豪宅、通州、京津冀：你要慎服的北京樓市三大毒藥

現代社會有三粒毒丸：消費主義、性自由和成功學。消費主義以品牌為噱頭，以時尚為藥效，將人捲入無休止的購買與淘汰的惡性循環中，戀物成癮；性自由以人性為噱頭，以性愛為藥效，不斷釋放曖昧與激情的煙幕彈，縱慾成癮；成功學以速成為噱頭，以名利為藥效，誤導急於走捷徑成為人上人的年輕人投身其中，投機成癮。

如今，北京樓市也有三大毒藥——豪宅、通州、京津冀，與上述三大毒藥一一對應，相映成趣。

一、豪宅消費主義

企業家不差錢，貪官花錢更任性，將北京的豪宅與消費主義相聯繫，大有「吃不了葡萄說葡萄酸」的味道。

但實際上，豪宅就是這麼回事，除了物理使用功能之外，它也是一種標註身份的符號和象徵，其中價格這個標籤是最顯著的標識。

當北京三、五萬一平的普通住宅已經「飛入尋常百姓家」的時候，10萬以內的單價，似乎再也難以作為一種身份認同和自我表達的數字載體了。

如同普通百姓去尋常飯館裡搓一頓，人均大抵一百或百二；但如若消費個二三百就去顯擺，不過是徒增笑耳，因為二三百完全在一百或者百二的想像之中。相對於每平米三五萬，至少得有10萬以上，20萬+，甚至融創號稱的每平方米40萬，才能完全顛覆小老百姓的想像力。

因為，和金錢相聯繫的數字，一點兒也不會抽象和枯燥，而是十指連心的算術：一平米就等於小老百姓屁顛兒屁顛兒掙幾年。唯有動輒10倍甚至更大的差距，才能成為一種震懾，成為一種區別。

豪宅的身份和價值感，正是通過政府地價的毫不客氣、開發商的數字想像力和大眾媒介喋喋不休的渲染描繪，在普遍存在拮据感的大眾群體中間，建構出了一種「價值」，讓不差錢的主兒心滿意足地乖乖繳械投降掏錢。

豪宅的天價，就是在這種水漲船高、心逐浪高的規律和人性主宰下誕生的。帝國主義的社會學家，給它取了一個名字，叫消費主義。

然而，這場消費主義的幻象，在2015年的帝都，可能面臨一場現實主義的深刻劫難。那就是，京城頂級豪宅過大的集中供應量，過於激烈的銷售競爭，可能要給這種消費主義潑上一盆冷水。

北京中原地產的偉哥，是樓市數據派的總舵主，有他這個活的搜索引擎，我都懶得或者憚於在此羅列京城豪宅的一堆數據了。結論無非是說，供應量太大，十年八年也休想賣完。不過，這樣說，是不是比房價抽象多了？直接引用某媒體的計算好了：

根據亞豪機構統計數據顯示，在2015年前5個月中，帝都已經取得預售資格的單價10萬元以上豪宅產品已達482套。2015年北京預計還將有15個單價10萬元以上的頂級豪宅項目入市，總供應量將在2000套左右。2015年前5月，北京10萬元/平方米以上的物業成交了121套，其中96套來自盤古大觀，如果剔除出去的話，一共成交了35套，每個月平均7套，按年計算84套。如果按照今年2000套的總量來計算的話，需要消化24年。

銷售24年的邏輯推理，當然未免有點粗糙，但也足見，開發商的數字想像力要想真正落袋為安，不是一件簡單的事情。

二、通州成功學

2015年的中國樓市，除了海里源源不斷的刺激政策之外，沒有新聞，但有兩個例外：南深圳，北通州。深圳的故事，不講了，《房地產決策參考》此前有專文論述。通州的故事，在北京市政府東遷的大背景下，卻似乎剛剛開始。一夜之間，通州樓盤每平米漲價5000！每平米，不是忽悠，是真事。

