謝逸楓：2012年中國樓市最牛十大關鍵詞

06-20

謝逸楓：2012年中國樓市最牛十大關鍵詞導讀：2012，被稱為樓市調控史上最嚴的一年，但時至年尾，無論是上市房企披露的業績還是全國主要城市房地產成交再現「供銷兩旺」的場面，都在顯示樓市已進入暖冬。在嚴厲的樓市宏觀調控背景下，2012年樓市可謂開局慘淡。元旦、春節等假期沖淡成交，直至3月開發商採取以價換量，全國樓市才逐漸擺脫跌入冰點的狀況。在隨後的傳統淡季7、8月份，開發商繼續加大促銷力度，加上信貸政策放鬆，促使買家入市，樓市「保暖」得以延續。儘管受到決策層多次表態強調房地產調控不放鬆，以及房價止跌回漲等因素影響，傳統旺季「金九銀十」未能如期而至。但進入11月份，由於多家房企10月銷售業績創新高，不少開發商已完成全年銷售目標，推盤動力不足，甚至導致部分地區甚至出現「一房難求」的局面。經歷了市場的跌宕起伏，伴隨著一大批房地產企業跨過20歲的門檻，2012年的房地產市場在調控中前行。回顧2012年全國樓市，樓市經歷了由冷到熱的巨大轉變，房價「由降轉漲」、銷售「由淡轉旺」、土地「由溫轉火」、開發商「由憂轉喜」、購房者「由觀望到恐慌性」入市，地方政府賣地「由冷淡到狂熱」。有多少關鍵詞讓我們回憶的？央行三年來首度降息、首套房貸利率7折優惠、調控持續、市場回穩、地王頻現、四部委4度闢謠、全國60城出台鼓勵購房新政、陝西出台「限利令」、廣州高端項目「限售令」、溫總理提合理房價、個人住房信息40城聯網到取、中山鬆綁「限價」、兩湖試行房產稅、保障房、國務院樓市16省市督查、房企赴港融資潮、中國首批房奴解放、小產權房清理、萬科毒地板、標杆房企拿地潮、尋找城市好樓盤、地王、房產稅、屌絲、假資格、水景房、房企轉型、房租上漲、業績飄紅、禁墅令、賭局、笨笨紅燒肉、翹尾、資金鬆綁、溫州、鄂爾多斯泡沫破裂、樓水水、紅五月、打折促銷.... 回顧2012年，保障房和商品房市場雙向發力，房價漲幅得到明顯抑制，投機炒房空間被進一步壓縮，自住型需求穩步釋放。在激烈的市場競爭面前，房地產市場即將告別黃金時代，迎來白銀時代，在這個時代，房企之間將競爭加劇、洗牌加快、利潤攤薄。2012年全國樓市經歷了由冷到熱的巨大轉變，開發商「由憂轉喜」，迅速推盤的同時也提前完成了年內銷售目標。然而，市場仍然顯得脆弱，任何時候的一點動蕩都會引發各方的行為。於是，觀望、政策調整、以價換量、淡季不淡、購房恐慌等關鍵詞充斥了2012年的樓市。此為網友梳理今年樓市走勢，盤點2012樓市關鍵詞。第一：房價合理房價：2011年國務院總理溫家寶在十一屆全國人大五次會議閉幕會上表示，目前房價還遠遠沒有回到合理價位，國家調控的決心堅定不動搖，再次確定中央態度，在調控政策的強力作用下，房地產市場從成交量萎縮到房價出現真正的鬆動，購房者紛紛看跌未來房價。但是究竟房價回歸的空間有多大？房價回歸多少算「合理」？詞條評論：回望2012年，樓市在「合理房價」與「微調」博弈中度過。這一年，「合理房價」成為高頻辭彙，圍繞著「降多少才是合理房價」爭議不休。2011年底召開的中央經濟會議提出「促進房價合理回歸」，2012年1月溫家寶總理在國務院第六次全體會議上再次重申「堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸」，「合理房價」成為2012年樓市調控的政策主旋律，成為今年樓市各種場合出現頻率最高的詞。

