聶梅生：平抑房價必須改革70年一收取的土地出讓制度

2011年07月13日 17:57來源：鳳凰網房產

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全國工商聯房地產商會會長聶梅生

鳳凰網房產訊 近日，萬科[簡介 最新動態]董事會主席王石指出，中國房地產市場仍然向著積極健康的方向發展，應該說，樓市崩潰的可能性並不大。但是，進入2011年，由於限購、限售、限融資等調控政策，「100%的公司都感受到壓力」，資金緊張。在這種情況下，政府調控已經進入騎虎難下的境地。對此，鳳凰網房產獨家連線了全國工商聯房地產商會會長聶梅生。她表示，目前一次性收取70年土地出讓金，是在高拍的基礎之上，而且收了70年，還是一次性，這三個加在一起，土地出讓就是「寅吃卯糧」還不算，「還高吃」，要想平抑房價必須改革此土地出讓制度。

鳳凰網房產：您對土地財政對高房價的影響是怎麼認知呢？

聶梅生：現在我是認為整個房地產調控也好，房價也好，在中國目前的土地供給制度的情況之下，它是和土地密不可分的，如何使房價最終能夠得以回歸到正常，肯定要把中國的土地制度，就是現有的土地出讓金的制度進行一些改革才可以。

鳳凰網房產：如何認知一次性收取70年的土地出讓金？

聶梅生：具體的，我認為一次性的收取70年的土地出讓金，而且一次性的收取的價格基本上是在拍賣的基礎上收的，那就是在高拍的基礎之上，而且收了70年，而且是一次性，這三個加在一起。由於土地就是這麼做的，寅吃卯糧還不算，「還高吃」，還是拍賣，而且還是一次性。

鳳凰網房產：如何平抑房價？

聶梅生：這個問題是一個很大的癥結，如果這個制度不改變很難把房價平抑下來，因為你調來調去，這一塊調不對，你光是調房價其他的因素就是有限的。比方說開發商的利潤，再加上CPI、PPI正在高增長的情況之下，勞動力成本也在上升，所有的成本在上升，不過是這一塊不能調還不能算，這一塊還在繼續的漲，土地的價格繼續漲的情況之下來調其他部分，畢竟是有限的。

鳳凰網房產：您對土地出讓金70年一收取的制度有何看法？

聶梅生：我是認為土地出讓金70年一收取，這個是應該變的，如果這個不變，你再調還是回歸不到正常的水平。這個事情和地方政府的財政有關係的，它不是財政，但是現在大家把它說成，變成了「第二財政」，因為它不是稅，它進不了財政，但是費是計劃外的這種，所以叫做「第二財政」。而「第二財政」的比率也會非常之高，房價上升也比較大，這是客觀的事實，如果房價有指數，地價有一個指數比房價上漲的多，越漲越快，所以那個事情是顯而易見的，要想它回歸到平穩，必須把土地出讓金70年一次收，這件事情要做一變革。

聶梅生：我的看法就是不應該一次收，如果一定認為，這是一個租金，幾十年的土地出讓金，實際上是一個租金，租金就不可能把70年的租金全部一次收完，就應該分段收，現在地方政府就沒有那麼大的積極性，如果分段收，慢慢的分段的這塊，由房產稅或者物業稅來回補替補才有可能，你70年都收了，你說房產稅怎麼能夠替換70年土地出讓金，替不過來的。你房產稅是每年評估，每年收。

鳳凰網房產：您剛才也提到了土地財政已經成為地方財政的第二財政了。

聶梅生：第二財政了，佔40%到50%，去年整個佔了60%、70%，怎麼不是「第二財政」。

鳳凰網房產：在嚴厲的調控下，房價可能也受土地財政很大的影響，中央政府要調房價，而且這樣就會減縮第二財政，雙方的壓力怎麼來解決？

聶梅生：既然自主設置就是這樣一種情況，所以目前這種情況受到壓力的不會只是一方，你看現在限購，開發商是有壓力的，你限購房子賣不出去，今天的數據出來整個的庫存量急劇的上升，肯定它是有壓力的，但是這個壓力，大家的輿論認為都是在開發商，其實不是。開發商的房子賣不出去的情況之下，它一定少買地，否則它的現金流搭不過來，搭不過來，肯定就少買地了，就使地方的土地出讓金要減少，使土地出讓價格也會溢價的少，地方的財政收入就會少，實際上這種調控是對雙方都是有壓力的，地方政府的壓力並不亞於開發商。

