上海房價的奧秘，其實藏在這塊外立面上

06-20

昨天，連續幾天火爆的成交行情稍微有點降溫的跡象。其實樓典從來沒打算去評論這種離婚破限購的社會現象，上海樓典永遠專註給買房老鄉提供規劃信息和投資諮詢，所以周末，繼續跟大家聊點在別的自媒體永遠看不到的高級貨。

啟發

今天先從一個叫星薈中心的項目說起。這個項目位於蘇河灣和外灘的交界處，躲在蘇寧的寶利嘉酒店背後，也算外灘區域的地標雙塔了。

星薈中心的外立面是由一個個小的「窗格」組成，是設計師從中式經典窗格建築理念延伸而來的靈感，被稱為「世紀之窗」。不過估計很多人看到它會產生密集恐懼症。

之前樓典在朋友圈曬過下面這張外立面的圖，這個外立面由無數個「L」型的飾條組成了一個一個窗格，彌補了玻璃幕牆的單調，有點像俄羅斯方塊，還是蠻有藝術感的。

樓典今天當然不是要詳細介紹這個項目，而是想借這個奇特的外立面，分享一些投資房產的乾貨。這樣大家以後找投資方向就更容易，並且還能去幫助身邊有需要的人。

請大家一定要記住這個「L」。雖然國家L形的經濟走勢和你沒有直接聯繫，但這個L形和你投資房產有很大的關係！

早在去年靜安、閘北兩區合併時，樓典就表示，兩區合併，從區一級的格局看，是為了拓展發展空間劍指老閘北；但從市一級的格局看，劍指的是北外灘、東外灘這一片浦西內環僅剩沒有開發的濱江地帶。

我們在下圖就可以看到，在新的靜安，產業的傳導歷經了從浦西的心臟地帶南京西路CBD—>濱河商務區—>蘇河灣西區（不夜城）—>蘇河灣東區的軌跡。這中間有兩個轉彎，組成兩個L形，轉折點就是兩個很牛逼的換乘站—1/12/13三線換乘的漢中路站和2/12/13換乘的南京西路站。

同樣，在浦東，我們看到，新都心的發展方向也始於浦東的心臟地帶陸家嘴，只不過陸家嘴南北通吃更牛逼。南線是陸家嘴—>世博園區—>後灘—>前灘—>三林南濱江；北線是陸家嘴—>北濱江—>北外灘—>東外灘。

原理

我們都知道，老外灘—>法租界一直是上海開埠後的心臟地帶。上世紀90年代開始的城市發展也沿襲這一條橫向發展軸。

在浦西，沿著這條橫向發展軸建成了虹橋、徐家匯、南京西路、新天地、人民廣場等中央商務區，並輔以延安西路高架和二號線；

在浦東，浦西這條發展軸跨江延伸，建成了陸家嘴、竹園、花木、張江等商務區和產業園區，並輔以世紀大道-龍東大道和二號線。

所以上海經濟發展的第一個二十年，是橫向發展的二十年。而今天，從上海新的都心位置，和這些「L」中，我們發現，上海城市的發展方向，已經開始轉彎！我們從在建/待建的地鐵線路圖上（14/15/18），也可以看出這樣的端倪。

14號線：江橋—>真如（轉彎）—>靜安寺（轉彎）—>浦東南路（轉彎）—>雲山路（轉彎）—>碧雲（轉彎）—>金橋

15號線：4號線西中環版本，南北走向為主，連續換乘東西走向地鐵線路，組成無數個L型運輸方案。

18號線：其實就是15號線的浦東版，南北走向為主，連續換乘東西走向地鐵線路，組成無數個L型運輸方案。

其實說到底，上海的城市發展為什麼會有L形走勢，還是因為傳統的中心城區的發展空間已趨飽和，無論作為居住、產業或者商業，它們已經不能滿足市場的需求。而到了今天，除了功能性的需求，還加上了一個金融性的資產配置需求。所以上海的轉彎是符合發展規律的。

結論

地段主要是靠基礎設施投資砸出來的。比如，新天地最早是農田，蘇河灣最早是棚戶區，黃浦濱江最早是江南製造局，今天它們都脫胎換骨。砸下去的投資要講回報，最直接的體現就是土地和房價的升值。

從人性角度講，多數人買房子會比較看重既成事實，就是當前的環境、交通、配套等因素，這是從房子的居住屬性出發。如果從投資的角度看，買房其實買的是一個區域的看多期權，它與潛力成正比，也就是一個區域從破破爛爛變成高大上的能力。

當然這種潛力並非夸夸其談的營銷用語，而是可實現、尤其是短期可實現的前景，這就是投資反人性的一面。其實這也很好理解，如果今天恆大花2個億買來功成名就的C羅，還能升值多少呢？

樓典寫過一篇《上海房價上漲的三個奧秘》，表示上海樓市根本沒有房價窪地，只有槓桿窪地。顯然，結合這個L形城市發展方向，可見，在這個發展方向上的外圍區域，還是有槓桿窪地的。

比如，15號線途經的寶山南大板塊，首發項目招商中環華府首開日光。

比如，14號線途經的江橋封浜板塊，多年來都是動遷房板塊，龍湖天璞樣板房開放人山人海。

比如，16號線途經的浦東新場板塊，多年後首次出地就被中糧逆天價格拍下。

他們讓你看不懂的根源其實完全相同，就是他們都是槓桿窪地，你看不懂的是靠槓桿顯著放大的房價，也就是金融屬性在起作用的房價。開發商在槓桿窪地要做的，只是把產品做好，讓負債率很低的老鄉加槓桿就行了。所以在槓桿窪地拿的第一塊地王，其實風險沒你想得高。這是很多專業人士都沒看明白的奧妙。

所以戰略上看，如果買那些L形轉彎後的中後端的房子，其實是比較安全的。一方面持有幾年後，配套慢慢好起來了，地鐵通車令地段的邊界更加模糊；另一方面，外圍區域地王相對較多，對房價的刺激更大。

所以，推薦大家重點關注下面這幾個L形方向，這幾個方向，因為還有較大的開發空間，未來都會越來越好：

蘇河灣—>北外灘—>東外灘

陸家嘴—>北濱江

世博園區—>後灘—>前灘

虹橋開發區—>古北—>虹橋鎮

泗涇—>佘山

西虹橋—>趙巷

真如—>江橋

大場—>南大

北濱江—>北外灘/東外灘

虹橋商務區—>江橋

張江—>張江南

周浦—>航頭—>新場—>惠南

「選擇比努力重要」，是一句大家都愛掛在嘴上的話，但很多人沒有領會這裡面的全部含義。這裡的「選擇」，其實有兩層含義。宏觀上講，它指的是把房地產（而不是股票等）作為投資渠道的選擇；但如果要真正落地，還要解決微觀的問題，那就是把什麼房子作為投資對象的選擇。至於那些破限購、抵押貸等等的戰術，最終都是服務於這個對象的選擇的。

偶爾有些粉絲會說，會不能將文章排版更好看點，或者娛樂點。樓典覺得，投資是一件非常嚴肅的事兒，尤其是房價已經那麼高，流動性還那麼差的房產。可能是多年來雖然上海房價永遠漲，但內心對投資始終十分敬畏。

市場永遠是動態的，寫這個公眾號之餘，樓典還要不斷的出去看不同項目的變化，看不同區域的變化，才能以最快速度分享給大家投資的秘訣，投資最重要的是內容，而非華麗的形式。

既然炒房從未像今天這樣有技術含量，躺著的你，準備好了嗎？