學者：高房價是前任政府有意所為

06-19

「居者有其屋」出自孟子《梁惠王章句上》。在這篇名作中，道出了幾千年前先賢的理想國——「居者有其屋！病者有其醫！勤者有其業！勞者有其得！少者有其學！童年有其樂！讀者有其校！弱者有其助！老者有其養！車者有其位！工者有其薪！農者有其地！商者有其利！優者有其榮！能者得其用！閱者有其悟！學者有其為」。

然而幾千年過去了，中國人的理想國在哪裡？回到房地產，中國樓市的調控始於2003年。那一年，恰逢我國房改5周年，房價在取消福利分房政策的刺激下，開始不斷攀升。當人們還在爭辯房地產是否有泡沫時，調控大戲已經悄然登場。而真正的瘋漲也正是從這一年開始，所以說，2003年的第一輪調控，不如說是利益集團助漲推高房價的開始。

2003年：將房地產作為國經濟支柱產業，利益集團喜大普奔，房價瘋漲開始！

翻看國家統計局統計的房價上漲數據，2000年房價上漲0.2%；2001年房價上漲5.4%；2002年房價上漲3.7%。但是一線城市房價上漲明顯，於是在2003年6月，央行發布121號文，要求商業銀行只能對主體結構已封頂的商品房發放個人住房貸款，規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。

利益集團頓時炸開了鍋！任志強隨後通過媒體炮轟「121號文件」，他認為「121號文件」如果嚴格執行，將使整個經濟形勢都受到影響，許多房企將面臨資金鏈斷裂，銀行也將冒著大量貸款無法回收，造成呆賬死賬的風險。全國各地的開發商通過開會、發言、撰文等方式，旗幟鮮明地集體反對「121號文件」，北京的開發商們甚至以建立房地產聯席會議制度來「集體救市」。

於是中央政府妥協利益集團，２００３年國發１８號文「多數家庭購買或承租普通商品住房」的提法，據當時媒體報道，這一規定使房地產開發商「驚喜不已」。因為政府放棄了自己保障住房供給的公共職能，大力推行住房產業化了。把經濟適用房由「住房供應主體」換成了「具有保障性質的政策性商品住房」，同時，把房地產業定性為「促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展」的「國民經濟的支柱產業」。從此，住房供應基本落入了開發商手中。相應地，從此各級政府財政收入開始穩步甚至加速增長，其中土地出讓金和各種房地產稅費貢獻巨大。

與此同時，地方政府開始成為房地產盛宴的獲益主體，一改過去協議出讓方式，而是嚴格控制土地供給總量，土地交易實行招拍掛，採取價高者得的辦法，各地賣地收入陡增。據全國人大2004年《土地管理法》執法檢查組的報告顯示，「1992年至2003年。全國土地出讓金收入累計達1萬多億元，其中近3年累計達到9100多億元，而「18號」文發布的第二年的2004年全國土地出讓金竟高達5894億元！

然而在地方政府大肆依靠土地獲益的同時，直接引發的是房價的爆髮式增長——2004年房價上漲15%；2005年房價上漲16.7%；2006年房價上漲6.7%；2007年房價上漲14.8。

2008年：大肆救市措施出台，4萬億刺激，房價開始新一輪瘋漲！

這一輪救市的背景是2008年房價跌幅1.6%。而過去數年漲幅最高的是2005年的16.7%，漲幅最低為2006年6.7%。

2008年在國際危機的影響下，經濟在下滑的同時，房地產出現成交下滑，價格出現微跌，根據當年國家統計局數據，2008年房價跌幅僅為1.6%。過去數年年漲幅最高的是2005年的16.7%，漲幅最低為2006年6.7%。數年幾次調控房價失效的同時，在國際大環境的契機下，有可能實現房價回歸理性！然而在微跌1.6%的情況下，各級政府以保增長的名義，開始紛紛救市，讓中國房地產錯失徹底終結瘋漲的機會。

