保障房「固化貧窮」的堅硬邏輯

分類： 房地產 2011-08-25 16:23

保障房「固化貧窮」的堅硬邏輯

童大煥—2011年8月24日星期三

未來5年建3600萬套保障房，此舉被普遍認為將奠定「市場歸市場、保障歸保障」的住房「雙軌制」新格局，最大限度地保障弱勢群體的住房發展權。然而，最新一期《瞭望》新聞周刊調查顯示，一些與「雙軌制」相伴的誤區，正同步顯現。比如，各地大規模興建保障性住房，而與之配套的公共服務面臨嚴重「欠債」，交通出行、孩子教育、醫療保障等基本的城市公共服務在一些甚至多達上百棟建築的保障房社區都成了「奢望」。保障房將成低端住宅的主角，而因分配、質量等一系列問題纏身的保障房或將淪為住房問題的矛盾多發區。住房「雙軌制」將可能使「市場歸市場，保障歸保障」的政策「變形」為「富人區歸富人，貧民區歸貧民」。

在保障房資金嚴重短缺的情況下，保障房選址偏向地價低廉的偏遠地區，自然是各地方政府的「理性經濟人選擇」，而交通、學校、醫療甚至治安方面的配套建設，很多地方政府也會「心有餘而力不足」。筆者日前甚至得到確切消息，天子腳下的北京西南三環麗澤橋附近，居然有以廉租房立項卻對外銷售的房子！巧婦難為無米之炊，只好濫竽充數。在現有的官員任命體制下，在「服從命令」和「對下服務」之間，官員們首先會選擇「服從命令」完成保障房任務再說，至於保障房質量如何、配套如何，將會普遍地成為一個「曠日持久」、如影隨形地纏繞著保障房的大問題，諸多保障房持有者有可能被迫將原本就十分有限的時間、精力和聰明才智用到為保障房權益「鬥爭」的不斷折騰和扯皮糾紛上來，從而使被保障人原本就顯得廉價的時間更為廉價，生命更為貧瘠，使保障房淪為「固化貧窮」的陷阱。

其實保障房在一定程度上一開始就是個陷阱，它不是將人最寶貴的時間和生命運用在如何琢磨事、如何創造財富上，而是運用在如何琢磨人、如何參與分配財富上。本人不完全反對公租房、廉租房等保障性住房，但也要提醒社會，保障性住房的這個「固化貧窮陷阱」之真實存在。

很多人認為購買經適房、限價房等明顯低於市場價格的房子是撿了大便宜，姑且不論房屋質量問題，我親眼所見的諸多等待經適房的人，最終並沒有從經適房或限價房中得到便宜，相反，等待的漫長過程使其中不少人得到的保障房不僅位置越來越偏遠，而且價格反而趕上或接近若干年前城區商品房價（很多人不能深刻領會和運用「時間就是生命，時間就是金錢」的基本人生哲學）。不久前，全國人大常委會副委員長成思危表示，北京高達70%的經適房被用於出租。天則經濟研究所和搜狐財經6月28日在京發布報告稱，北京、太原、西安三地數據顯示，高達48%的經濟適用房被用於出租，而普通商品房用於出租的比例僅有20.55%，這項調查說明出租和閑置的經濟適用房超過了半數，即半數以上購買經濟適用房的家庭其實並不需要這項保障。

如果這些人不把希望寄託於保障房，而是把希望寄託於市場和自由選擇本身，得到的回報遠高於保障房與同區域商品房的差價。首先是不必排隊等保障房，在通脹時代，你贏得的時間會給你的財富增長帶來巨大空間。其次，如前所述，保障房通常建在偏遠地區，雖然它跟其周邊房價相比是有一個優惠幅度，但若你以同樣的錢款在城市中心區域買哪怕小得多的房子，未來的漲幅也要比城市偏遠地區大得多。多漲出來的部分很快就會超過保障房獲得的那點優惠。房屋價值的永恆定律是：地段，地段，還是地段。大城市房價上漲超過二三線城市；城市中心區域超過郊區和邊緣區域。中國指數研究院中國房地產指數系統2000年到2010年11年間多個城市住宅銷售價格變動的結果統計，得出結論是：11年間，全國平均房價上漲2.42倍，但同期，多個大中城市房價上漲幅度都遠超全國平均水平。上漲倍數分別是北京3.76，上海4.27，天津3.48，重慶3.75，深圳3.59，廣州2.67，杭州5.22，南京3.55，武漢3.39，成都3.62。除了廣州例外，其餘九大城市房價在11年間增至少上漲了3.39倍以上。全國平均則只上漲了2.42倍，說明大城市的上漲幅度遠高於全國平均數和小城市。廣州作為一線城市為什麼例外，只比全國平均高出一點點，目前我還沒有找到十分有說服力的解釋。個人理解，可能是因為和北京之於京津冀首都都市圈的中心地位、上海之於長三角都市圈的中心地位相比，廣州作為珠三角都市圈的「中心城市」地位並不突出，而廣州周邊城市的發展速度快於廣州所致。

