三四線城市房價上漲的背後，是誰撐起了樓市的需求？

06-20

這幾篇，筆者看到好幾篇稿子，都在分析三四線城市的房地產市場，聚集點就是很多三四線城市的人口處於凈流出，但是樓市依然火熱，而且房價持續上漲。國統局發布的70個大中城市的房價數據，只包含了部分三四線城市，更多的則沒有統計。

按照影響房價的因素，短期看金融，中期看土地，長期看人口，既然有的三四線城市人口仍然還在凈流出，那麼房價上漲肯定就跟金融和土地有關。

先說土地，三四線城市是不缺地的。由於三四線城市的城市化進度明顯落後於一二線城市，所以可用的建設用地面積較多，而且三四線城市的拆遷成本低，通過拆遷也獲取大量的土地。既然土地不缺，就意味著房子不缺，房價還在上漲，那麼最根本的原因就是金融問題了。

有業內人士給出了答案：通貨膨脹、貨幣超發！超發的貨幣就是通過棚改流到了人們手中。筆者對此深為贊同。

以筆者的老家膠州為例，跟大家說說三四線城市房價的變化情況。和其他的三四線城市一樣，近幾年來膠州的發展也進入了快車道，新城區的建設，老城區的改造，城市面貌煥然一新，與之的對應的房價也是水漲船高。2017年2月，膠州的房價也就六千出頭，但是現在已經將近一萬，一年的時間上漲超過60%。

一萬一平的房子，對於縣城裡的工薪家庭來說，肯定不算低了，甚至可以說，已經超出了很多人的承受範圍，但即使這麼高的房價，房子卻不愁賣，到底是誰撐起了膠州的樓市？

2015年，膠東國際機場開始建設，在此之前，陸續完成了40多個村的拆遷工作，差不多每戶都可以分到1-2套房子，同時還有百萬的現金補貼。由於拆遷時異地安置，安置房還沒有建好，所有這些拆遷的村民會選擇到膠州市城區買房，一下子多了這麼多的購房需求，房價想不漲都難。

膠東國際機場建設只是拆遷的一部分，老城改造，都是成片成片的拆遷，而且很多都是由平房建高層，拆遷補償款非常可觀。這些拆遷補償款，很多流入了房地產市場。

由此可見，雖然三四線城市人們的工資收入可能不高，但是架不住有其他的渠道獲得大量的資金，再加上一些炒房者、投資客的推波助瀾，房價想不漲都難。在房地產市場，大家都有買漲不買跌的心理，尤其是在房價不斷上漲的時候，而且很多購房者就會有恐慌的心理，特別容易從眾，看到別人買房，他也會買，彷彿不買就是賠了，這又進一步催漲了房價。

因此，通過棚改拆遷而支撐起來的房地產市場，必定存在風險，一旦過高的房價導致無人接盤，那麼必將迎來房價的快速下跌。

就在不久前，山東省就出了新規，在拆遷過程中，鼓勵棚改、拆遷實物安置，取消貨幣化安置獎勵。也就是說，以後棚改、拆遷，只能分到房子，而不會有現金補貼了。這一措施，將從源頭上切斷部分購房者的資金來源，勢必也會對不斷上漲的房價產生影響。

國家要想防控房地產市場的風險，棚改、拆遷去貨幣化將是一個趨勢。在不久的將來，三四線城市的房價終會回歸理性。