學區房房價與租金已完全背離

原標題：學區房房價與租金背離

在陳女士的印象中，房價和租金是成正比的，房價高的房子，租金也會相應高。但最近，陳女士在為孩子上學租房時，驚訝地發現，學區的房子，單價是自家住房的一倍；但租金只有自家住房的二分之一。細一了解，這種現象比比皆是，學區房的房租與房價已嚴重背離。

學區房

700萬房子租金6500元

陳女士的小孩今年9月份上了馬甸橋附近的一所重點初中，因為離家遠，另外希望將來孩子能上該校高中，陳女士就想在附近買套房。

「一來自己住著踏實、舒服；二來學區房不愁賣，將來賣掉可能還會賺點兒。」本著這個打算，陳女士今年7月份就開始在學校周邊看房。

「我本身在東南四環四方橋附近有一套140平方米的三居室，原打算賣了，在這邊換一套大兩居或小三居。所以，我選擇的是70至90平方米的大兩居或小三居。覺得價格應該差不多。」

陳女士實際一看，根本不是那麼回事兒，因為是學區房，該區域的均價已經達到9萬元，而且還很難講價。一套80平方米的兩居室，至少700萬元。而自己那套140平方米的三居室，單價只能賣到4.5萬元，才能賣到630萬元。

也就是說，加上稅費和中介費，陳女士要添100萬元才能買到80平方米的兩居室。

「那我就覺得不值了，我又不是為了要入學指標，100萬元，我租最好的房子，6年都夠了。將來孩子上大學了，我還可以搬回自己的大房子住。」陳女士轉念一想，又開始找租的房子。

「我開始找租的房子時已經是10月份之後了，不是租房旺季了，但房源也不少。」陳女士一周之內就看了四五套房子，對該區域的租金水平有了一個大概了解：普通兩居室在5500元至6500元之間；三居室在7000元至10000元之間。但三居室除了幾棟塔樓，南北朝向的房源很少。

最後，陳女士看上了一套80平方米的大兩居。「戶型很方正，南北通透，採光、通風都很好，月租金是6500元。」

對於這個價位，陳女士雖然覺得不便宜，但也在接受範圍內，於是，很快簽了合同。

四環邊

630萬房子租金13000元

安頓下來之後，陳女士開始考慮，自己在東南四環四方橋的房子沒人住了，總空著也不行。不如也租出去，一來房子有人住，有什麼問題能及時知道；二來也補貼一部分這邊的租房支出。

「我原來打聽過，那時的租金是8000元至10000元。我想著租9000元就行，不求太高，但希望租個靠譜的人家。」

和一家中介聯繫後，中介上門拍照。中介看完房子後，說：「姐，您這房子，我能給您租到13000元。」

陳女士一聽就驚呆了：「該不是中介為了獨家代理忽悠我吧，別代理之後，把房子給群租了。」

因為有這個擔心，陳女士很謹慎，又找了一家中介。這家中介的經紀人看房後，報的價格也差不多。

「這個小區是這邊物業管理最好的小區，租這個小區的人都是在CBD上班的白領，素質和支付能力都很高，三居室根據面積和裝修、傢具不同，租金在11000元至15000元之間。您的房子保養得好，裝修和傢具也不錯，租13000元沒問題。現在是淡季，您要著急租，租12000元也沒問題。」經紀人這樣說。

後來，陳女士和同事、鄰居一打聽，目前小區的租金還真是這個價兒。「CBD周邊租金就是高，我同事在萬達廣場有一套140平方米左右的三居室，租給了一個小公司，現在租金22000元呢。但房價不高，單價4.8萬元左右，所以，我同事這些年一直把房子出租，沒有賣。」

自己出租房子，當然價格越高越好，於是，陳女士把價格掛在了13500元。「能租出去最好，如果遇到靠譜的租客，13000元我也租。」陳女士這樣說。

北三環

租金相同的房子單價差3萬元

自己租的房子，80平方米，能賣700萬元，但租金只有6500元；自家房子140平方米，賣630萬元，租金13000元。這個反差也太大了。陳女士越琢磨越覺得有些凌亂了。