第二：調控

適度微調：2012年7月25日，全國主要城市地價監測系統顯示，2011年下半年以來，105個監測城市中，北京等33個城市分別從不同角度出台了樓市微調政策，政策微調內容涉及公積金貸款額度、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等。除上海、蕪湖、佛山、成都等4個放鬆限購政策「紅線」的城市被叫停，其餘城市不涉及限購的政策微調均還在實施。在這種宏觀政策調整與堅持房地產調控不放鬆，以及地方政府出台的微調政策不斷加大的局面下，部分城市的市場預期正在出現變化，未來一段時間內，房地產市場再次進入敏感階段。根據亞太城市房地產研究院謝逸楓監控，到2012年12月31日，全國共有60個城市（52個城市通過，8個城市叫停）分別從不同角度出台了樓市微調政策，政策微調內容涉及公積金貸款額度、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等

詞條評論：地方政府紛紛對樓市政策玩「鬆綁-曝光-叫停」三部曲，成為今年樓市調控的獨特現象。樓市調控就是調預期，從目前形勢來看，樓市調控放鬆不太可能，地方政府微調的初衷是在鼓勵剛需購房的同時，對當地財政實施自救。地方政府與中央政府毫不厭倦地玩了一場又一場「貓捉老鼠的遊戲」——「鬆綁-曝光-澄清（叫停）」成為本輪調控的獨特現象。2011年底至2012年上半年，佛山、蕪湖、上海、石家莊、南京等城市陸續對當地樓市調控政策進行「微調」：放鬆限購條件、分期支付土地出讓金、提高公積金貸款額度……除蕪湖、佛山、成都等在觸碰限購紅線後被叫停外，其他政策基本得到默許，房地產市場再次進入敏感階段。

樓市督查：在中央三令五申嚴防房價反彈之下，各地房價大有我行我素之勢，國務院因此不得不再祭出一招：派出8個督查組，奔赴各地督查調控執行力度。為調查房價上漲背後的真正原因，國務院近期派出8路督查組，奔赴16個省市檢查樓市調控。其中，山東、北京組由國土部帶隊，江蘇、上海組由人民銀行帶隊，河南、廣東組由銀監會帶隊，浙江、福建組由發改委帶隊，湖南、湖北組由監察部帶隊，重慶、四川組由財政部帶隊，天津、河北組由住建部帶隊，遼寧、吉林組由國稅總局帶隊。

詞條評論：本以為是「過冬」的一年，誰料樓市卻隨著5月的天氣一般逐漸回暖，接連幾個月的房價回升讓調控陷入緊張。8月初，國務院8督察組赴16省市了解調控落實情況，一時成為大眾焦點，關於新政出台的傳言更是甚囂塵上。調控方向不變，保護合理自住需求和抑制投資投機需求「兩手抓」。2012 年，中央及相關部委繼續堅持房地產調控政策從緊取向。一方面，多個地方政府為支持合理自住需求，調整公積金制度，提高購置首套房貸款額度，信貸環境整體趨好為房地產市場帶來利好；另一方面，嚴格執行差異化信貸政策和限購政策，抑制投資投機性需求，通過督查等方式確保政策落實到位。此外，繼續推進土地市場管理和改革，加大土地供應，特別是加大保障房土地供應量及相應資金支持力度，以增加市場有效供給。

繼續限購：凡是放鬆調控致使房價過快上漲的城市，我們將繼續採取措施並會同監察部門對其進行約談直至問責。2012年12月25日舉行的全國住房城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部部長姜偉新明確表示，明年將繼續嚴格執行限購、差別化住房信貸、稅收政策，並配合有關部門繼續加快推進房產稅改革試點擴大工作。明年要配合有關部門加快研究以財稅金融等經濟法律手段為主的房地產市場調控長效機制，構建符合我國國情、系統配套、科學有效、穩定可預期的房地產市場調控政策體系。

