封閉陽台的案例分析（轉貼於天湖儷都）

今天，在《佛山日報》看到一篇題為《業主有權合理封閉陽台》的房產案例分析，覺得對我們業主很有參考價值，特摘錄如下： [案情簡介] 2005年5月，被告韓某在購買商品房後與原告某物業管理公司簽訂《物業管理服務合同》約定：「本小區統一不得封閉陽台、改變立面。」後因房屋挑檐過窄，雨水積水及緊鄰馬路，噪音大，灰塵多，被告在陽台上加裝了無色、無邊框、平推開合式的玻璃窗。原告以影響小區，妨礙管理為由，多次要求被告拆除未果。2005年11月，原告訴至法院要求被告將陽台恢復原狀。 被告辯稱：「不得封閉陽台」的約定排除了其對陽台的專有支配權，應屬無效，其有權封閉陽台。 2006年3月，法院經審理認為：「不得封閉陽台」約定無效；被告封閉陽台並未違反規定及影響物業的外觀。法院遂判決駁回了原告的訴訟請求。 [律師點評] 一、業主對陽台享有專有權。《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》第6條規定：「套內建築面積由以下三部分組成：1、套（單元）內的使用面積；2、套內牆體面積；3、陽台建築面積。」據此，陽台是房屋不可分割的一部分。業主依法對陽台享有專有所有權。但在行使所有權時，不得損害其他業主的合法權益。 二、「不得封閉陽台」約定無效。該約定屬原告為了重複使用而預先擬定的格式條款。《合同法》第40條規定：「提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。」 三、被告封閉陽台正當。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第6條規定，裝修人未經批准，不得改變住宅外立面。本案，被告為保障自己的居住安全和提高生活質量的需要，採取合理措施封閉陽台，已顧及了小區的外觀美觀，並未改變住宅外立面，也未改變或破壞房屋安全結構，更未影響其他業主的合法權益和公共利益，其目的和行為正當。故，法院判決正確。
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