【大數據】投資回報率告訴你這樣投資北上廣房產

06-19

根據云房研究中心數據顯示，2016下半年，重點一二線城市普通住宅市場靜態租賃回報率小幅下降，總體水平維持平穩。但是對於瞄準房地產的投資者來說2017年房地產還能不能投資？如何投資？北上廣深是否還能掘到金？

北京：辦公需求旺盛寫字樓回報率居於全國前列

雲房數據顯示，隨著「9.30」的出台，以及多方面政策收緊，貨幣政策、土地供應、房產交易等綜合統籌管理，引導和維繫市場穩定，預計未來北京住宅價格將趨於穩定，價格大漲可能性降低。

商鋪方面，近年來，受多種因素影響，特別是隨著科技及市場重心的轉移，電商快速發展不斷衝擊著傳統零售業，導致商鋪市場投資日趨謹慎。隨著大量新增供應的入市，且供應向近郊轉移，商鋪價格出現下降。由於2017年仍將有大量新增供應入市，預計市場整體空置率將有所上升，核心商圈商鋪市場仍將保持較強的投資價值，非核心商圈租金則將承受一定的下行壓力。

寫字樓方面，今年3季度，北京寫字樓租賃及投資需求較之前有所減弱，然而總體延續走勢平穩，且空置率處於全國較低水平，整體市場依舊供不應求。受商鋪市場遇冷影響，部分傳統商業變身為寫字樓，這一轉變逐漸成為新趨勢。

北京寫字樓靜態租賃回報率總體平穩，3季度由於租金不及價格漲幅，因此2016下半年靜態租賃回報率與上半年相比小幅下跌，約為4.5%。

上海：居民消費活躍商鋪市場回報率領先全國

今年10月以來，隨著「六條措施」頒布，有效遏制了上海房價過快上漲的態勢。與此同時，住宅租賃市場由於房源增加，供過於求現象加劇，近期租金穩中有降。預計後期房價漲幅將逐步趨緩，轉售回報率將持續回落。

寫字樓方面，近年來隨著上海內中環的辦公土地供應逐年下降，外環區域的新增供應加劇，或將大概率影響市場租金，空置率將繼續承受一定的下行壓力。

商鋪方面，上海商鋪靜態租賃回報率近年來一直維持在4%-5%之間，靜態租金收益相對較高，在各大城市中居於前列。主要是由於上海的城市發展較為成熟，有強勁的經濟及人口基礎，消費需求旺盛。2016下半年受租金及價格均有不同程度上漲影響，上海商鋪市場回報率小幅回升至4.8%。

廣州：住宅價格表現溫和回報率平穩回落

2016年下半年，在廣州及多個熱點城市實施調控政策的背景下，購房者的心理預期將受到一定影響。整體來看，廣州住宅物業市場表現活躍，租金及價格均呈上漲態勢。就普通住宅市場而言，租金漲不過價格，因此靜態回報率繼續回落至1.9%；高檔住宅則與上半年持平，為1.7%。

寫字樓方面，儘管2016年廣州寫字樓空置率保持相對高位，租金總體上漲動力不足，但是2017年中有望得以緩解，未來隨著核心區域新增供應的減少，區域內供求關係將漸趨平衡，預計將帶動未來全市整體租金水平緩慢提升。

商鋪方面，2016下半年，廣州商鋪市場在較旺盛的需求支撐下，靜態租賃回報率與上半年保持平穩，為3.9%，高於長期國債到期收益率。隨著主流消費群體的改變，商鋪市場正處於重新崛起的轉折點，短時間內市場將繼續平穩發展，回報率仍將保持穩定。

深圳：年內住宅價格暴漲轉售回報率近20%

近幾年的深圳房價一路上漲，至2016年漲至巔峰，2011-2016普通住宅和高檔住宅5年租賃後轉售回報率分別為19.0%和11.4%，均高於房地產上市公司凈資產收益。

寫字樓方面，由於市場目前存量較大，部分開發商可能會延遲寫字樓入市時間，2017年深圳寫字樓的存量或將達到歷史峰值。

商鋪方面，經過一年半的瘋漲之後，到2016下半年，投資者恢復理性，商鋪市場恢復平靜，租金及空置率均顯有不同程度的下滑趨勢。由於2017年將會有更大體量的新增入市，預計市場需求將繼續保持平穩態勢，租金及價格或將繼續下滑。

註：

靜態租賃回報率—年內租金收益與售價的佔比，根據當前租金回報，選擇投資時機。

長期租賃回報率—租金增長情況下，長期出租物業可獲得的租金回報，可判斷長期的租金收益。

5年租賃後轉售回報率—指5年內持有物業並出租，於第5年末出售物業可獲得的回報率，包含租金回報和房產增值兩部分收益後測算得到的回報率。根據轉售回報，判斷最佳轉售時機。