詞條評論：延續2011年的調控態度，「堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸」為2012年的樓市調控定了調兒。在這一年裡，截至2012年12月25日，中央強調調控不動搖64次；2次提及「決不讓房價反彈」；房價合理回歸被提到15次；3次提及問責。光說不練是否可以管住2013年房價？

第三：徵稅

房產稅：從2011年1月底開始，上海房產稅試點至今已近2年，同時，房產稅擴圍的消息一直在傳。近日更有報道稱，比照上海和重慶的房產稅徵收稅率，如果在全國範圍內針對所有住宅開徵房產稅，預計每年房產稅規模約為5000億元。雖然房產稅其實際對樓市成交的影響見仁見智，但仍然是購房者關注的熱門話題之一。中國社科院建議對城鎮居民家庭人均用房超過40平方米的部分，按評估價格徵收稅率較高的保有環節房產稅。8月，湖南湖北先後否認房產稅改革傳言；10月，消息稱財政部已暫停在湖南湖北試點房產稅的準備工作。11月財政部部長謝旭人稱，要認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開。一年來圍繞房產稅傳聞爭議從未中斷

詞評論：房產稅是否全面開徵，成為民眾極為關心的一個話題，而這，顯然會延續到2013年。種種跡象表明，房產稅全面開徵已經提速，稅務總局相關領導在不同場合傳達了這樣的信息。市場也已經形成共識，全面開徵成為必然趨勢。房產稅怎麼征，主要涉及四個方面，一是面積，二是價格，三是稅率，四是對存量還是增量徵收。但目前還沒有一個具體標準，因此在接下來的時間裡，大家仍然會對此傾注相當高的關注熱情。目前，我國房地產領域的稅費高達數十種。例如：營業稅、城市維護建設稅、契稅、印花稅……等。雖然大部分稅費不直接向購房者徵收，但成本最終都將轉嫁到購房者身上。

第四：貸款

首套房貸利率：日前部分銀行首套房貸款利率不僅告別「打折」，還在基準利率基礎上上浮5%-30%不等。消息一出，好多買房不久正準備辦貸款的的剛需心裡肯定都「拔涼拔涼」的。沒過多久，又有媒體出來闢謠，稱多家銀行首套房均為最低85折優惠，剛需心情大起大落好似過山車

詞條評論：回顧2012年樓市，無論是樓市調控政策還是金融貨幣政策的調整，購房者，尤其剛需群體最關注的除了房價就是房貸。從年初的基準利率，到3月初多家銀行首套房貸利率出現了明顯的下調跡象。以致5月開始成交上揚，房貸利率在其中起著不小的影響。

央行首次降息：人住房公積金存貸款利率也相應下調，是42個月以來首次。7月6日，央行再度降息，一個月之內的兩次下調降低了購房者的成本。央行決定，自2012年6月8日起，下調金融機構一年期存款基準利率0.25個百分點，下調一年期貸款基準利率0.25個百分點。今年6月，央行把5年期以上貸款的利率從7.05%降到6.8%，7月份又再次下調到6.55%，銀行貸款合同約定的調息方式主要有兩種，一種是即時調息就是央行宣布變動之後下一個月就開始按照新利率來計算。另外一種是次年調息是央行宣布以後從第二年第一個月開始執行，對於房貸客戶來說一般都是後一種，所以從明年1月1號開始房貸利率從7.05%直接變成6.55%，下調幅度是0.5%。

詞條評論：6月8日，央行時隔三年半後首次降息，7月份再宣布降息，兩次降息，徹底打開了成交量的巨大閥門。而隨著年關的到來，媒體重提降息對樓市影響，不少「房奴」也因此將在明年「減負」。

第五：聯網

個人住房信息聯網：2012年3月份，國務院和住建部要求全國40個重點城市的個人住房信息系統要與住建部的系統實現聯網。住建部相關人士表示，截至6月30日，個人住房信息聯網工作已經達標，未來該系統或將擴大到500個主要地級市。日前，住建部要求全國40個主要城市的個人住房信息在今年6月完成聯網工作，聯網完成之後，一個家庭在不同城市的住房，都可以查出。據悉，成都也在此次要求聯網城市之列，此次聯網的城市還包括了直轄市和除拉薩之外的全部省會城市，以及深圳、大連、寧波、無錫、蘇州、廈門、溫州、青島、北海等樓市「熱點」城市

