香港樓市的「大時代」

導讀

看空者認為,市場已經走在最高點的鋼絲繩上,隨時有崩潰的可能,而看好者卻認為這只是一波行情的開始。

中房報記者 周翔宇 北京報道

2017年將註定成為香港樓市的「大時代」,在繼續保持著去年以來的高增長態勢下,香港樓市迎來截然不同的兩種觀點:看空者認為,市場已經走在最高點的鋼絲繩上,隨時有崩潰的可能,而看好者卻認為這只是一波行情的開始。

近日,一些海外機構開始發表「看空」香港樓市的觀點。5月22日,花旗發布報告表示,香港金融管理局最新宣布的調控新政將足以凍結住宅市場。隨著下半年住宅市場進入淡季,加之新房可售資源充足,預計新政將標誌著香港房價見頂,並維持香港房價2017年下跌15%的預期。與此同時,瑞信發表報告表示,金管局在短期內再推新招令人意外,但香港特區政府將在需要時限制槓桿程度,包括限制銀行放貸及買家借貸,香港二手市場以及外國人等人群將最受影響,預期會令成交量減少10%。

瑞信所說的金管局新招,即香港金管局5月19日宣布退出3項物業按揭逆周期措施以調控樓市,這是今年第二次加碼,其目的主要針對多項按揭及非本地借款人,分別下調按揭成數,更對銀行按揭風險權重進行上調。儘管如此,仍有開發商表示,新調控對樓盤銷情影響甚微。

這些開發商以積極的拿地態度回應著境外評級機構的看空預期。今年2月,龍光地產及合景泰富聯合拍得了香港鴨脷洲利南道一塊住宅地皮,作價168億港元,成為香港「地王」;而在5月16日,經歷一輪激烈競價,香港本地地產商恆基地產(00012.HK)以232.8億港元的價格投下位於中環的美利道商業用地,這塊香港特區史上最貴地皮,刷新「地王」紀錄,樓面地價也高達54萬港元/平方米。

內房企佔據半壁江山

內地開發商是從2015年開始大規模進入香港樓市,根據香港地政總署公布的相關數據,2015年推出招標的住宅地皮中,大約30%被內地開發商取得,貢獻了土地出讓金總額的55%。香港被本地開發商佔據的局面已打破,內地開發商開始成為香港土地市場的成交主力。

隨後在2016年,內地開發商不僅在內地激烈競逐,高溢價率爭當地王。在香港土地市場上,內地開發商同樣謀求有所作為。相關數據顯示,2016年,內地開發商在香港拿地金額接近200億元,包括萬科、中海、五礦地產、海航、龍湖與合景泰富等多家內地開發商均成功在香港拿下項目。

5月16日,香港地政總署公布了一幅商業用地及一幅住宅用地的招標結果。位於香港中區美利道的內地段第9051號商業用地,由恆基兆業以232.8億港元拿下;位於九龍啟德第1K區1號地盤的新九龍內地段第6567號住宅用地,中標者則為合景泰富與龍湖地產聯合體,成交價為72.3億港元。

其中,啟德地塊一共收到16封標書,來自萬科、新鴻基、長實地產、華潤置地、龍光地產等房企或聯合體,最終合景泰富與龍湖地產組成的聯合體出價最高,斬獲該地塊,這是合景泰富在2月份與龍光地產聯合拿下鴨脷洲「地王」後在香港的再次布局,龍湖地產則是首次正式進入香港市場。

合景泰富二度落子並不是個例,繼萬科、保利、綠地等「先行者」後,越來越多的內地開發商把業務半徑延伸到了香港。海航實業集團在2016年11月至2017年3月的5個月時間裡,先後在香港拿下4宗土地,共耗資272億港元。

而據香港地政總署統計,2016年5月至2017年2月期間,香港賣地總面積為31.4萬平方米,賣地總價為1020.6億港元,其中內資企業佔據一半。

挖金香港樓市

對於內地房企集中布局香港市場,資深金融與房地產評論員黃立沖指出,「內地房企習慣了土地價格的上漲,對未來更加樂觀,把在一線市場和部分二線市場的經驗套在了香港上。」

但是對於企業來說,拿地根本動力就是在於對未來項目盈利的預期,沒人會做虧本買賣。為了說明本次拿地價格的合理性,龍光地產方面給出了一套邏輯:「此次土地成交總價較高,原因是地塊位置佳和地塊規模大。而從單價而言,該地塊每平方呎樓面地價約2.21萬港元,符合公司預期。」

這套邏輯的參考對象是附近中海地產的「南區·左岸」高端產品。2012年3月,中海地產以25.38億港元的價格,投得鴨脷洲海旁道地塊,摺合樓麵價1.3萬港元/平方米,目前平均成交價為5.6萬港元,從去年開售至今年1月底已累計售出八成,去化率頗高。

