謝逸楓:鼓吹不動產登記降房價是誤國誤民
不動產登記「靴子落地」同時，市場掀起一股瘋狂的「拋房潮、反腐最後的「殺手鐧」、不動產登記降房價「利器」言論，一瞬間把視為中國經濟最主要支柱產業之一的房地產，迅速陷入深淵。事實上，不動產登記自概念打出到條例的出台，被媒體炒得一塌糊塗，戲稱房價下降「利器」。2014年11月，國務院公布《不動產登記暫行條例》，實行不動產統一登記制度，2015年3月1日起正式施行。2015年2月26日，統一的不動產登記簿證正式公布。包括《不動產登記簿》《不動產權證書》及《不動產登記證明》的統一的不動產登記簿證樣式，3月1日起全面啟用。據《不動產登記暫行條例》的規定，土地、海域以及房屋、林木等定著物都屬於不動產。土地的所有權有國家與集體，另外是其他，使用權則是國家、集體、企業、個人。其房屋類型全國共有幾十種。要想統一登記需要時間。愚蠢的專家學者總以為「不動產登記的實施、房地產稅的開徵、個人住房信息系統聯網的成功，降房價是指日可待，這是在誤國誤民。政府如以此為調控手段，必市場大亂，經濟與金融崩潰，購房者則失去買房時機。
當然，這並不是說不動產登記沒有作用，相反，不動產登記作為一項基礎性的財產登記制度，無論對普通百姓還是國家經濟發展都有重大意義。《條例》的出台與實施標誌著不動產統一登記制度的正式建立，其意義在於通過不動產統一登記，將進一步提高登記質量，避免產權交叉或衝突，保證各類不動產物權歸屬和內容得到最全面、統一、準確的明晰和確認，以不動產登記較強的公示力和公信力為基礎，有效保護權利人合法的不動產財產權。一是不動產統一登記有利於保障不動產交易安全。二是不動產統一登記，將促進不動產登記信息更加完備、準確、可靠，根據準確有效的信息來進行不動產交易，保障交易安全，為建立健全社會徵信體系創造條件。三是不動產統一登記有利於提高政府治理效率和水平，更加便民利民。四是不動產統一登記，將最大限度地整合資源，減少政府行政成本，進一步釐清政府與市場關係，完善政府運行機制，發揮市場的積極作用。市場經濟本質是產權經濟，不動產統一登記制度就是不動產物權的確認和保護制度，明晰不動產物權是市場經濟的前提和基礎。建立和實施不動產統一登記制度，有利於保護不動產權利人合法財產權。
如果沒有搞清楚不動產登記最基本五個根本的問題時，一切以鼓吹不動產登記降房價的言論都是站不住腳的，都是缺乏客觀的與科學的謬論，必須糾正。一是不動產登記的目的與原因是什麼。根據條例規定，不動產登記制度不是以打壓房價為目的。不動產登記完善了房地產登記管理制度。2007年，頒布實施的《物權法》就明確規定：「國家對不動產實行統一登記制度。」但7年來，因為「多頭管理」、利益和職權分配等難題阻礙，統一登記進度十分緩慢。2014年11月，國務院常務會議決定，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責。2015年3月，國土資源部部長姜大明表示，要用4年左右時間，運行統一的不動產登記信息管理基礎平台，實現不動產審批、交易和登記信息實時互通共享以及依法查詢，形成不動產統一登記體系。具體的時間表是，2014年建立統一登記的基礎性制度；2016年全面實施統一登記制度；2018年前不動產登記信息管理基礎平台投入運行。
不動產登記消息出來後，市場並沒有出現大量「拋售房屋」現象，也沒有所謂的房價大跌。媒介報道的「不動產登記實行在即，京滬二手房市場頻現緊急拋售」不過是新聞標題而已。原因在於：首先是不動產登記改變不了樓市大局，譬如改變供求。其次是不動產登記影響不了貨幣供應與利率變化。再其次是不動產登記阻不買房人買房。最後是不動產登記與房價漲跌沒因果關係。因此，目前房價下跌與不動產登記沒有太多關係。因此，上半年全國房貸政策稍為變動，房地產市場就馬上出現溫和反彈。不贊同不動產登記會衝擊樓市的說法，既不會增加供應，也不會影響到買房，如何會衝擊樓市。最多只不過心理影響大於市場預期作用，於房價不會產生任何的影響。剛需與改善需要的準備想買房的人，根本不需要過分擔心，有能力就儘管買。統一登記後，會節約交易成本，提高登記的準確性和效率。從這個角度上看，統一登記的實施會促進房地產交易，而不是抑制。
我國不動產登記涵蓋多個內容，如房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記以及海域登記等等。此前，我國的不動產登記職責分布在多個部門。 對於不動產登記從分散到統一的變化，國土部不動產登記局常務副局長冷宏志認為，這將有利於方便企業、方便群眾，減輕當事人的負擔。統一登記之後，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，減少辦證環節，「可以讓當事人少跑路，減輕當事人負擔，方便企業和群眾」。 2015年2月27日，不動產登記局局長王廣華也表示，《物權法》明確規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。而統一不動產登記簿證是「更加有力保護不動產物權的必然要求。」王廣華認為，如果簿證不統一，特別是證書不統一，在不同的地方，有不同的登記簿和多個證書，交易當事人無法有效判別權利的真正歸屬，就可能出現「一房、一地多買」，產生交易風險，影響交易安全。
二是不動產登記究竟登記什麼？如何登記？2015年2月26日，國土資源部官方微博「國土之聲」公布了《不動產權證書》、《不動產登記證明》的樣本，不動產登記機構啟用新的不動產登記簿證後，才能停止使用原有的各類不動產登記簿、權屬證書和登記證明樣式。國土資源部相關負責人表示，力爭到2015年年底，全國全面頒發新版證書。國土資源部相關負責人表示，3月1日《不動產登記暫行條例》正式實施時，有一部分地區能夠啟用新的登記簿並頒發新版證書。隨著各地不動產登記職責整合和機構建設的進一步加快，今年將有更多的地區完成職責和機構整合，陸續啟用新的登記簿和新版證書，力爭到2015年年底，全國全面頒發新版證書。3月份，統一的不動產登記開始實施後，將全面啟用統一的不動產登記簿證樣式，需要進行登記的不動產，包括土地、房屋、森林、海域等十大類，其中最受關注的是，「不動產權證」將取代原來的「房產證」。十類不動產權利統一登記：集體土地所有權；房屋等建築物、構築物所有權；森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經營權；建設用地使用權；宅基地使用權；海域使用權；地役權；抵押權；法律規定需要登記的其他不動產權利。
