手房環比下降0.3%，深圳環比降0.2%，廣州持平上月，北京二手房環比下調0.9%。

　　中國央行要求商業銀行優先滿足首次購買自住普通商品住房的貸款需求。距央行「喊話」已一個月，新華社近日報道稱，不少地區的按揭貸款緊張未見緩解，仍存在利率上浮、排隊等「貸」，首套房貸政策遭遇「雷聲大雨點小」的尷尬。

　　專家預計，未來可能出台圍繞「首套剛需」信貸鬆綁的微刺激，但不大可能大幅放鬆。新華社上述報道認為，用行政手段應對樓市風險並不可取，應提高用市場手段、法律手段應對挑戰的本領，更好地發揮政府作用。

　　《第一財經日報》採訪的農工商房產集團董事長張智剛預計，中國GDP增長會長期在6-8%，城鎮化水平還不高，這些都支持剛需，「但房地產的暴利時代確實已經結束了。」中原集團創始人施永青認為，過度建設、過度借貸、價格過高這三種房地產泡沫的表現形式內地樓市全有，今年客觀上存在崩盤風險。

　　施永青說：「問題一旦暴露，就可能從一個極端走向另一個極端。」

　　獨立證券研究諮詢公司JL Warren Capital創始人李君蘅認為， 昨日公布的中國房價數據表明，政府對商業銀行施壓增加放貸的做法可能沒有奏效。

　　本月中國統計局公布，今年全國房地產開發投資的增速從1-2月的19.8%一路下滑至1-5月的14.7%。1-5月的全國商品房銷售面積和銷售額仍維持負增長，降幅還在不斷擴大。截至5月固定資產投資增速連降八個月。

　　法國興業銀行以下圖表分別展示了中國基礎設施投資(紅線)今年增多，製造業(藍線)和房地產(灰線)投資減少，其中房地產劇烈下滑。

　　房地產投資佔中國全社會固定資產投資的兩三成，樓市疲軟也會波及水泥、鋼材等領域的投資，因此樓市冷暖對整體經濟的影響十分明顯。

　　上月多家外資行唱空中國樓市。野村報告稱中國房地產大泡沫已開始破滅，高盛高華預計二季度房價普遍大幅下調，行業的收縮期已經開始。瑞銀也認為房地產行業是中國經濟的最大風險。雖然本周一李克強總理表示有信心達到今年7.5%的經濟增長目標，但多位國外分析人士認為可能難以達標。

　　而即使今後住房按揭貸款增加，房價也可能繼續下跌，因為問題並不僅僅是購買慾。過去多年的寬鬆信貸政策促使房地產開發商過度借貸，而且常常通過表外的影子銀行融資。

　　中國政府對影子銀行加強監管，開發商再也不能像過去那樣輕鬆地融資還債，所以被迫降價去庫存。李君蘅認為，這就是5月房價大跌的原因。

　　對於較依賴「土地財政」的地方政府而言，樓市下行使大搞基建形成的高負債後遺症更容易集中暴露。進入5月後，一些二三線城市土地流拍現象十分普遍。

　　近來地方政府紛紛採取「救市」行動，瀋陽這類限購的城市也調整政策部分放寬，沒有限購的城市就用公積金貸款和財稅補貼等形式。

　　中原地產首席市場分析師張大偉認為，即便各地政府普遍「救市」，效果也十分有限，最為關鍵的還是看信貸政策能否放鬆。

　　他說，通過業內了解，預計可能會「在三季度的中後期」出台一些針對首套房房貸的「定向鬆綁」，如果配合這一舉措有價格下行調整，會較明顯地拉動市場成交。加快棚戶區改造也能一定程度彌補房產降溫對經濟的影響。

　　他預計，新一輪調控不可能再現大規模流動性釋放，而是依靠微刺激，定向、局部放鬆。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也預計，不能太期望中央層面「救市」，政府還是要藉此輪樓市降溫擠壓房地產泡沫，未來微刺激的力度、涉及面和頻率都會加大，但主要會從實體經濟入手。