詞條評論：個人住房信息聯網將為房地產調控和住房保障工作提供重要的基礎數據。信息聯網後，將不再受「到底是首套房還是二套房」「首套房認房還是認貸」等問題的困擾，樓市調控將更加有的放矢。作為樓市健康穩定發展的基礎之一，個人住房信息聯網一直在日程上，卻始終沒有完全實現。截止今年6月底，原定全國40個城市完成個人住房信息系統與住房和城鄉建設部(住建部)聯網，最終僅18個城市完成，一時成為媒體質疑的焦點。

第六：土地

地王：時至年底，北京、上海、廣州和深圳等大中城市均出現了批量供地的現象，新增土地面積達數千畝。其中，不乏有大量優質地塊在拍賣過程中冒出了樓面單價、總價等新地王。時隔不到一個月，全國總價地王再度被刷新。據亞太城市房地產研究院謝逸楓長期跟蹤調查統計，從2012年6月18日至12月27日，已有14個典型城市出現20個地王（包括單價地王）被刷新，優質地塊集中在年底推出等現象造成了市場「過熱」的假象。此外，年末地王還有一個明顯特徵，它們最終主要集中在資金實力雄厚且有銷售作支撐的企業手上。

詞條評論：進入10月份以來，市場上幾乎每天都有房企重金拿地的新聞。面對土地市場的搶購潮，相關部門不得不要求各地採取分割出讓、綜合競標、配建競標、提高付款難度等方式，避免出現地王，這也使得起價高達3.38萬元/平方米的北京農展館地塊最終推遲出讓。其實，若想根本解決地王頻現的狀況，最好的辦法就是加大市場供應。麵粉貴了，麵包價格自然會上漲。

第七：房市

保障房：據住建部最新數據統計，2012年前10個月，全國竣工保障房505萬套，新開工722萬套，提前完成了全年計劃，而保障房投入已連續兩年突破1萬億元。中央政府定的是「十二五」期間要建設3600萬套城鎮保障性住房，2011年已經開工了1000萬套，2012年開工了700多萬套，2013年計劃開工數量正在研究當中，不會低於500萬套，有可能在600萬套左右。

詞條評論：保障房快速推進讓我國經濟發展的成果惠及更多百姓。3年來，我國已竣工保障房1267萬套，近1億人的居住條件得到了改善。毫無疑問，保障房的大規模上市，在「惠民生、調結構、穩投資」等方面發揮出越來越重要的作用。但是，值得注意的是，保障房籌資難度大、融資成本高、基礎設施配套建設相對滯後等現象仍然十分突出，成為亟待解決的問題。

第八：利潤

限利令：10月30日電在樓市調控步入關鍵期之際，陝西省有關部門最近出台的一項政策在全國引發爭議，這項政策因要求陝西省房價合理利潤率控制在10%而被稱之為「限利令」。近日，陝西省住房和城鄉建設廳和陝西省物價局聯合出台通知，其中要求將房價合理利潤率控制在10%左右的內容引發熱議。通知指出，陝西省各城市要劃定區域並在媒體上公布各區域住房銷售價格區間。按照土地成本、開發成本等項目，確定合理利潤率並控制在10%左右，同時在廣泛徵求開發建設單位和群眾意見的基礎上，通過新聞媒體向社會公布各區域住房銷售價格區間，引導商品住房價格滿足自住型和改善型住房需求。

