物業怎麼樣，該業主說了算

由於服務問題實在是槽點多多，難以一一贅述，以下是小翠兒去繁從簡後整理的要點：【物業承諾當場落實的事項】1. 一周內提供物業團隊人員配置、組織架構、聯繫方式、服務內容及標準。2. 一周內提供高端地下車庫的定義，著手增設無障礙設施的設置。3. 以後重大涉及業主利益的決定，物業承諾提前兩周公示。4. 針對車位配比不足問題，物業承諾積極配合業主尋求輔助的停車方案，如聯繫交通部門在小區附近道路劃撥地面停車位、聯繫小區附近商用停車場協商夜間租用等。物業將每兩周更新一次停車方案進展情況。5. 對停車場進出口及內部道路進行安全隱患排查，增加安全防範設施，如球面鏡。一周內出方案，進入採購流程。6. 公示5.8的物業費所涵蓋的服務內容、標準及響應時間。7. 整改快遞寄存、收取方案。業主代表將現場查實，同時增加快遞代寄服務。8. 更換二期管家，考慮到人員交接等客觀情況，在10月份完成調整。9. 增加物業常備設施的採購，如梯子、手推車等，簡化借用流程。10.所有房修問題，物業承諾，由物業作為統一窗口，協調相關人員解決。業主將需求匯總至物業，無需直接與房修聯繫，跟進進度，統一由物業跟進維修進度。【物業承諾後續跟進並研究解決方案的事項】1. 鑒於先後至少有兩名業主遭遇電梯故障，物業承諾重點跟進，落實預防措施。2. 研究樓道設垃圾桶在消防上的可行性。如業主將垃圾放置在樓道，保潔人員將一天進行兩次清理。（充分考慮業主的便利需求，如部分業主不希望樓道設垃圾桶，所在樓層可不設）3. 甲醛超標問題: 業主提供第三方有資質的檢測機構，選取小區尚未入住的檢測樣本，告知物業，並通知地產。根據檢測報告，確定責任歸屬及補償方案。如檢測結果超標，檢測費用由萬科地產承擔。4. 步行通道晚11點後上鎖大鐵鏈，早7點後解鎖問題：物業解釋該崗位保安轉為流動崗，一旦通道有業主通行，將在三分鐘內響應開鎖。現場業主代表堅持由物業重新調整5位保安的崗位安排，確保步行通道夜間不再上鎖。具體解決方案，有待跟進。5. 用電量異常問題：鄰居們普遍反映7、8兩月，用電量異常，可能存在高耗電電器在不知情情況下，長時間使用或未關閉的情況。物業承諾將提供每件家用電器的功率，以供排查。關於樓道電梯燈是否計入業主電錶的問題，物業方面明確回復，這部分屬於共同用電，不計入業主電錶。有關客廳燈帶高達500瓦功率問題，因涉及地產交付標準，物業無法承擔替換節能LED燈帶的費用，但承諾將尋找供應商提供團購價格，在徵求業主意願前提下，對小區進行統一更換。其他重要事項：1. 物業收支明細每季度定期公示。10月份物業將公示前一季度的收支情況，包括小區內廣告收入等。屆時請鄰居小夥伴中火眼金睛的財務大拿們現場監督，小翠兒將及時跟蹤，通過公眾號向大家更新進展。2. 物業安排9月19、20、21清潔小區水箱，10月份出具水質檢測報告。會後，卞經理現場簽收了《匯總表》，並與業主代表達成共識，在物業服務問題妥善解決之前，業主和物業將建立周例會制度，每周更新一次進展情況。周例會初步擬定為每周二晚7點，物業辦公室。切盼熱心鄰居們抽空參加。

看著長長的問題清單，呃——小翠兒代表小夥伴們崩潰地吐槽幾句：千里之行始於足下……任重道遠……羅馬不是一天建成的……咱一項一項來消滅……吐槽完畢。對於困難，還是得承認，對於問題，還是得豁出一切去解決。以下就是難啃的饃饃和熱心鄰居們的應對措施啦：【涉及萬科地產的難啃老大難問題】1.停車收費問題：業主們對萬科10元每晚，按天收費的「高端地下車庫收費模式」普遍存疑，業主代表現場要求在「高端地下車庫」認定標準雙方達成一致前，保安不應設置路障阻擋業主通行，業主享有小區地面通行權利。由於涉及萬科地產，卞經理並未現場給予承諾。後續解決方案，有待跟進。