如果是以出租為主的保障性住房，比如公租房、廉租房等等，其「固化貧窮」的效應往往更加明顯。它把人長期固定在偏遠的、同質化的、教育、醫療、交通乃至治安落後的地區，形成「階層封閉」和弱勢人群之間負面情緒的共同影響。前面說了，為了維持低房價，保障房建設只能找土地與補償價格低廉的地區，這些地區不僅交通偏遠，而且教育、醫療乃至商業等主要配套不可能完善。商品房小區不少業主是居住改善型需求人群，可以用時間換空間，先行投資房產，等待配套完善之後、房價升值之後再居住或租售。但是，保障房的消費者卻一刻也等不起。而且，保障房居住者一般的工作機會都在主城區，他們大多數不可能有相對獨立的自由職業，也不可能購買汽車作為主要交通工具，來往交通只能依靠公交和地鐵城鐵，這樣一來不論是時間還是交通費用，都是不可承受的。古有孟母三遷為教子，今天為了住房廉租房而犧牲上升和成長機會，豈非人真正成為房子的奴隸？

張五常教授在《貧富分化與土地政策》一文中也指出：「每個人天生下來的智商不同，健康不同，際遇不同，運情不同——收入或財富也跟著不同。某程度的貧富分化無可避免。過於極端的分化不容易被社會接受。另一方面，理論與歷史的經驗說，採用任何政策去推行財富或收入平均化，對經濟運作的活力或多或少有不良影響，因為這些政策會削弱對社會產出有重要貢獻的成員的積極行為。貧富分化過甚社會不容易接受，而這分化最難接受的是源自土地或樓房的價格變動帶來的那種。源自土地或樓房分配的貧富分化帶來的印象，是既非天賦之能，也非勤勞所得。買下了房子，其價無端端地上升了幾倍，不是不勞而獲嗎？其實往往要靠先用功，賺點錢，也要講眼力，雖然幸運的因素存在。很少人會記得，上世紀八十年代的香港與九十年代的中國，投資於房地產輸身家的人無數。奇怪，社會不可憐這些人。」

在文章的後面，張先生更是提出「政府提供廉租房不要考慮。香港昔日推出廉租房是因為難民涌至，不給他們提供棲身之所對治安不利。這些廉租房後來搞到一團糟，給窮人定了『窮』位，蟲蛇混雜，黑社會、販毒等行為集中起來。」可見廉租房「固化貧窮」的陷阱，不論在香港還是在內地，都是一種客觀存在。

筆者還沒有到完全徹底否定廉租房的地步，但那應該控制在極小範圍內，而且要儘可能實現貧富混居。比如對接近淘汰的老舊房進行加固改造以後供廉租使用，而不是大規模地在偏遠地區建設廉租房。市場的自由分化是最好的「廉租房」形式。比如保留城中村，比如允許小產權房出租而不出售。這比政府提供的廉租房更及時、更能實現「貧富混居」，也更廉價、更高效率、更有質量保障。很多城中村的出租房是不成套的，「一張床」的功能被格外突出，而獨立廚房和衛生間的空間就被節省出來，不僅節約了承租戶的房租，也大大降低了他們的使用成本。不需要在政府那兒排老長的隊甚至跑很多關係，承租戶根據自己的需要自由選擇。

最後，有一段郎咸平語錄為本文作結：「1、窮人缺什麼：表面缺資金，本質缺野心，腦子缺觀念，機會缺了解，骨子缺勇氣，改變缺行動，事業缺毅力。2、世界上最愚蠢的人是非用自己撞得頭破血流的經驗才叫經驗。3、年輕是本錢，但不努力就不值錢。4、富就富在不知足，貴就貴在能脫俗。貧就貧在少見識，賤就賤在沒骨氣。」

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