詞條評論：房價管不住又按不住，使出「耍流氓」行政手段，非常不理智。陝西出台「商品房合理利潤控制在10%左右的政策規定，可謂震蕩樓市，威懾房企，開創全國首例、甚至國際上首創「房地產企業合理利潤控制線」的政策。陝西房地產調控「限利令」其政府意圖在於控制房價與引導購房者理性購房，目的是減少老百姓對高房價的抱怨，緩解購房者與政府的高房價矛盾。毫無疑問，此政策不利房地產業發展與房企及購房者，更不是徹底解決中國老百姓住房問題。「合理利潤率控制在10%」一旦被強制執行，10%((毛利潤或凈利潤)的政策出台,房地產市場將發生恐怖與可怕的事情，甚至導致房價暴漲。

第九：房企

轉型：在嚴厲的樓市宏觀調控下，更多的房地產開發企業由被動到主動，加入到經營模式轉型的浪潮中，從單一的住宅開發擴展到商業地產、旅遊地產、養老地產乃至文化地產、產業地產等多重領域，房地產行業開始走向成熟。

詞條評論：此輪調控以來，以住宅開發唱主角的狹義房地產已成為過去，取而代之的是需要和其他產業進行融合的複合地產開發與運營，大地產時代呼之欲出。未來房地產開發商有兩個發展方向，要麼走專業化道路，要麼走綜合化道路，在新的地產周期，面對市場結構性調整，開發商需要做出謹慎選擇。

業績飄紅：在金九銀十失利後，11月份，全國樓市出乎意料地迎來「翹尾」，九成全國性開發商年銷售收入實現正增長。萬科、中海、保利等眾多品牌房企今年1-11月的銷售業績都超過了2011年同期。

詞條評論：在以萬科、保利、恆大、中海為龍頭的一線房企規模迅速擴大的同時，房地產市場呈現出明顯的兩極分化，行業集中度顯著提高。標杆房企由於整體業績良好，資金鏈得到緩解，庫存量下降，因此在未來的拿地高潮中仍將成為主力，而一些中小開發商整體來看銷售情況一般，資金鏈依然緊張，未來掙扎求生的趨勢仍將持續。

千億俱樂部：臨近年底，各房企陸續交出靚麗的業績答卷。12月26日，每日經濟新聞報道稱保利躋身千億俱樂部，截至今年12月21日，保利地產簽約金額已經突破1000億元。

詞條評論：調控政策會持續多久？誰是下一個千億級房企？2012年，這兩個疑問一直伴隨著處於「水深火熱」的房地產行業，持續調控之下，房地產市場「忽冷忽熱」、疑雲密布。由於今年房企銷售目標的制定普遍偏於保守，明年上調業績目標或成為普遍現象。

第十：行業

城鎮化：近來，有關城鎮化的話題已引起廣泛討論。按照官方發布《中國城市發展報告》數據顯示，2011年我國城鎮化率達到51.27%，比2002年提高12.2個百分點。統計數據表明，2002年至2011年，我國城鎮化率以平均每年增加1.35個百分點的速度推進，城鎮人口平均每年增長2096萬人，城鎮人口首次超過農村人口。而中國社科院發布藍皮書稱，按照目前的發展速度，到2020年，中國城鎮化率將突破60%。中國真正的城鎮化率實際上不到35%。

詞條評論：2020年之前中國房地產市場依然是發展的機遇期，重要的原因就是城鎮化。中國的城鎮化現在是52%左右，如果按照戶籍人口是35%，離發達國家還有很大的距離。房地產規模、房價和利潤的超常規增長可能漸告尾聲，而並非房地產行業步入衰退期。其中，新型城鎮化將給房地產行業發展帶來新的機遇，房地產發展最大「剛需」有望被喚醒。對於房地產未來發展，即樓市下半場，眾多專家學者寄望於城鎮化機遇。長期來看，中國城鎮化的不斷深入為大型房地產企業提供了巨大的發展空間。目前，我國城鎮化率剛超過50%，如按戶籍人口計算僅35%左右，遠低於發達國家近80%的平均水平，還存在很大的潛力空間。城鎮化的不斷深化將為房地產發展提供源源不斷的內生動力。此外，目前中國房地產市場還沒有一家企業市場佔有率能超過5%，這意味著伴隨著行業集中度的提高，地產排頭兵們在城鎮化進程中將分得更多紅利。