透過這些城市的最新房價，你能看清中國樓市走向

財經決策第一號：ENNweekly（?長按可複製）

來源：《經濟日報》綜合國家統計局、央視財經、中國經濟網、21世紀經濟報道等

國家統計局今天發布的5月70大中城市房價數據顯示，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、9個城市環比下降或持平，因地制宜、因城施策的房地產調控政策效果繼續顯現。

此外，「北上廣深」等一線城市房貸政策近來日趨收緊，一些二三線城市也不斷跟進，部分銀行已將首套房房貸利率上調至貸款基準利率的1.1倍。

未來，樓市將會如何？

5月70大中城市房價平穩波動

5月份，70個城市中新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅比上月回落的城市分別有29和18個。其中，一二線城市同比漲幅回落尤其明顯。

據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續8個月回落，5月份比4月份分別回落2.2和1.7個百分點；二線城市的新建商品住宅同比回落幅度是0.8個百分點。

與4月份相比，5月份房價下降及漲幅回落的城市個數均有所增加。

從環比來看，北京的二手房降幅位居第一，而深圳的新建商品房降幅則位居第一。

具體來看，一二線城市房價漲幅繼續回落：

與4月相比，5月份，70個城市中新建商品住宅價格下降的城市有9個，比上月增加1個；

漲幅回落的城市有26個，比上月增加3個；

二手住宅價格環比下降的城市有7個，比上月增加2個；

漲幅回落的城市有30個，比上月增加8個；

新建商品住宅中，深圳、海口的房價環比降幅最大；

二手房中，北京環比降幅最大。

對此，中國指數研究院院長莫天全表示：一線二線城市這個需求量還是很大的，而且城市化率的提高特別是人力資源往大中城市大型城市轉化，因為房價也好，其他成交量也好，也是跟著人口走的，這是一個長期的發展。

業內人士表示，一二線城市的房價走勢未來將持續平穩，不會出現大起大落的態勢，但三四線城市房價在需求集中釋放後，會出現一定放緩。

6月12日，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發展報告》項目組，發布了5月份《住房市場發展月度分析報告》。報告預計，隨著資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求特別是跨區域住房投資的聯合管控，多數城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續下跌。

銀行大幅上調首套房貸利率

近來，「北上廣深」等一線城市房貸政策日趨收緊，一些二三線城市也不斷跟進，部分銀行已將首套房房貸利率上調至貸款基準利率的1.1倍。

隨著調控政策的層層加碼及貨幣環境的收緊，樓市將會如何？

融360監測數據顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，環比上月上升4.64%。在融360監測的35個城市首套房房貸平均利率中，最低的為大連4.43%，最高的為石家莊4.99%。

據從中國工商銀行、中國建設銀行、光大銀行、北京銀行等多家銀行了解，自今年5月1日起，北京地區房貸利率普遍有所上調。

首套房房貸執行基準利率，不再有任何折扣；

二套房房貸執行基準利率的1.2倍。

而此前，北京市大部分銀行對於首套房房貸利率打九五折，二套房房貸利率執行基準利率的1.1倍。

進入6月以來，北京市部分銀行進一步上調了房貸利率。民生銀行首都機場支行一位客戶經理表示，進入6月份，首套房房貸利率執行基準利率的1.1倍，較5月份上浮了10%，二套房房貸利率執行基準利率的1.2倍。

自今年5月起，廈門首套房貸款利率持續收緊，多家銀行將原先的首套房購房者九折的優惠利率上調至九五折。6月以來，廈門市個別銀行甚至將首套房房貸利率上調了10%。

福州市的部分銀行也加快了首套房房貸利率調整步伐，有的上浮比例達10%。同時，二套房房貸利率首次調整，從原先執行基準利率上浮10%，調整為上浮20%。

房貸利率上調同時，房貸規模也日趨收緊。一位北京購房者反映，今年3月就拿到了個人二手房按揭貸款批貸函，但直到目前還在等銀行給放貸額度。

廈門一家商業銀行的工作人員稱，今年初以來信貸額度不如去年寬鬆，房貸額度更是有總量控制，因此目前個人住房按揭貸款的放款時間明顯延長。「現在我們銀行的額度都用完了，如果沒有客戶還清房貸，新的客戶很難拿到貸款，只能等待」。

除了貸款利率的提高，批貸時間的延長也讓很多購房者焦慮。據購房人透露，房貸放款的先後順序已開始按照貸款利率的高低排序，而非「先來後到」。接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款，未上浮者則可能面臨長達數月的等待。所以，如今對需要貸款的買房人來說：要麼貴，要麼等。

