任志強：土地制度不改不可能有真正的城市群

任志強

任志強/文

房地產只是城鎮化副產品

世界上90多個國家的城鎮化趨勢一般分為四個階段，第一階段是農村向城市集中，第二是中小城市向大城市集中，第三是市中心向郊區轉移，第四是發展為城市群。

中國城鎮化發展受限的一個重要原因，就是沒有土地私有制。土地私有，市中心富餘的能力才有可能隨城市發展向其他區域轉移。

但是中國沒法轉移：去農村居住，只能買小產權房。當公共資源向大城市集中的時候，大城市的城鎮化率是最高的，約60%，二三線城市的城鎮化率只有50%，在全國城鎮化的過程中，各個城市之間的分布是非常不均等的。

中國在改革開放之前只有不到18%的城鎮化率，鄧小平南巡講話之後，城鎮化發展迅速，1995年的城鎮化率是29.9%，1996年到2006年這幾年期間，人口突然增加，在1995年以前，每年新增人口是800萬到900萬，最高1005萬，從1996年開始，變成2130萬，之後連續十年基本都是2000多萬。

這個過程真的和房地產有關嗎？沒有任何關係。生產多少房子，這是從1998年開始統計的，1999年生產了194萬套房子，到了2011年，生產了721萬套房子，700萬套房子能保證多少人居住，乘以3算，2100萬人口，都是城市人口。為什麼從1996年到2006年，城市每年進入2000萬人，沒有發生房子不夠用的情況，因為那時候農民可以回家，打的都是季節工。但是現在農民工開始要房子了，他們在城市居住，而不再回農村。

所以不要以為是城鎮化推動了房地產。1980年以前的房子，加起來不到現在總存量的6%，所有的房子幾乎都是1980年以後生產的，舊房子快拆完了。房地產是為了住房改善，不是為了農民進城。

房地產絕不是提高城鎮化率的條件，它是城鎮化的副產品。

房價暴漲源於土地供應不足

上半年大家關心國五條，各地差異巨大，很多媒體都把國五條的焦點集中在20%的個稅上。我個人覺得最重要一條是重在控制房價漲幅。當這個城市房價增幅超標的時候，這個城市就會加緊用各種不講理的手段去限制增幅。

二手房並不增加當地政府的GDP，在GDP的計算中，二手房交易完全不計算，計算的只是投資增加值。因此地方政府並不在乎二手房的好和壞，但是非常重視一手房。房屋交易量，尤其是一手房，在高位開始出現了回落。

房價的漲幅略有減少，年初房價漲幅是迅速上升的，不管出不出國五條都是上升的。有人說國五條幫了我了，胡說八道。

土地購置仍為負增長，到今年5月份為止，土地購置是-13.6%，還是負的。估計土地負增長的趨勢會延續到年底，去年是-22.6%，今年是-15%到-25%之間，可能轉正的希望不大。

新開發面積未見增長，不能說沒有增長，1%，基本上持平了，但是這個1%並不足以拉動銷售。從目前看，銷售的增幅是遠遠高於新開工的，如果銷售持續上升，而新開工持續低迷，明年更夠嗆。

熱點向大城市集中，一線城市土地增長90%，開發商買了大量的土地，但二線城市嚴重負增長，三線城市開工土地也是嚴重的負增長。去年正好相反，一線城市在政策調控和限購政策下，投資增長基本上是低速的，許多城市維持在一位數。但是許多二三線城市維持在兩位數和三位數。今年倒過來，二三線城市土地賣不出去了，一線城市的土地迅速暴漲，因為價格也是隨著供求關係的惡化暴漲的。

商品用房、住宅都是在上漲的，到5月底維持在38%的增長，雖然增幅從2月份的約70%只是略有下降，要保持70%的增長几乎是不可能的。但如果今年保持百分之二三十的增長也是不得了的，去年整個銷售增幅只有5%，今年如果到20%，就要多賣兩個多億的房子，去年已經超過12億平方米，今年要賣14億平方米的房子太不容易了，所以增幅還會略有下降，尤其後面還會發生政策性的變化。但是可以看到銷售在持續增長中。

二手房的交易價格和新建房價格的增長都是很高的，當房價的增長高於收入增長的時候，一定是越來越沒有錢買房子，是非常危險的增長。

第三個指標變化，新開工是從高位下滑，現在只有1%。雖然4月份土地略有回升，但5月份又下滑，如果土地是負增長，新開工正增長几乎是不太可能的。如果銷售是百分之二三十的正增長，而新開工和土地購置都是負增長，後期會更加嚴重的供求關係惡化。

房價將受制於總體緊縮

現在是缺乏供應。

有四張資產負債表，第一張是國家的資產負債表，現在赤字相當於GDP的負債大概百分之二三，即便把20萬億元都變成政府的赤字，也不超過GDP的50%。把所有的國家計算進去，會發現中國政府的資產負債表，要遠遠好於現在面臨問題的這些國家。像日本的負債相當於GDP的230%，所以中國政府的資產負債表在大經濟體里是非常好的。

政府沒有錢荒的問題，而是想怎麼用這個錢的問題。

第三張資產負債表是個人的，個人資產負債表也沒問題，即使出現了緊縮也沒問題，這三張資產負債表沒問題。

最有問題的是企業資產負債表，房地產企業的負債率都在76%到80%，一旦銀行錢緊，倒霉的一定是高負債率的企業，也許國有企業會好一點，品牌企業會好一點，在境外有融資平台或能轉換成非銀行借貸的融資平台的企業會好一點，他們會更加靈活。未來發展十年主要靠的絕不是銀行。

往前推十年，銀行在所有市場中佔90%左右的融資水平，社會融資不到10%，到去年銀行信貸在社會總信貸中不到50%，非銀行信貸已經超過銀行總額。過去央行靠控制銀行的錢來決定的M2水平，現在突然發現管不住了，相當一部分不在銀行體系內。

如果今年到年底或者到明年年初，仍然控制一個很嚴格的資金總量的時候，銀行就該撐不住了。首先地方債務的問題，或者其他企業債務還不上，對開發商企業來說，長期是忍不住的。2008年很多企業沒垮，是因為2009年就開始救市了。2011年也是，一年多時間，房價又漲回來了。

長期錢荒就一定會對房價產生影響。開發商不可能讓60%以上的資產負債率，在沒有銀行和市場融資的情況下完全靠銷售去彌補。這時候，投資一定不會像年初那麼狠，增速下滑是必然。

這兩種情況出現的話，供求關係在明年仍處於一個惡化的狀態。至於價格怎麼樣，你們自己想吧。

（作者為華遠地產董事長）

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