中央發文暫時放鬆之前的對房地產的緊縮的調控政策：第一，下調貸款基準利率和住房公積金貸款利率；第二，降低住房交易稅費，對個人首次購買90平方米及以下的普通住房，契稅稅率下調至1%，對個人銷售或購買住房暫免徵印花稅，對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅；第三，增大商業性住房貸款利率下調幅度，加強對個人首次購買普通住房的金融支持，金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率可降低為貸款基準利率的0.7 倍，最低首付款比例調整為0。27個百分點；

在救市這一點上，地方政府顯得格外積極，紛紛出台地方版救市措施！重慶和天津分別推出了"購房退個稅"和"購房降低入戶門檻"兩項"重磅"刺激政策，從而在業內掀起波瀾。江蘇省宿遷市更是對購房戶實行財政補貼，凡在2008年11月1日至2010年12月31日期間購買住房的，可獲得0．5％到7％的財政補貼。

更為激進的是2008年11月5日國務院常務會議上推出4萬億宏觀經濟刺激計劃，各方紛紛質疑刺激計劃，預言該舉措將助推房價。於是在2009年的兩會上，國家發改委主任張平表示，4萬億元投資計劃民生投資佔44%，沒有一分錢進入「兩高一資」和產能過剩行業，也沒有一分錢進入房地產行業。

然而極具諷刺意味的是兩會閉幕之後的第一天，北京就在一天之內出現了3個地王。央企大肆進軍房地產的時間恰恰是在有4萬億投入的2009年，這無法不讓公眾質疑央企是沾了4萬億的光，才能在拿地的時候表現出「氣吞萬里如虎」的氣勢。

審計署在一份報告中披露，上海江橋城市建設投資公司以京滬高鐵名義獲取銀行貸款20億元，其中13.2億元用在了土地開發等無關項目上。而且，針對2009年下半年以來信貸資金屢屢違規被挪用到股市、樓市的現象，銀監會多次發文進行風險提示，並採取措施以確保信貸資金真正流向實體經濟，這也從另一個側面印證了公眾的看法。

自2009年3月中旬起，不約而同開始出現成交反彈，各地樓價報復性上揚。由此，樓市從年初的「波動調整」轉為「升勢不可阻擋」——2009年當年房價上漲23% ；在隨後幾年中儘管在幾次調控中有所收斂，但是2010年房價上漲7.5%；就算在2011年實行了極為嚴厲的限購限貸措施，當年房價仍上漲6.8，2012年房價上漲7.7；2013年房價上漲7.7%。

2014年：需要救市嗎？

與動輒百分之二十幾，十幾的上漲，曲曲一點幾，零點幾的下跌需要如此驚恐嗎？

2014年第一輪救市取消限購。從今年3月份開始，幾個樓市成交大幅下降的城市已經對「限購」政策作出了「鬆動」嘗試。最後到全國46個限購城市中，除北京、上海、廣州、深圳、三亞五地外，其餘40個城市已經取消限購。

2014年第二輪救市取消限貸。國慶長假前一天，以鬆綁限貸為主要特徵的房地產市場救市政策第二波已經開始了。除了北上廣深四個一線城市，全國所有的城市購買二套或者二套以上的住房，都有可能享受首套房貸的三折首付和七折利率優惠。這種在信貸層面大尺度的寬鬆，不僅意味著之前三套禁止貸款政策壽終正寢，也意味著，一線城市之外的房貸不再分居住需求和投資需求。這完全是一種為去庫存、挽救房地產的貸款政策，甚至比2008年的房貸政策都要寬鬆。

2014年第三輪救市箭在弦上。據報道，國慶節前後，央行信貸政策鬆動的曙光，給蕭瑟已久的樓市帶來一絲暖意。有消息說，就在國慶前後，不少地方政府的住建、國土系統官員頻繁進京，與中央相關部門「開小會」，得寸進尺，需要進一步救市措施。

在上至中央，下至地方政府以及開發商大聲疾呼紛紛要求救市的同時，市場真的有那麼慘不忍睹嗎？

2014年6月18日，國家統計局發布數據，5月70大中城市新建商品住宅房價環比下降0.16%，是自2012年6月以來23個月首次由漲轉跌。1-5 月份全國住宅成交均價下降1.2%。與動輒百分之二十幾，十幾的上漲，曲曲一點幾，零點幾的下跌需要如此驚恐嗎？