　　中國樓市大調整：這次和以往都不一樣？

　　7月新建商品住宅價格環比下降的大中城市增至64個，為2011年1月以來最多，且一線城市房價全線下挫。對中國樓市七年來第三次調整，有分析人士認為，其嚴重程度超出此前。雖然樓市不會崩盤，但存在未來大幅下行的風險。

　　不過，中國股市顯然並未很受上述樓市降溫消息的影響。上證指數截至本周周線六連陽，創2012年3月以來最長連漲期。專註中國市場的股票研究機構JL Warren Capital在新近報告中解釋，中國政府的刺激措施、放鬆房貸、多地限購鬆綁都讓股市再次相信，房產市場的問題已經結束。

　　澳新銀行首席中國經濟學家劉利剛在本月的研報中指出，A股的這種信心可能源於中國政府此前就以政策救市實現股市的大逆轉。如下圖所示，中國樓市此前經歷了兩次周期，一次是2007年到2009年年中，另一次是2009年年中到2012年年中。劉利剛認為，只要中國繼續推行城鎮化，並出台適宜的政策，樓市下行應該只是周期現象。

　　但美銀美林策略師崔偉(David Cui)認為，這次樓市的調整可能不同以往。他在報告中提到了以下幾個數據：

　　假如以過去12個月的平均成交量計算，到今年7月，消化中國樓市的存量房為期需約4個月。2008年12月，消化庫存需2.3個月，2012年3月需2.5個月。

　　可目前的銷售速度還不及過去12個月的平均水平。如果以6個月平均水平看，差距還更大。

　　異常高的存量會不會導致這次下行調整比前兩次後果嚴重？這要看中國消費者為何不願入市買房。是因為限購政策，還是因為沒有足夠的需求？

　　崔偉認為，法規政策的確是制約因素。2009年和2012年，政府放寬限購和放鬆房貸吸引了賣家，結束了樓市下調。而且，如果大城市取消對外來人員購房的限制，也將激發中國城鎮的購房需求，因為更多的農村居民會長期定居城市。

　　然而，假如限購是問題的要害，為什麼在近幾個月放鬆限購的一些城市房價依然下跌？

　　JL Warren Capital認為，這是因為開發商修建了太多的豪宅，並未向中產階級提供足夠的房源，更別提收入相對更低的外來工了。

　　全國46個限購城市中，只剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞等9個城市尚未鬆綁，已經解除限購令的城市佔比八成以上。限購鬆綁能不能救樓市？

　　《人民日報》昨日文章以「限購放開難救樓市房貸政策才是關鍵」為標題，引用了中原地產首席分析師張大偉的觀點，即：

　　目前樓市轉冷是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，僅靠限購鬆綁難以拉動市場成交。

　　據財政部公布數據計算，去年地方政府近一半的收入與土地相關，顯示地方政府仍嚴重依賴土地財政。如果房地產繼續深入調整，地方財政完成全年計劃也面臨嚴峻考驗。

　　因依賴土地財政而被樓市「綁架」的地方政府更急於「救市」。

　　《南方都市報》近日報道提到，據2013年底審計署的最新摸底數據，縣鄉兩級基層政府負有償還責任的債務佔比分別為78.49%和84.18%，是省級同一數字的兩倍不止。這兩級政府並沒有省市政府的穩定稅源和償債資源，最常用的手段除了賣地就是向企業家甚至農民「化緣」。

　　這輪樓市調整形勢嚴峻，不少人擔心房產市場崩盤，因為當前中國三分之二的GDP幾乎都來自房地產。JL Warren Capital預計，崩盤不會發生，中央政府會引導開發商修建經濟適用房。但考慮到存量太大，樓市將不可避免地更大幅度下行。

　　住建部政策研究中心主任秦虹昨日也表示，當前房地產市場仍是調整，不會崩盤或暴跌。波動是今後房地產業的新常態之一。

　　秦虹認為，對中國房地產市場影響最大的是人口因素，目前高儲蓄人口所佔的比例仍然處於歷史高位，同時，我國對住房的剛性需求總量大，佔比高。房地產市場發展有真實需求支撐。

　　對於目前房地產各項指標的回落，秦虹認為，是由於中國遇到階段性的商品房供給增速超過商品房銷售面積增速。

(責任編輯：DF142)

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