王寶強的9套房產該怎麼分：離婚案件房產分割的22種情形及處理方式

「法律讀品」綜合「法客帝國」、喬磊《美國人離婚如何分房產》，轉自：法律讀品王寶強離婚事件在凌晨微博發出後持續發酵。15日上午，王寶強在律師陪同下到北京朝陽法院，起訴其妻馬蓉要求離婚。王寶強要求分割的財產包括9套房屋，其中包括美國洛杉磯的一處房產。現在很多家庭最大的財產就是房產，房子怎麼分直接關係到雙方的財產利益。那麼，離婚案件中房產究竟該怎麼分呢？離婚案件房產分割的22種情形及處理方式序號購房時間出資類型處理辦法（不考慮另有約定、有無房本等情況）1婚前購房雙方（包含父母）共同出資，落在一人名下1、如果在同居期間，法院基本會按共同生活期間、以結婚後共同使用為目的，作為共同共有處理，通常不作為按份共有處理。22、如果不是同居期間購房，按共同財產處理還是按借款或贈與處理，不確定，法官會綜合購房背景、出資數額，尤其是公平角度來判定，沒有統一定論。3雙方出資，落在二人名下不考慮出資情況，一概平分4一方出資，落在對方一人名下通常是出資方不具備購房條件的，才以對方名義購房，按共同共有處理。如果沒有特殊情形，多會視為以結婚為目的的贈與，按登記方個人財產處理。5一方出資，落在自己名下個人財產。婚後共同還貸的，給對方補償款即可6婚後購房一方父母出資的，房子在自己子女名下如果是全部房款或者是全部首付款，視為對自己子女的贈與，適用解釋三。共同還貸的部分，核算後給對方一半的補償。7如果是部分首付款，那適用解釋二，視為對雙方的贈與。8一方父母出資的，房子在對方或雙方名下對雙方贈與，共同共有。9雙方父母出資的，房子在出資方子女一人名下的1、雙方父母共同支付了首付款，由子女還貸的，按解釋二，共同共有，這樣更公平，依據明確102、雙方父母出全資的，按份共有，適用解釋三。這完全符合解釋三的立法本意。113、與子女婚後財產共同出資構成的首付款，父母出資視為對方的贈與，適用解釋二，房子為夫妻共同共有。12雙方父母出資，房子在子女雙方名下的即便出資額不等，也是平分。13一方用婚前個人財產出資的房子在自己名下的，如果支付的是全部首付款，先按份處理後再按共同共有處理；如果支付的是全部房款，按個人財產處理。14如果房子在雙方或對方名下，那個人財產出資行為視為對對方的贈與，整個房子按共同共有處理。15婚後雙方共同借了全部或部分購房款的共同房產，共同債務16婚後一方借了全部購房款的或全部首付款的雙方認可且共同還款的，共同房產，共同債務17如果一方私自借款，對方事後認可並共同還貸的，共同房產，共同債務。18極端情況是一方私自借款，房子在借款方名下 ，由借款方父母還借款的，如果沒有其他因素，那就是個人財產了。19離婚時房產不予處理的情形1、沒有取得房產證且雙方協商不了的取得房本後另訴2、只有一處住房，且有貸款，雙方都要房的離婚後另訴。3、兩限房的申請表中有第三人參與申請的協商不了的，另訴。4、都主張是個人財產，雙方都不同意評估、或一方主張是個人財產，另一方主張是共同財產，訴訟中任何一方都沒有申請評估的另訴。5、房產中有父母的名字涉及第三人，另訴。20政策房1、經濟適用房盡量以登記方取得產權為主，但掌握的比較松。分割價格基本按市價走，評估的話通常會對政策價和市場價分別進行評估，然後調解結案。212、從單位或部隊取得的產權房基本都是讓員工、軍人一方取得產權。有房本的，完全按市價分割。223、兩限房調解為主，價格絕不是市場價，比經濟適用房嚴格補償款計算公式適用情形：一方用個人財產支付全部首付，用共同財產還貸的，對於還貸的本金及增值部分的計算。1、共同還貸部分÷（總房款 共同償還的利息）×當前房屋市場價。2、共同還貸部分÷（總房款 全部利息）×當前房屋市場價。