【 財經觀察 】樓市取消限購誰最高興？2014-04-10 第1115期

今年隨著房價和成交量下降，部分城市開始考慮放鬆限購救市。雖然限購等措施曾經抑制了房地產銷售，但在目前供過於求的環境下，取消限購措施很可能難以使房地產市場重現昔日繁榮景象。今年樓市不景氣 鬆綁限購令聲音升溫

中國樓市唱空論再起 九成城市樓市成交量環比下跌無論是在博鰲亞洲論壇還是在近期媒體報道上，房地產都是各方關注的焦點。10多年來，房價只漲不跌，讓絕大多數買房人望房興嘆，最近部分城市傳出樓盤降價、成交量下滑的消息，自然引發關注。繼杭州、常州、秦皇島等二三線城市大幅降價促銷後，北京、廣州、深圳等一直被認為不會降價的一線城市部分樓盤也傳出降價打折的信號，房價已出現鬆動跡象。博鰲亞洲論壇副理事長、中方首席代表曾培炎在博鰲表示，當前判斷房地產「拐點」為時過早。國家統計局發布的房地產數據顯示，全國商品房銷售額和銷售面積雙雙跳水。1—2月，商品房銷售面積10466萬平方米，從去年全年增長17.3%轉為同比下降0.1%；商品房銷售額7090億元，從去年全年增長26.3%轉為下降3.7%。銷售負增長行情是過去一年來首次出現，預示著全國樓市已進入調整期。每當房地產市場遇冷，銷售不暢，就會傳來放鬆調控的呼籲。在今年樓市不景氣之時，限購令等調控政策的鬆綁，被不少地方政府和開發商寄予厚望。近日，有媒體報道稱一些地方政府正在考慮鬆綁此前制定的限購政策。對樓市鬆綁可能會吸引一部分購房者入市，從而使樓市重新昔日繁榮。耶魯大學管理學院金融經濟學教授陳志武則認為未來10年中國地產泡沫破裂的概率至少為99%，投資房產較多的應儘快脫手的言論日前受到廣泛關注。溫州樓市去年率先鬆綁 拉動效應有限

放開限購的本質是鼓勵投資購房近年以來，部分地區房價過高、漲價速度過快已經極大地影響到普通民眾的正常工作和生活。以溫州房價的率先調整為代表，中國樓市普漲的行情結束。樓市限購政策始於2010年4月。當時，國務院出台《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求房價上漲過快城市限制家庭購房套數，被業界稱為「限購令」。去年9月，浙江溫州調整房地產調控政策，溫州也因此成為46個限購城市中首個正式鬆綁的城市。從2011年溫州正式限購開始，溫州房地產市場明顯降溫，即使率先鬆綁，房價仍然連續31個月環比下降，並沒有使房地產市場重現昔日的繁榮。一些高端樓盤的價格，甚至下跌過半，部分購房者選擇斷供，銀行成為房東。數據顯示，2011年溫州商品房均價達33289元/平方米歷史高點，2013年降至22644元/平方米，降幅達32%。2014年1月，又滑至19374元/平方米。溫州跌跌不休的房價和樓市政策調整代表未來各個樓市的走勢和政策將出現明顯分化。樓市走勢明顯分化 放鬆限購不應「一刀切」

住房限購政策放鬆可能不足以使市場恢復供需平衡地方樓市調控鬆緊程度的判斷標準是根據房價走勢，而非一刀切。這也意味著對於一些供給過大，需求不足，銷售不暢的三四線城市，限購政策將可能出現鬆綁。近年來，開發商不斷湧向三四線城市，現在這些城市存量房激增，房價下跌，全國未售出住宅面積已增至3.42億平方米，相當於2013年新建住房總面積的42%，也創下近幾年的最高紀錄。國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示，一方面是一二線城市住房供給仍相對不足，住房銷售量增長較快；另一方面是三四線城市的住房庫存仍不斷增大，不少城市去庫存化周期平均達到14至16個月。今年房地產市場持續下行，不僅拖累已經陷入困境的實體經濟，更嚴重影響了地方政府財政。在地方經濟增長乏力、樓市成交低迷等多重壓力下，目前地方鬆綁限購的意願較為強烈。房地產開發不僅可以給地方政府帶來豐厚的土地財政收入，還可以帶動鋼鐵、水泥、裝飾等諸多行業發展。因此，放開限購對房企和地方經濟來說，都意味著將得到喘息的機會。據媒體報道，溫州、杭州、長沙等多個城市開始醞釀和討論鬆綁限購的可能性，促進市民購房。今年以來部分城市降價潮不斷，市場觀望情緒累積，成交量也在回落，如果鬆綁限購，對購房者來說將加大觀望情緒，等待房價進一步下滑之後再出手。目前放鬆限購政策已成大概率事件，但這對部分地市已呈下滑趨勢的樓市來說，很可能只是杯水車薪，類似溫州樓市走勢的結局難以避免。結語限購鬆綁之後房價仍然跌跌不休的溫州就是前車之鑒，部分庫存高企、供過於求的城市即使取消限購也救不了不再景氣的樓市。86%14%
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