T：城鎮化與棚改救不了中國樓市

2015年03月12日08:26新浪財經

中國總理李克強就任後所作的第二份政府工作報告，在房地產和住房政策方面的論述，又讓人感覺新鮮了一把。

　　也許是中國整個大環境突出「市場決定論」，在今年的政府工作報告中，有關房地產的論述，罕見地從社會保障和改善民生段落中消失，出現在了「協調推動經濟穩定增長和結構優化」中，作為城鎮化章節的一部分來論述。

　　往年的政府工作報告中，住房一直是政府在保障和民生上的重頭戲。而今年「持續推進民生改善」一章中，只留下創業就業、社會保障、增加居民收入、教育公平和基本醫療衛生制度等。

　　比章節安排改變更突出的，是政府在如何解決普通市民買不起房方面，基本沒有提及。不僅「房地產調控」連續兩年從政府工作報告中消失，而且像「讓房價回歸合理水平」這類安穩人心的客套話也沒有。這不禁讓眾多期望政府在解決住房問題上拿出新的實招的市民、尤其是進城多年至今還買不起房的「新市民」來說，多少有幾分無奈和失望。

　　細讀今年的政府工作報告，尤其是把房地產一段的上下文進行對比，會發現這份報告在房地產上的著力點，放在了房地產市場和住宅產業潛力上。報告中房地產(10.99,-0.34,-3.00%)段落的上一段，講的就是「推進新型城鎮化取得新突破」。這裡不僅突出把城鎮化作為「最大的內需所在」，而且非常明確的提出「以解決三個1億人問題為著力點，發揮好城鎮化對現代化的支撐作用」。這裡所說的「三個1億人」，就是李克強總理在去年政府工作報告中所提出的「促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化」。在這裡，李克強總理實際上把這「三個1億人」作為中國房地產市場和住宅產業最大的潛力和富礦，並以此回應國內外輿論對中國房地產市場降溫從而會拖累中國經濟的擔憂。

　　實際上，最直截了當的把城鎮化和棚戶區危房改造視為拉動中國房地產市場「救星」表述的，還是李克強總理今年1月下旬在達沃斯論壇上的一番話。當有人問他如何應對中國房地產行業降溫等風險時，他的回答是：中國去年城鎮人口又增加了1800萬，城鎮化率又提高了1.04個百分點，中國現在城鎮化率在55%左右。中國實現現代化必然會伴隨著城鎮化，對房地產的剛性需求是長期的。此外，目前在城市棚戶區里居住的約有1億人，還有很多人住在城鄉危房裡。政府將加大這方面的投資力度，這也說明中國住宅投資的需求是長期的，必然帶動與此相關的行業和產品供給。這就是李克強總理借城鎮化和棚戶區危房改造，給中國房地產市場及住宅產業算的一筆大帳。

　　中國城鎮住房消費潛力只是「看上去很美」

　　如果按照中國高層再三強調的全面建設小康社會的要求，城鎮居民如期在2020年實現全面小康的住房目標，那麼，中國房地產市場的發展潛力是驚人的。

　　早在11年前(2004年底)，中國就正式發布了全面小康社會的住房標準。當時的建設部政策研究中心首次系統闡述了「全面小康」下中國人的居住指標。這就是：城鎮居民「2010年人均住房建築面積為30平方米。2020年人均住房建築面積為35平方米。平均每套住宅標準在120平方米左右，達到戶均一套、人均一間的總體目標。為保證居住的舒適度，合理的廚房面積應不低於6平方米，衛生間面積不低於4平方米，主卧室面積不低於12平方米」。農村住房的全面小康標準為：「2010年農村人均住房建築面積達到35平方米。2020年為40平方米左右。」這也是我國公認的全面小康社會的住房標準。

　　那麼，到2020年，中國城鎮常住居民人口的規模會有多大？

　　2006年中國國務院辦公廳印發的國家《人口發展「十一五」和2020年規劃》指出，到2020年中國人口發展的目標及總量控制在14.5億人左右。如果按照中國城鎮化率到2020年提高到61.9%的目標，屆時中國城鎮總人口就是8.98億人。

　　這8.98億人要實現人均住房35平方米的全面小康住房標準，城鎮居民住房在2020年就必須達到314.3億平方米。而現在全國城鎮所有的存量住房與此相差甚遠。

　　2003年中國建設部公布的數據顯示，到2002年底，全國城鎮住宅建築面積為81.85億平方米。而根據國家統計局的統計年鑒和年度統計公報，從2003到2014年，全國城鎮竣工的新建住房總面積為89.6億平方米。

　　但這12年間城鎮新增的竣工住房，還必須扣除由於城鎮改造更新對原有住宅的拆遷——保守估計，全國城鎮原有的存量住房在12年間減少了14.4億平方米。

　　因此，到去年底，中國城鎮所有的住房(包括未售出的已竣工住房)加起來也只有157.05億平方米(81.85億+89.6億-14.4億)，僅是「全面小康」所要求的314.3億平方米的約一半，缺口高達157.25億平方米。

　　要填補這個鴻溝，今後6年中國城鎮每年需要竣工26.2億平方米的新建住房。這比從2012年以來的3年中城鎮所有竣工的住房總和(23.87億平方米)還要多。就是按照這兩年中國城鎮每年10億平方米左右的商品住房的年銷售量(包括庫存房和預售房)來看，這也將使得住房消費可取得令人振奮的消費倍增。