2. 地面停車位一會是綠化，一會是車位的問題，同上，有待後續跟進。3. 水質水壓問題：物業已安排9月19、20、21清潔小區水箱，10月份出具水質檢測報告。但就業主代表提出更改水箱清潔頻率，由6個月改為3個月的訴求，物業以前期與地產簽訂的物業服務條款規定和物業費預算為由，當場拒絕。萬科物業與萬科地產簽訂的服務合同有效期至2017年，業委會成立之前，卞經理現場一再強調有權更改服務條款的是業委會。更改水箱頻率問題，是一塊難啃的饃饃，有待鄰居小夥伴後續發力解決。有關水壓問題，卞經理現場答覆，萬科地產是基於上海住宅二次供水設計施工，水壓高於0.1MPa的設計規範，而反應水壓問題的鄰居家，現場水壓檢測結果是0.12。言下之意是小區是踩線達標了，但是真的是這樣嗎？萬科一再強調，物業費5.8的收費標準和停車費10塊的收費標準是鑒於「高端翡翠系」住宅的定位，可是堪堪踩線，能夠得上「高端」？熱心鄰居徵詢浦東房管局得知，上海市水務局規定，上海市直供自來水水壓標準是不低於0.16MPa，水務局對高層住宅二次供水水壓標準不明。小翠兒想問，全上海的老公房都能用上0.16MPa的直供水，號稱翡翠高端產品的小區卻徘徊在0.12MPa的水壓及格線上，這「高端」二字，除卻價格，未免高度定得忒低了！【應對措施】相信關注公眾號的小夥伴們已經陸續收到了熱心鄰居有關「授權鄰居代表」的消息。小翠兒受熱心鄰居所託，借用左鄰右舍公眾號，就授權相關的一些事項公示並徵詢鄰居們的意見：1. 不少熱心鄰居在與物業溝通過程中，深感個人之力過於微薄，切盼業委會早日成立。受入住率必須達到50%以上的硬性指標及居委會尚未落地的客觀情況所限，小區業委會短期內啟動籌備工作存在困難，所以，熱心鄰居提議在業委會籌備建立之前，大夥有必要抱團取暖，以集體意志與物業對話。於是乎，有了授權「3+3+1志願者組合」的倡議。（小翠兒題外話，鄰居們覺得「志願者」是更恰當的自稱，「代表」僅限授權書上的法律用詞。）「3+3+1志願者組合」，即1、2期各出3名志願者，外加1名協調（主要考慮到組合最好是奇數）。有關7名志願者的基本情況，已在籌建業委會的群中以微信消息公示。考慮到此公眾號面向範圍較廣，在此不再一一公示。如鄰居們有任何疑問，歡迎聯繫各樓棟微信群或籌建業委會微信群，相信很多鄰居都可以就志願者的信息給予解答。其實，志願者團隊遠不止授權書上的7位，至小翠兒發帖之時，鄰居志願者已有27位，包括授權書上的7位和各樓棟的熱心聯絡員，且還在不斷增加中。共建美好家園，本就是前仆後繼的。切盼鄰居們熱心參與志願者團隊！授權書上的7位鄰居希望借公眾號向小夥伴們承諾，對授權敦促物業解決的問題，將不遺餘力、不存私心。「不得單獨與物業對話」，既是自願者的紀律也是大家的承諾。歡迎夥伴們監督。2. 附表《萬科服務業服務問題匯總表（翡翠公園）》：這是志願者們自發從各小區群中收集的問題清單。我們將持續關注業主訴求並及時更新。如匯總表中有未盡問題，歡迎小夥伴通過公眾號消息或參與籌建業委會微信群等方式，反饋給我們。我們將在下一次周例會上，及時更新訴求。附表：萬科物業服務問題匯總表（翡翠公園）序號類別子項目問題概述業主要求最新狀態解決方案完成時間1停車事宜1.1.