鳳凰網房產：除了開發商，老百姓有壓力嗎？

聶梅生： 當然老百姓也是有壓力的，為什麼有壓力呢？我的期望房價並沒有出現，保障房還沒有真正的滿足我的要求，實際在等待當中，我覺得目前這個制度的設置，這樣一個政策的設置，它就是各方都會有壓力。所以房地產市場調控最終的壓力承受是流向各方的，也就是說，現在的調控政策是對的，是好的，那就對不起，大家都得承壓，地方政府也不例外，我還沒說，最最要承壓的是銀行。

聶梅生：你看統計署公布的數據，10萬億的地方債務平台當中，大概有2500億是土地質押的，它的抵押品實際上是土地，地方政府是以土地作為地方債，還債的抵押品，它這個錢，有2500億，光地方政府抵給銀行就2500億，所以這2500億實際上是銀行的抵押品。

聶梅生：開發商的土地也抵給銀行，這部分我算了一下少部分都有1萬多億的餘額，加在一起就是3萬多億在銀行那的土地質押，開發商加上地方政府的地方融資平台，這3萬多億如果說是土地價格減少了，抵押的少了，你抵押的時候不值錢，是不是意味著銀行的抵押品在縮水，你的麻煩，事大了。

聶梅生： 這件事情根本最麻煩的就是3.5億在銀行抵進去的，這部分的抵押品如果不值錢了，那你說，這不就是金融風險，現在整個的局面是各方都要承擔，最後如果是有三長兩短，哪一方都要承受相當大的壓力，包括銀行在內。

鳳凰網房產：剛才我們講的，轉嫁到銀行這一大部分能不能換句話說，也是對樓市形成一個重大的危險因素。

聶梅生：實際上我是覺得目前的情況是處在一個大家都在承受調控的壓力，大家都希望能夠達到一個平衡點。如果達到一個新的平衡點，大家都屬於安全的軟著陸，而不會硬著陸，房地產實際上是軟著陸，還是硬著陸的問題，現在逐步的希望它能夠著陸，什麼叫著陸呢，房價不再漲那麼高，哪怕是你商品住房的這部分價格能夠平穩下來，達到了政府的預期目的。

聶梅生：房價不要漲那麼高，地方政府土地的價格也不要漲那麼高，這種情況之下，現在的庫存量，目前的高壓的庫存量能夠慢慢的消納，也就是能夠說，在房價相對合理或者說回調一些，把交易量做上去，這個是最重要的，你得把交易量上去以後，所有的套路都解了。

聶梅生： 回到一個新的平衡點，房價不再高企，或者適當回調，這樣一個平衡點下，大家出手買房子了，一切的矛盾就回到一個新的所謂調控的目標，新的平衡點就出現，但是現在還沒有出現，為什麼沒有出現呢？不存在這種積壓。房子賣不出去，你必須把房子賣出去，哪怕我降價賣出去，大家也都認賬了，就妥了，土地價格也不漲那麼多。

鳳凰網房產：開發商現在在等什麼？

聶梅生：不是，我覺得開發商不是在等救市，在等市場恢復。

鳳凰網房產：市場的恢復？

聶梅生：你認為降價就能賣出去嗎？不一定是降價的問題，如果降價也賣不出去呢，因為你不知道這個市場的期望值和你要降價的值是怎麼樣，如果你說我降10%，這個市場就恢復了，我想誰敢這麼說，那就真是上上大吉了，如果你降了10%仍然不買。現在降價的樓盤仍然很多，未必就火爆。

鳳凰網房產：會長您最後總結一下樓市調控下一步的一個變化，會不會有相關的變化趨勢？

聶梅生：我認為現在目前政策不會放鬆，但是它處在一個僵持期，或者在一個觀察期，這個觀察期還會比較長。因為開發商的資金鏈還沒有那麼緊張，在沒有那麼緊張的情況之下，它肯定採取哄抬。尤其是一線開發商，上市公司這些，北京的樓盤不好賣，它的二三四線城市賣的特別火，你看全國的平均房價和交易量還在上升，交易量不是還比去年高，不是說你調控的35個限購城市在上升，可能這35個限購城市是媒體要追的重點，它的成交量上升，但是非限購城市，中國大概660幾個城市，其他城市整個房地產還在往上走，你從全國看起來，好像增速還是挺快的。

聶梅生：交易量還在上升，同比沒有下降，所以這種情況之下，就說明大的開發商全國性的開發，東方不亮西方亮，它並沒有那麼太緊張，我北京房子賣不動，我可能其他地方的房子賣得動，對整個供需來講，並沒有形成太大的壓力，我認為還需要再進一步觀察。(文/徐玉良)

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