這是為什麼呢？於是，閑暇時間，陳女士對周邊的房價做了一個大概了解，發現學區房租金和周邊非學區房差別不大，但房價卻明顯高出一個段位。

「北三環裕中那邊最明顯，裕中西里一套標有可以直升三帆中學的學區房，塔樓朝西的一套64平方米小二居，單價8.7萬元，總價560萬元。而相隔不遠的裕民路3號院，因為不是學區房，一套南北通透的62平方米小兩居，單價只有5.7萬元，總價360萬元。」陳女士對於這個價差非常震驚。

賣價雖然差了200萬元，租金卻差不多。「一套60平方米左右的小兩居，裕中西里學區房的報價在5800元至6000元之間；裕民路3號院非學區房也差不多，目前出租的房源中，有兩套53平方米的小兩居，一套報價5600元，一套報價5800元。」

據鏈家地產裕中西里A店的經紀人小周介紹：「裕中西里的房價2年前還在4.5萬元左右，但變為三帆中學的學區房後，房價噌噌地往上漲，現在小戶型的一居室，都有報近10萬元的了。但租金漲幅不太明顯，和周邊非學區房的差別也不多，這兩年漲了500元左右。」

「很多人買學區房，都是為了一個上學指標，很多家長為了孩子都挺捨得下本兒的，所以，別看裕中西里的學區房貴，賣得還比周邊非學區房快。」小周補充道。

「租金沒有學區房問題，所以差別不是很大。CBD區域租金高，主要和需求有關，CBD高檔酒店和寫字樓林立，租賃需求量大，所以，租金相對較高，特別是高檔公寓，樓齡新、裝修好、傢具家電齊全，一居室租金都在12000元左右；二居室15000元左右；三居室18000元左右。萬達廣場雖然是70年產權的住宅，但大多出租給了小型公司，所以租金更高一些。」美聯地產CBD商圈的經紀人小孟在給陳女士介紹行情時說。

對於CBD區域房價遠遠低於學區房。小孟解釋：「CBD高端公寓的區域價格在5.5萬元左右，和二環內的學區房及本區域的租金相比，價格不太高，主要是房源供應比較充足，另外，東三環和東四環一帶，沒有什麼新盤，沒有開發商炒作，市場相對平穩，所以價格漲幅也不大。」

專家分析

學區房附加值高

房地產業內人士普遍認為，房產的價值與房產的效用有關。房產最大的效用就是居住。用貨幣來衡量的話，那就是其出租住房所能得到的房租或者其自住時所能節省的房租。因為利用這些房租來租房，購房者可以獲得同樣的居住效用。因此可以說，住房所能帶來的居住效用的大小的貨幣化體現就是租金。房租主要由不同地區之間的經濟水平或同一城市不同區域的繁榮程度決定的。這也是北京租金比其他城市高，CBD租金比其他區域高的主要原因。

一個區域的房價是否合理，國際上通常用房產的租金與售價的比值來衡量，即租售比。然而，目前北京的租金回報率很低，房租和房價出現很大的背離，特別是學區房，租售比已經不能體現其是否合理了。

但為何在如此低的租金回報率情況下，大家還踴躍購房呢？這其實說明大家之所以購房，在很大程度上並不是為了追求現時的租金回報，而是為了追求預期中未來房價上漲帶來的資產升值。

另外，住房除能夠滿足居住效應之外，還有其他效用，例如，買房不僅僅能帶來居住的滿足，還可以通過購買「學區房」來為自己的子女謀得更好的教育資源。目前，北京基礎教育資源的數量和質量上的差異都已經體現在學校周邊的房價上了。這些因素所帶來的「效用」是房租所不能覆蓋的。

北京晚報記者 李海霞()