世聯樓市新評之五

「迷你版」的物業稅

從概念上來看，住房保有稅是對於房產的產權人在持有期間所徵收的一種稅，從稅種所屬關係上來看是物業稅的一部分。

物業稅由於涉及面廣、徵收難度大，目前來看短期內開徵的可能性不大。而住房保有稅是特殊調節的稅種，即只針對人均居住面積超標的群體，主要從調節城鎮居民佔有房屋的數量和面積的角度徵稅。也就是說，在目前各項稅種不變的基礎上，就房產的保有狀況徵收財產稅，並且實行比較低的稅率。所以該稅種的實施涉及範圍小，對目前的制度和法律法規衝擊不大，作為物業稅的前行稅種，目前已具備實施條件。可以說，住房保有稅就是「迷你版」的物業稅。

業界猜測，此次上海的住房保有稅可能會對存量房和增量房一併徵收，但會從購房套數、戶型大小等方面來區別自住需求與投資需求，其中自住需求可免交保有稅，稅率可能會以買房時合同價打七折後按1.2%－1.5%徵收。

多重期望之下的住房保有稅

打擊投資、投機需求。開徵住房保有稅，從理論上來講的確可以增加持有房產的成本，對投資、投機需求可能會起到比較明顯的抑制作用，以前無論是營業稅還是所得稅，都是一次性徵收，而保有稅則是分階段的，按年征或是兩三年征一次，只要持有房產就要徵稅，而且對三套房、四套房還可以按累進稅率加增。對投資客來說，就需要掂量一下買房獲利的回報還值不值得，部分投資需求也就有可能被擠出市場。

遏制房價過快上漲。近幾年來，隨著我國樓市的迅猛發展，房價也一路攀升。尤其是在一線城市，高房價與當地居民的購買力嚴重脫節並引發全國性的房地產投機風潮，造就了一大批食利階層，嚴重損害了國民經濟結構的平穩發展。今年以來，在緊縮調控的影響下1-2月全國樓市曾經出現了降溫的良好態勢，但好景不長，兩會後北京房價再度飆升。而上海、深圳等地亦再現排隊搶房的熱銷場面，部分新開樓盤借勢漲價，部分城市新一輪漲價潮「箭已上弦」。面對如此嚴峻形勢，中央高層憂心忡忡。近期，新華社連續刊發6篇關於房地產的時評就明顯反映了官方的心思，而住房保有稅此時開徵其用意自然是不言而喻。

使地方政府擺脫「土地財政」。從我國的稅制體制改革來看，開徵物業稅是自分稅制實施之後最重要的舉措，對剝離地方政府與土地市場之間的關係意義重大。同時，近幾年來我國各級地方政府越來越依靠土地為生，「土地財政」作為高房價的源頭更是備受詬病。而物業稅的開徵，可以使地方政府獲得穩定的財政收入，以往的「一鎚子買賣」將在很大程度上得到改善，這對地方政府擺脫對「土地財政」的依賴具有十分重要的作用。

政策效力恐難皆大歡喜

截至目前，雖然上海計劃徵收住房保有稅的傳聞尚未得到證實，但在主流城市的登場卻已是大勢所趨，但仔其政策效力卻難皆大歡喜。

開徵房產保有稅對抑制目前樓市中旺盛的投資、投機需求能起到多大的作用，要看稅率是多少。從國外的通行做法來看，物業稅一般是房產評估價的1%左右，通常介於0.8－1.2%之間，有的國家還會在房價基礎上打7折，再進行徵稅。如果上海按0.8%或1%徵收房產保有稅，稅率還是相對比較低的，但如果房價每年漲幅能達到10%，保有稅很難真正擋住投資和投機者的購房步伐，其政策效力必將大打折扣。

在市場成交方面，住房保有稅的開徵對遏制買家持有多套物業的慾望有一定的影響。徵稅一旦實施，成交量將在現有成交量的基礎上，銳減兩到三成，跌幅介於54-81萬平米之間。這將在一定程度上打擊開發商的開發熱情。

從房價的角度來看，導致目前我國高房價的最主要原因還是市場上尖銳的供需失衡。而住房保有稅作為一種單純的稅收手段並不能從根本上增加供給或者減少需求，因此它不能從根源上解決我國的房價畸高問題。就預期而言，估計短期內可能會使市場冷靜一下，但若寄望於樓價由此而有所下跌，那是幾無可能。
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