從市場整體來看,截至2017年3月底,香港房價較2015年9月的高位超出4.5%,到4月,香港樓市均價環比上升2.2%,處於歷史最高水平。數據上漲幅度不大但成交十分活躍,今年4月份住宅成交量較1月份上升逾1倍至約7000宗。

雖然去年以來香港多次出台相關調控政策,並在今年5月19日繼續加碼,宣布銀行降低對涉及多於一個按揭的貸款比例,按揭比例上限下調10%;要求銀行對收入來自香港以外的貸款人收緊按揭,供樓占入息的比例下調10%,但是對於購房者的限制難以撼動內地房企的熱情。

萊坊高級董事及估價與諮詢主管林浩文表示,目前在香港開發單個住宅項目的利潤率在10%~15%,與內地一線城市的項目開發利潤水平相若,但考慮到香港稅率低,融資渠道多元化,以及香港樓市風險相對較低等因素,內地開發商對香港核心地段的地塊興趣越發濃厚。

除了在住宅市場的活躍,香港的寫字樓市場也成為內資資金追逐的熱點之一。去年全年,內資機構在香港的地產市場投資金額共達到412.7億港元,在單筆成交金額超過1億港元的投資物業成交中,寫字樓佔比達到74%。

作為流動性最強的投資物業之一,香港寫字樓物業每年可以提供2.5%~3%的穩定租金回報,因而成為香港商業地產市場中的「香餑餑」。市場人士指出,以1999年為基期100,近20年來,香港住宅價格上漲兩倍,而寫字樓則增長了4.5倍,增速明顯高於住宅。

外匯鬆綁、灣區升級香港樓市引擎在哪裡

不過來自境外評級機構的預警也值得注意,花旗指出,隨著下半年住宅市場進入淡季,加之新房可售資源充足,預計新政將標誌著香港房價見頂。瑞信的觀點是,近期的調控政策限制銀行放貸及買家借貸,香港二手房市場以及外國人等人群將最受影響,預期會令成交量減少10%。

不難發現,無論花旗還是瑞信,針對香港樓市的預警都是基於需求側的看空預期。而這部分需求的主要組成部分來自於內地和海外買家,目前由於外匯管控,這部分需求正在被壓抑。

去年2月,銀聯國際就向公眾重申一項規定:使用銀聯卡在境外(含香港)購買保險,單筆刷卡金額不得超過5000美元。此外,個人分拆結售匯行為」目前已被外管局納入了「黑名單」,這意味著以往內地投資者「螞蟻搬家」式的香港買房方式行不通了。

高力國際亞洲區研究及諮詢服務行政董事夏思堅分析,隨著人民幣匯率逐漸穩定,中國政府將會願意放鬆新的資本管控措施,因此投資海外房地產的內地企業,將很快恢復長期增長趨勢,但將更多關注亞洲地區。

高力國際提到,繼去年11月政府加緊資本管控後,中國資本投資亞洲以外房地產的熱度似乎有所下降,但對亞洲地區的投資仍居高不下。一季度,中國在亞洲以外的投資額達20億美元,同比下降49%,環比下降76%;而在亞洲以內的投資額達52億美元,同比激增62%,環比下降2%。

不過相對於個人買家,內地房企已經在集中布局香港土地市場。這部分土地在未來3~5年時間將化為新房持續供給香港樓市,如果缺少足夠多的買家,市場如評級機構預期下滑的可能性依然存在。

對於個人投資者而言,香港需要一個更充足的看漲理由。

今年兩會上,「研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃」首次被寫入政府工作報告,這也被視為繼「一帶一路」倡議之後香港迎來的發展新機遇。

香港受惠於大灣區應該有兩方面。一是市場——大灣區包括兩個經濟特區、兩個特別行政區,總人口逾6000萬,GDP超過8萬億元人民幣。二是金融,粵港澳銀行業總資產合共42.7萬億元,超過江浙滬「長三角」一成;據McKinsey預測,到2025年珠三角加香港的整體銀行盈利可達到1.44萬億元,超過東京、紐約而成全球最高地區,這些都可能成為未來香港樓市繼續增長的引擎。

目前來看,被泛政治化的香港似乎很難重開移民政策,吸引內地買房者的也就只剩下「粵港澳大灣區」的概念。

好消息~

中國房地產報粉絲交流群——「中房粉絲同樂匯」成立了!在這裡,除了能夠了解到最新的房地產資訊,還能跟房地產專家們進行深入交流哦!


推薦閱讀:

香港政改,疑雲重重
净空法师香港問答(41-50集)
紐約可以是香港,裘德洛可以是梁朝偉,但無論到哪裡,王家衛永遠是王家衛!
暴~亂、縱火……香港這種自救方式很無知
幾個國內銀行能代理見證開戶的香港銀行賬戶

TAG:香港 | 樓市 | 時代 |