停車費一期二期從9.1開始徵收停車費沒有提前通知、沒有收費公示及合法依據1.停車費業主一天4元封頂，訪客4元一次（可參照同萬科樓盤海上傳奇或同張江樓盤湯臣豪園，不能拿翡翠周邊商業樓做參照。）2.引入自動停車識別系統，加快出入時間（預錄入業主車牌號，根據車庫情況自動運算來放行或阻隔。）3.收費標準需取得政府機構的批准或取得業主的認可方可實施9.2號方案：首小時內免費兩小時以內 5元2-24小時 10元1.2.車庫數量售房時承諾人車分離，實際一期車位驗收時是以地下128.5加地面17個車位來取得車位比0.6的通過驗收。交房後地面車位已被做成綠化。1.地面不允許有車位，之前因車位投訴而扒掉的地方必須重新恢復成綠化，而且不允許布置成人工草皮。2.業主實際可利用的車位少了17個，萬科必須給業主予以經濟賠償或能讓業主認可的其他方案1.3 停車安全現一期南門進出口維修，走北面消防通道存在諸多安全隱患1.南門何時維修完成並啟用明確公示出來。2.現行臨時通車方案中，車從地庫出口出來可能會撞到進小區車輛，物業需布置好球面鏡等安全設施。1.4 車位售賣車位準備如何售賣？賣/租/訪客車位的比例車位售賣方案必須提前公示並取得業主的同意2物業服務2.1 安裝服務物業提供的上門服務收費標準不一，隨口報價1.只收取材料費，服務費應當免除2.收費需要填寫單據，統一標準2.2 快遞寄存快遞收取混亂，業主到物業中心提取快遞經常出錯快遞臨時存放應當歸類，用標記牌明確標記分類2.3 快遞上門快遞員可以隨意進入業主家門口，而且有時業主壓根沒接到門崗打來的電話快遞員到門崗後，在確認業主在家的前提下，要不卸貨讓物業負責送貨，要不物業陪同快遞員送貨，不能讓快遞員自由出入各樓層2.4 垃圾桶業主要求在樓梯間設立垃圾桶，物業多次以各種理由推諉，而這個是很成熟的方案，包括在萬科多個小區已經成功應用。1.物業曾以有個別業主反對為由來推諉：管家收集信息，對於個別不想設的鄰居樓層只要和同樓層的鄰居達成共識可以不設。2.影響消防通道：只要是設立垃圾桶的樓梯間都是消防通道，理由不成立。3.影響水表間：不常打開，每月一次抄表只要挪動一下即可，不影響。2.5 管家二期管家被多次投訴態度不佳，處理業主問題拖沓員工培訓管理加強，對不適合窗口工作的人員進行內部調整2.6 工具物業常用設備，工具配置嚴重不足，業主經常借用不了1.如業主經常借用的推車，梯子目前只有2部，起碼需要翻倍才能滿足423戶使用。2.簡化租用流程，免除押金，做到可以業主間直接傳遞，無需跑4趟才能完成借還動作。2.7 管家頂崗管家休假日無後備人員提示管家休假必須有頂崗人員來負責接洽業主2.8 人員素質物業服務人員，隨地扔煙頭，隨地吐痰加強教育，只要重複發現就不允許再服務本小區3物業費3.1.收費標準物業費5.8元價格與實際體驗嚴重不符1.物業公示7月，8月的實際開支情況。2.物業需公示服務範圍，只有本小區內，還是包含外面的道路及公園。3.物業需要指出翡翠公園比金色雅築，海上傳奇等同萬科小區物業費貴的服務點及理由。3.2.服務質量物業及保潔從業人員業務生疏，流程不清楚，業主體驗大打折扣物業提供的服務大打折扣，業主需要繳納的物業費也該打折扣3.3.無法入住問題業主預付物業費，而實際交房後發現很多問題需要整改，業主壓根不能入住房屋裝修問題全部解決後才能開始算實際交付，物業費也該從這時開始算或者按一定比例打折4裝修質量4.1.甲醛超標多個業主收房測試過房間空氣甲醛含量，全部超標，量值在0.20-0.40之間。