中國樓市：寒冬近在眼前

來源：青年參考 2011年10月12日00:18 　儘管尚未建成，「合生·霄雲路8號」已經是北京最著名的豪華住宅項目之一了。它的售樓處前立著一座駕著金色戰車、長著翅膀的羅馬女神雕像，旁邊還停著賓士加長版高爾夫球車。　　在這裡，一套500平米的房子報價超過6000萬元，而北京居民平均年收入不到3萬元。　　站在華麗的展廳里，穿著入時的售樓人員賣力工作，幫助人們把面前這片塵土飛揚的工地想像成一片即將竣工的、窮奢極欲的豪宅。不過，與去年年初的忙碌狀態不同，最近一段時間，這群曾經神采飛揚的售樓人員每天只能站在那裡無事可做。　　人們對於中國房價是否下跌還存在爭論，但可以確定的是，以往房地產領域熱火朝天的銷售場景已經消失了。對於這個曾經光輝無限的產業而言，寒冬已經近在眼前。

　　我們顯然正在接近拐點

　　人們很難忘記在過去的五年中，房價如何以驚人的速度步步走高。政府數據顯示，中國樓價自2006年底以來上漲60%。不過，私人機構的估計似乎表明，許多地區的樓價漲幅達到官方數字的數倍。　　很多經濟學家表示，房地產市場的再度火爆是中國從2008年金融危機中復甦的關鍵推動因素。金融海嘯期間，中國房地產市場曾經一度陷入寒冬，但在隨後的財政刺激和政府主導的信貸熱潮中，很大一部分資金流向了住宅房地產領域，房價也迅速恢復了快速上漲的狀態。　　充裕的信貸、國內投資選擇的匱乏以及大量被壓抑的住房需求，導致大城市房價出現飆升，甚至在中國政府去年出台一系列控制房價的措施後仍繼續上漲。　　不過，在中國政府一年多來穩步收緊限制措施後，情況似乎有所不同。霸菱資產管理的中國股票業務主管鄧鴻文發現，珠三角地區的許多開發商都打出了5%或者更大的降價幅度。更重要的是，在九、十月這個傳統上的房地產銷售旺季，房屋成交量卻開始下降了。　　房價下跌的跡象也開始日漸呈現。除了開發商加大促銷力度，在很多地區，二手房價格超過了新房價格。根據往年經驗，一二手房價格「倒掛」現象的出現意味著市場將繼續回調價格。《人民日報海外版》據此聲稱，這說明中央政府持續嚴厲的樓市調控政策開始見效。　　人們對於中國樓市是否存在泡沫尚有爭議。不過對於那些抱有肯定態度的人，這個泡沫似乎已經有了破裂的可能。　　瑞信房地產業分析師杜勁松表示：「現階段的房價走勢很難分辨，但未來幾個月我們很可能會看到量價齊跌。我們顯然正在接近拐點。崩盤的可能性雖然很小，但貌似還是存在的。」　　中國經濟和全球經濟都可能受到威脅

　　對於過去十年大發橫財的中國房地產開發商而言，這實在不是什麼好消息。　　近年來，隨著房價一路飆高，開發商執行了大膽的擴張計劃，也背負著巨額債務。如果房地產銷售確實下滑，它們的資金鏈將受到巨大壓力。　　更何況，其他可能的資金來源也被切斷了。過去三個月間，房地產公司被擋在了公開債權市場門外。國有銀行和信託公司也正遵照政府指令，限制向大多數開發商放貸。　　評級機構標準普爾日前進行的一次壓力測試顯示，多數開發商能夠承受2012年房產銷售下降10%。但如果合同銷售下降30%，逾半數企業，包括恆大地產等數家大型開發商，將難以維持債務償還。　　股市也在作出無情的判決。去年還是國際投資者眼中寵兒的中國房產行業，正變成一場「恐怖秀」。自今年年初以來，在香港上市的中國地產類股已下跌40%，而基準的恒生指數同期內的跌幅為22%。　　「人們在擔心違約風險，以及這對地產公司本身、銀行業體系和股市整體的影響。」鄧鴻文表示。　　更悲觀的人們已經看到了中國經濟和全球經濟受到的威脅。巴克萊資本亞洲新興市場經濟研究部首席經濟學家黃益平說，房地產投資對中國經濟形成了非常重要的支持。　　「中國房地產投資占固定資產投資的四分之一左右，投資總額約為GDP的一半左右。」黃益平說，「如果將水泥、鋼鐵等行業包括進去，影響甚至更大。」　　分析數據顯示，地產建設直接佔到中國鋼材使用量的40%，加上其他相關行業，中國高達三分之二的鋼材消費基本上由房地產投資驅動。　　英國《金融時報》評價說，房價直線下跌很可能會讓流入該行業的投資戛然而止。「這很可能意味著，中國經濟將出現人們非常擔心的"硬著陸"，全球大宗商品生產商尤其擔心這一點。」　　中國有望成為「少數在樓市崩盤前成功擠出泡沫的國家之一」

　　不過，整體看來，中國房地產降溫的影響並沒有其他國家那麼嚴重。英國路透社分析說，中國居民購房首付比例通常高於40%，這意味著，「消費者不必擔心因房價溫和下跌而一貧如洗，銀行也無需擔憂會出現大規模房貸違約」。　　「這就是中美樓市的關鍵差別。」路透社的報道中說，「美國次貸危機引發全球金融危機。但即使中國樓市出現類似下滑，對經濟的影響也遠不及美國嚴重。」　　另一方面，中國政府已經為房價下跌引發的問題做好了準備。從2010年開始，金融業向房地產的貸款開始收緊，大規模的保障房建設項目也陸續展開。政府承諾，在未來五年內位低收入人群建造3600萬套住房。　　英國《金融時報》援引一位高級別金融官員的話說，對於那些管理不善的開發商，政府希望切斷供給它們的信貸，從而鼓勵房地產業整合，並且變得更加有序和理性。　　官方一再聲明，持續了18個月的房地產調控措施還會持續。「如果政策稍微放鬆，房價就可能反彈，那麼先前幾年調控帶來的效果就泡湯了。」中國住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王珏林說。　　2008年，在金融海嘯帶來的經濟衰退中，抑制房價上漲的調控機構緊急轉向，原本出現降價信號的房地產行業再次進入火爆的局面。這一回，中國政府不斷保證，宏觀政策會持續下去。　　「下半年的宏觀政策取向更加註重有針對性地解決經濟運行中的突出矛盾和問題。」中國國家發展和改革委員會發言人李朴民說，「……堅持房地產調控政策不動搖，遏制住房價格過快上漲。」　　路透社撰文評價說，如果能堅持貫徹這一政策，那麼中國將有望成為「少數在樓市崩盤前成功擠出泡沫的國家之一」。

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