這就是市場。有人買，很多人買：已買，在買，將買。

然而，誰在購買通州？

某一日，我電北京樓市營銷圈大名鼎鼎的Y老闆，通州這麼熱，你還不去整一單元？Y老闆在電話那頭不緊不慢：房子嘛，就算了嘛。

據此，我大約可以推論：購買通州的人，不姓Y，姓剛，名需，或者是補課成功學的初次投資者。

房地產，是中國汗牛充棟的成功學中最有說服力的一門課程，沒有之一。

「你會錯過一次改變人生的機會。」這是成功學大師最常說的一句口頭禪，但，即使是最渴望成功的人，聽到大師的這樣的刺激和激勵，也不一定動心，因為大街上有太多這樣的兜售和信誓旦旦。但是，一個剛剛上崗的售樓員，只需要說一句話，就會讓你徹底動容：「你和別人的差距，只是因為過去一次再次錯過了買房。」

在房地產成為財富宗教的年代，有太多的人，因為這樣那樣的原因，錯失良機，而捶胸頓足，甚至悔恨終身。

「要把失去的，都給我統統抓回來！」通州樓市的暴漲，正是在市政府東遷背景下，眾多「失去的一代」試圖抓住這個自覺此生難再的機會，奪回本應屬於自己的成功的一次現實裸奔。

渴望世俗的、用房子來標註的成功，本也無可厚非。可是，對於通州樓市來說，成功永遠在路上。歷史已經無數次證明，通州是北京樓市炒作最為頻繁兇猛的區域，也因此它成為北京房價波動振幅最大的區域。半年之內，它可以從每平一萬出頭暴漲至每平三萬，也可以在數年之內房價擺脫不了三萬元這個魔咒。

如果市政府東遷，我們有足夠的理由說，通州房價會上漲。但是，在京津冀協同發展的大背景下，我們也有理由相信，今天的通州房價漲幅，將過快透支通州尚未劃定藍圖的未來。如果你不幸被忽悠，恰如在中石油48.6之巔站崗，那麼，通州版的成功學，更大的可能，將成為一部記述敗局的反面教材。

三、京津冀「性自由」

「性自由"口號，流行於20世紀60年代的西方，尤其是北美。它始於反對男女不平等的婚姻觀念和性觀念，然後便走到一個極端，認為身體和性都是個人財產，自己可決定如何處置、使用。這一口號拋棄了對性的社會制約，否定了性道德的合理內容，使性自由成為一部分人性濫交的借口。

不瞞您說，像我這樣的老頑固和土八路，使用這個概念，或者說把這個概念用在這個地方，是多麼的難為情，或者不恰當。但是，恕我直言，如果把這三個字用來形容那些在京津冀廣袤的土地上不分地方區域不拿血汗錢當錢任性下單投資買房的那些購房者而言，又是多麼痛徹心扉的恰如其分。

京津冀協同發展的本質，就是去中心化，在京津冀的恢弘大網上重新織上成百上千個或大或小的結點，讓就業、人口、交通、生活在眾多的結點裡自足完成，不假或少假外求。天安門，二環，三環，CBD，作為地理標誌的中心和標尺，將逐漸失去意義。

如果京津冀協同大業能夠真正實現，北京將在它3000多年建城史、800多年建都史上，第一次真正實現資源大遷徙、人口大疏散，城市將第一次實現前所未有的扁平化。

扁平化,會來帶來一個什麼樣的樓市格局？

扁平化，意味著資源去中心化，區域均質化，意味著細胞之間的營養和能量交換，不再像今天一樣，更多流於簡單、機械的物理遷移。它更意味著，土地供應量大大增加，區域之間的級差地租消弭或者大幅度縮小，從而使房價實現均等化或者大大縮小差距！

天方夜譚？不。

當虛擬空間發展到相當成熟的階段，虛擬辦公非常成熟，即使是今天象徵一國或一個城市商務中心和財富聚集的CBD，也會消弭於無形。

是的，到了那個時候，您能想像，誰還會到CBD這樣擁擠不堪、一點也不愜意的蜂巢中去呢？大半輩子？一年？一個月？一天？

北京市政府東遷，正是在京津冀協同發展、大疏散的背景之下，下的一步大棋。在那裡，在傳說中的市政府辦公新址周邊，廣袤的土地上，大部分地方至今還找不到一寸磚頭和鋼筋。

大音希聲，大象希形。潮白河，像一條失血的巨龍，緩緩地從溫榆河稀疏的叢林里爬出來。

房企說，看，滿河的金子。

它欲言又止，只是靜靜地流淌，無聲地訴說著腳下的廣袤。

（文中觀點不構成投資建議。歡迎轉載，轉載務請註明出處）

推薦閱讀：