而萬科地產的檢測報告裡面，房屋狀態里沒有包含柜子，而櫃體材料正是甲醛的主要釋放源1.萬科經過和業主溝通後請第三方專業檢測機構到還未進傢具的業主家裡再次測試空氣質量。2.如果不合格，則需要出具整改方案，方案涉及所有業主4.2.材料掉落有業主家裡發現廁所牆磚掉落砸壞浴缸。室內門上方橫條掉落，無釘子固定安全問題非同兒戲，萬科既需要對出問題業主家進行維修，同時也需對所有業主家進行排查補救，防患於未然4.3 圖紙業主不知道屋內詳細的水電布置圖，裝修改造打洞之類存在風險。物業需聯繫地產提供每戶詳細的裝修圖紙。5安全5.1 步行通道步行出入口晚上11點到早7點鐵鏈鎖住，無人值守安排人24小時值班，便於鄰居出行5.2 緊急通道地面與地下的緊急通道常開但無安防設施增設門禁系統5.3 綠地Loft業主開車進車庫後可以進入小區綠地，存在安全隱患需要物業出具一個根本上能隔絕的方案，而不是靠人為監控5.4 照明車位照明及晚上小區路面照明不足增加照明5.5 南門一期南面大門門禁系統壞，至今未恢復，安全隱患明確完成時間5.6 梯控梯控至今未啟用明確完成時間5.7 中環隔音牆小區前面即為中環高架，車流夾雜臨時能源站的聲音，平時開窗狀態下雜訊極大物業聯繫政府相關機構在小區對面中環高架上建造隔音牆5.8 入戶門樓棟單元大門常開，關門沒有阻尼裝置，聲音大，易夾傷改善門的開合方式6供水6.1 水質自來水發現有肉眼可見的漂浮物自來水公司確認有漂浮物，物業本月內清理水箱，今後每3個月清理一次。6.2 水壓供水壓力不足，物業反饋1-3樓 自來水直供，4樓以上二次供水，4~15 樓頂水箱自然壓力，16~18二次加壓保證每戶水壓大於2.07供電7.1 電費單業主收到的電費單費用很高，而且是在沒有入住情況下產生的。1.物業需解釋電費為何這麼高及如何處理2.交房前的電費物業是否已經了結3.居民用電第一檔已經被用掉很大一部分，業主入住後只能被算做第二檔，物業需要給出補償措施7.2 電梯廳用電電梯廳的耗電量算做物業還是業主？給出明確解釋7.3 電器用電量業主不清楚家裡這麼多電器的具體用電量，懷疑能耗較高給出明確解釋7.4 燈帶業主家裡的燈帶單個燈管35W，一個客廳就500瓦，卧室同理全國都在普及節能降耗，萬科竟然還給業主裝這麼不節能的燈管，要求萬科免費給業主更換節能的LED燈條。8手機信號手機信號停車庫無手機信號要求物業解決停車庫信號問題9生活設施9.1 20492049還未開業，小區生活極為不便1.提供2049開業時間2.公示2049商鋪情況9.2 會所會所還未開業公示會所開業時間9.3周邊周邊無生活設施安排人員到周邊踩點，發布小區周邊生活設施(便利店、超市、菜場)的公告10學校學校當初售房時銷售承諾16難9月份幼兒園和小學開學，現在已經落空。提供學校具體開學時間，提前公示相關進度，確保明年幼兒園和小學都能正常開學11出行11.1公交目前除了自駕車，出行極其不便協調公交公司，小區附近增設公交站點可以到長泰等商區11.2接駁車地鐵開通前設立接駁車往返於小區和金科路站小龍巴士，統計業主需求，爭取開通上下班短駁車12溝通12.1 溝通物業自行發布通告，而且當天發第二天實施。物業要發布跟業主利益相關的通知前跟業主進行溝通，或者設立一個意見反饋緩衝期，得到業主同意才可實施12.2 告示很多業主直接從車庫進家門，看不到一樓大廳的告示。經過確認的通告，需要由管家第一時間發布在微信，同時在地下車庫大廳增設一個公告欄
推薦閱讀：