3、按增值倍數計算，適用於調解，易於當事人理解4、共同還貸部分÷（個人已付部分 共同已還部分償還）×（當前房屋市場價-未還貸部分）。（以上資料由「法客帝國」整理）國內離婚國外房產怎麼分割？在王寶強請求分割9套房中有一套美國洛杉磯的一處房產。那麼，在國內離婚時，夫妻雙方在國外有房產，這該怎麼分割呢？《中華人民共和國涉外民事關係法律適用法》第三十六條規定：不動產物權，適用不動產所在地法律。所以，涉外婚姻房產在哪個國家，就適用哪個國家的法律。也就是說，王寶強在美國洛杉磯的房產分配要根據美國（更準確地說應該是加利福尼亞州的）法律，而不是上面所講的這22條規則。那麼美國法關於離婚房產分割的法律是怎麼規定的呢？別急，這裡涉及到國際私法上的一個概念，叫「外國法查明」。也就是說，朝陽法院在審理王寶強離婚案的過程中要查明美國法關於離婚房產分割的規定。當依據我國衝突規範的指定，應當適用的法律為外國法時，人民法院有責任查明外國法的內容，當事人也有舉證的責任。按照《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第193條的規定，對於應當適用的外國法律，可通過下列途徑查明：（1）由當事人提供；（2）由與我國訂立司法協助協定的締約對方的中央機關提供；（3）由我國駐該國使領館提供；（4）由該國駐我國使領館提供；（5）由中外法律專家提供。在美國夫妻離婚要分割房子財產時，首先需要明確的是住宅是夫妻共同財產還是個人財產。如果住房是一方在婚前獨自購買而且還清全部貸款，這樣的房子屬於個人財產，離婚時另一方基本上沒權利分房子，只能自尋棲身之地。如果婚前雙方簽訂婚前協議，明確規定在離婚時房子歸某一方所有，離婚時就會按照婚前協議來辦理。如果房子是一方繼承來的，比如老爸買了房子，送給兒子結婚後居住並將產權留給兒子，這房子就屬於兒子個人財產，兒媳婦對房子沒有財產權。離婚時分房子面對的第二個問題是，夫妻離婚，房子若不賣掉，誰有資格住在小兩口以前打拚買下的房子當中。如果是有孩子的家庭，誰擁有孩子的監護權通常會得到房子，另一種考量是誰照顧孩子時間長，房子就由誰住，這樣當媽的會佔優勢。男方如果因為婚外情離婚，在法官判決誰應保有房子時，通常會將房子判給女方。如果房子屬於夫妻共有財產，兩人又沒有孩子，這房子到底應當給誰，這就有點麻煩了。因為根據法律，任何一方在沒有協商出結果或是法律裁決前不能將另一方趕出房子，一方可以請求另一方搬離住宅，但沒有權利命令對方搬走。所以在沒有找出解決之道前，離了婚的夫妻還可以同住一個屋檐下，慢慢來考慮分房子的事。離婚分房子面臨的第三個問題是，在房子不賣的情況下如何來分割財產。這首先就要計算房子能值多少錢，包括對房子的市值和資產凈值進行評估，然後看誰想要房子，想要房子的就得為不要房子的一半提供其他類型的經濟補償。在房子分割上，比較容易出現的現象是婚前婚後財產出現重疊。例如一名男子在婚前買了一幢30萬美元的房子，房子登記在自己名下，他付了頭款6萬美元。結婚後，房子仍登記在丈夫的名下，但夫妻兩人卻開始共同支付每個月的分期付款。在離婚時，這幢房子不能算作男方的私有財產，男方支付頭款的錢可以扣除，房子餘下的價值為雙方共同所有，需要按照法律規定的要求來分割。（以上資料來源喬磊《美國人離婚如何分房產》，作者系美國《僑報》副總編輯，美籍華人）話說回來，一日夫妻百日恩。從中國傳統觀念來講，家醜不可外揚，確實過不到一塊的夫妻，如果離婚也不必搞得像冤家那樣拔劍弩張、舉世皆知，讓媒體拿著放大鏡去審視兩人婚姻生活的各種細節，甚至是兒女的血緣問題，從這點上看，或許和平分手是對你所愛的人的最好保護。
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