對於市場而言，安居客房產分析師認為，房貸利率上浮加劇了買房者對目前樓市的觀望態度。市場熱度下降的重要原因之一在於房貸政策的不斷收緊。比如各大銀行上調房貸利率。「房貸壓力的增大，一定程度上導致買房的人減少。部分急於賣房的房東或主動下調報價、降價出售，所以這個階段購房者的議價能力相對是提升的。」

多個城市的多家銀行收緊房貸，究竟為何？廈門大學金圓研究院理事長戴亦一表示，金融強監管、流動性趨緊是主要原因。隨著銀監會對同業存單監管日益嚴格，銀行同業存單發行量驟減，房貸基準利率的利率水平已超過了4.9%，這意味著資金成本在不斷提高。

「資金成本漲的比房貸利率快，銀行必然會充分權衡其中的風險因素。」中原地產首席分析師張大偉說，尤其今年3月北京出台各項樓市調控政策後，銀行對抵押品的風險意識更是不斷提高，所以房貸審批難度加大。

在戴亦一看來，「定向加息」會直接導致購房成本增加，這無疑加重了購買首套房的剛需客戶的負擔。國家的住房調控政策，都是為了保護剛性需求，抑制投資投機性需求。若動輒採取「一刀切」的方式，可能會誤傷。

樓市將往何處去？

隨著調控真政策的層層加碼與貨幣環境全面收緊，樓市下一步會如何走呢？

業內人士預計，一二線熱點城市信貸政策進一步收緊的可能性依然存在。相關人士分析，隨著近期資金成本不斷上升，商業銀行需要控制房貸業務的成本，對資金的流向和使用作出新的規劃。而且，6月下旬是金融市場習慣性的「資金緊張時刻」，在今年金融去槓桿壓力之下，銀行對半年末時點流動性衝擊的擔憂尤為嚴重。此背景下，銀行展開資金爭奪戰，紛紛上調人民幣存款基準利率、大額存單利率以及理財產品收益率，這必然使得銀行吸儲成本提升。

中原地產首席分析師張大偉預計，在房貸利率全線上浮下，購房者的資金成本持續上升，已經逐漸完成了從量變到質變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經全面降溫，降價開始出現。張大偉認為，受房地產調控政策及年中考核等因素影響，預計銀行年中會一定程度上收緊房貸，而且針對資質相對較差的客戶審核將會更嚴格。

易居研究院智庫研究總監嚴躍進表示，房貸利率上行預計將對房地產市場造成較大影響：一是增加購房者買房的成本及難度，迫使整個房地產市場逐漸降溫；二是影響房地產成交量。不過，房企可能會通過各種形式的策略性降價，來對沖房貸利率上調對銷量的影響。

在戴亦一看來，有關方面應當對「金融機構將首套房房貸利率也一併上調」的做法進行干預，金融機構不應在房貸政策上「一刀切」，應區別對待各種購房者，從而支持購買首套房剛需客戶的積極性。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭看來，本輪房地產調控的前半段，起關鍵作用的是部分熱點地區的限購、限價、限貸、限轉售等房地產政策。而未來半年，起關鍵作用的因素，將轉變為貨幣信貸與流動性緊縮，而這屬於房地產業的外部環境！

社科院易憲容表示，住房按揭貸款利率上升，再加以前這些「五限」政策，首先使得住房投資炒作者不僅沒有意願再進入房地產市場，而且也會讓他們感覺到進入房地產市場的成本上升和槓桿率下降而不敢及沒有能力再進入房地產市場。如果住房投資炒作者不敢也沒有能力進入房地產市場，那麼先進入者所持有的住房想交易出去已經沒有了接盤俠。在這種情況下，如果房地產市場的價格只要些許下跌，那麼房地產市場的價格上漲預期立即會出現逆轉。

新聞多一點

國家統計局解讀5月房價數據

國家統計局今日發布了2017年5月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉進行了解讀。

一、15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、9個城市環比下降或持平

5月份，因地制宜、因城施策的房地產調控政策效果繼續顯現，15個一線和熱點二線城市房地產市場基本穩定。從同比看，15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.5至6.4個百分點之間。從環比看，9個城市新建商品住宅價格下降或持平；5個城市漲幅在0.5%以內。

二、70個大中城市中一二線城市房價同比漲幅持續回落

5月份，70個城市中新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅比上月回落的城市分別有29和18個。其中，一二線城市同比漲幅回落尤其明顯。據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續8個月回落，5月份比4月份分別回落2.2和1.7個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅分別連續6個月和4個月回落，5月份比4月份分別回落0.8和0.5個百分點。

三、70個大中城市中房價環比下降及漲幅回落城市個數均有所增加

5月份，70個城市中新建商品住宅價格環比下降的城市有9個，比上月增加1個；漲幅回落的城市有26個，比上月增加3個。二手住宅價格環比下降的城市有7個，比上月增加2個；漲幅回落的城市有30個，比上月增加8個。

向原創作者致敬

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