　　政府和政策缺位，讓中國房市主要矛盾無人問津

　　但關鍵的問題，就在於如此美妙的理想目標，在今天的中國房地產市場和住房供應模式下，幾乎沒有實現的模式和通路的可能。

　　之所以這麼說，是因為政府已經把住房政策減到了僅剩保障房一塊。保障房之外，就是「市場問題交由市場自己來解決」。但僅靠市場力量，能夠解決房地產市場的根本矛盾嗎？

　　眾所周知，中國人住房問題上的主要矛盾，是城鎮約七成常住人口買不起房。政府對這些人中的大部分「撒手不管」，只在保障房上做文章，這就註定了中國房地產商這些年來「一頭走到黑」。根據測算，雖然中國政府承諾，到2020年保障房覆蓋面要達到20%，但實際上扣除拆遷戶安置房等因素，真正能享受到保障房的，只是占城鎮人口10%左右的最低收入者。那麼，另外六成買不起房或改善不了住房條件的老百姓，該怎麼辦？

　　實際上，一邊是大量空置樓房，一邊是大量買不起房的老百姓，已經為政策缺失、市場調節並非萬能提供了明證。

　　根據中國國家統計局的數據，到2014年末，全國待售的商品房面積已經高達6.2億多平方米，比2010年中的1.9億平方米暴增了2.24倍，商品房的庫存滯銷創下了記錄。比這更能說明問題的是，住建部政策研究中心數據顯示，到去年10月，全國商品房銷售佔到正在施工的商品房面積的比例不到10%，也創下了歷史最低水平。這也就是說，在建房屋中有90%以上沒賣出去。

　　所以說，中國房地產市場最大的問題，不在住房消費潛力究竟有多大，而在於如何激活這些潛力。

　　而政府給出的答案——城市化和棚戶區危房改造，顯然遠遠解決不了這個矛盾。

　　試想，在一個大多數原有城市居民都買不起房的時候，從農村進城務工或大學畢業留在城市工作的新市民群體，以及本身因為經濟條件受限只能蝸居在城市棚戶區和危房中的城市低收入者，又怎麼能很快具有更高的購買力？實際上，新市民的城市化也好，老市民危房改造也罷，基本上都和房地產市場的啟動，特別是開發商商品住房的銷售，沒有什麼關係。他們中只有少數經商有道的或是城郊結合部的拆遷戶，方有可能成為開發商商品房的銷售對象。他們中的絕大多數人，只能成為政府住房保障的對象，而不是商品住房的客戶。但在嚴苛的保障房政策體系下，他們中又有幾人能享受到政府住房保障的「陽光雨露」呢？

　　所以說，把城市化和棚戶區危房改造視為陷入困境的房地產市場的「救命稻草」，只能是天方夜譚。

　　實際上，中國年輕一代的90後，正被逼無奈的成為「不買房一代」。根據中國社科院不久前公布的「社會藍皮書」，在被調查的全國4110名90後大學生中，只有三分之一的畢業生接受「為了買房，我願意降低生活質量」，而超過55%的90後畢業生選擇「如果要背上沉重的房貸，我寧願不買房」。就是給他們一筆相當於住房首付的錢，超過一半以上的人還是會選擇創業而不是買房。

　　怎樣才是讓國民買得起的房？國際上通常用房價收入比，即住房價格和城市居民家庭年收入之比，作為衡量標準。一個地方的房價收入比如超過6，國際上就認為其為房地產泡沫區，如超過7，就會被認為是「國際房價最難承受地區」。

　　在今天中國的一些高房價城市裡，一套住房的平均價格已經相當於普通家庭十幾年、甚至是二三十年的家庭收入，房價收入比高達20以上，是「國際房價最難承受地區」數倍。

　　中國急需找到一種把房價收入比降到10以內的方法，這並非沒有可能。直轄市重慶前幾年就做過一次有益的嘗試。重慶市長黃奇帆提出讓每個家庭每月的平均收入能買得起1平方米住房。該市百姓買一套90平方米的普通商品房，只需7年半的家庭收入(房價收入比為7.5)。這個數字雖然在國際上還屬偏高，但畢竟比中國多數大中城市的買房負擔下降了一半左右。

　　重慶的主要經驗就在於：政府在最大程度擴大保障房供應的同時，在商品房供應的市場上也絕不袖手旁觀，採取「保障房+商品房」雙軌制。一方面，重慶政府從2010年起就制定規劃，在10年內建造2000萬平方米共計30多萬套的公租房，讓100萬人有房住；另一方面，在商品房市場上，政府根據市場需求及時加大土地供應，保證商品房的樓面地價不超過當期房價的三分之一，又通過增加房源供應遏制了地產商借「飢餓營銷」哄抬房價。當地政府在激活普通市民住房消費上做文章，而不像大多數中國城市那樣，為抬高土地出讓金收益，和開發商聯手控制土地和房源的供應，人為抬高房價。

　　在解決中國城鎮居民住房問題上，只有抓住普通居民買不起房這個主要矛盾，在住房和房地產政策上不再「躲貓貓」，「全面小康「之下的住房目標才不至於放空炮。

　　非常遺憾，在今年的中國政府工作報告中，人們並沒有發現政府在這方面有寫什麼具體方法。公眾期待，在修改後的報告中，能看到在激活普通居民住房消費上有新的「亮點」。

　　(來源：FT中文網 註：本文僅代表作者個人觀點。作者沈曉傑曾為中國資深財經媒體人，中國獨立房地產研究人士。)