國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志介紹，我國不動產實行「屬地登記」制度，具體的不動產登記工作主要在市、縣。目前，職責和機構整合完成是實施不動產統一登記的前提條件。目前全國30多個市(州)、70個縣(市、區)已完成職責和機構整合工作，基本具備啟用新的登記簿和新版證書條件。在3月1日《條例》正式實施時，有一部分地區能夠開始啟用新的登記簿並頒發新版證書。「力爭到今年年底，全國全面頒發新版證書。」考慮到部分地區還要進行業務流程再造、登記系統對接、統一窗口設置等必要的技術準備，啟用新的登記簿和新版證書的原則是「成熟一個，啟用一個」。在新證書啟用後，舊版證書何去何從？冷宏志表示，新版證書和舊版證書在一段時間內並行使用。無論是依法頒發的新版證書，還是因沒有完成職責和機構整合，不具備頒發新版證書條件，繼續頒發的各類舊版證書、以及此前分散登記時已經依法頒發的各類證書，都繼續有效。
全國不動產統一登記有多難？條例規定：「集體土地、房屋建築所有權等十類不動產」。特別是房屋登記最為麻煩,譬如房屋統一登記是否包括房改房、外銷商品房、公租房、廉租房、限價房、經適房、棚戶房、小產權房、央產房、軍產房、國安房、公務員房、自住房、商品房、私房、安置房。。。等幾十種房？譬如光北京就有十七八種，全國得有三十多種。從早期的房改房、外銷商品房、央產房、軍產房，到後來的經濟適用房、廉租房、兩限房，以及「京七條」創造的「自住型商品房」，至少有十七八種住房品種並存於北京普通商品房的體系之外…根據土地性質、建房名目、建設單位的不同等因素，北京前前後後出現過的房屋權屬名目至少十七八種。比如，「房改房」就有「97」、「93」之分，分別擁有97%和93%的產權；經濟適用房也分成新老兩大類，老的經濟適用房沒有上市交易限制；甚至「私房」也有三四種不同前綴的分類。具化到產權證上時，這些名目減少了一些，但也有近十種不同的證件。地方建委分管的有商品房、經濟適用房、私房、房改房、廉租房、限價房、安置房等，還有不歸地方建委處理的央產房、軍產房。
北京的部分住房種類:外銷商品房：取得了外銷商品房預（銷）售許可證、可出售給國內外的企業，其他組織和個人的房。內銷商品房：取得了商品房銷售許可證、可以出售給當地企事業單位和居民的房屋。2002年內外取消，統稱商品房。房改房：城鎮職工按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。央產房：全稱為「中央在京單位已購公有住房」，2007年央產房正式進入二手房交易市場。軍產房：軍產房是指由軍隊管理、使用的房屋，其土地使用權和房屋所有權歸軍隊所有。校產房：原產權屬於公辦學校的房產，不可買賣或經校方同意買賣的房子。鄉產房：以鄉為單位集資建設的房產，沒有真正的房屋產權，包括在農民宅基地上建造的房產。使用權公房：只擁有使用權的公有住房，又可分為自管公房、直管公房、託管公房。經濟適用房：指政府提供優惠政策，限定建設標準、供應對象和銷售價格，向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質的政策性住房。
廉租房：政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。兩限房：限房價、限地價的「兩限」商品房。主要解決中低收入家庭的住房困難。公租房：由政府或公共機構所有，用低於市場價或者承租者可以承受的價格，向新就業職工出租的房子。私房：也稱私有住宅，私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。安置房：政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。小產權房：指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發。自住型商品房：主要供應給京籍、非京籍符合限購條件的家庭，房價較周邊房價低30%。
不動產涉及國土、林業、農業、海洋等多個不同部門。新出台的《條例》明確規定，國務院明確由國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作，但對縣級以上地方人民政府究竟由哪個部門負責不動產登記工作並未作出明確規定。當前各地跨部門領域的不動產登記面臨一些技術和利益問題，比如農業、海洋、林業等領域的不動產登記涉及各自的特殊性和部門利益，如果由國土部門來統一登記，專業性方面會有所欠缺，其他部門協調起來也比較難。如何避免出現政策落地可能碰到的問題，有必要出台細則，增加執行條例的剛性，除了提要求更要有強制，尤其是要制定相應的時間表，形成足夠的倒逼機制，更好地贏得輿論對這項工作的支持。如廣東已由省國土資源廳設立正處級不動產登記局。廣東省國土資源廳人士表示，為不增迦納稅人的負擔，不會強制要求重新登記。如果權利人主動要求重新登記，可以申請辦理新證，而且免費。登記不動產，首先需由登記人提出申請、提交資料，不動產登記機構審查材料或實地查看後，在30個工作日內辦結（法律另有規定的除外）。這一流程，與辦理房產證基本一致。、
為進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作，國土資源部、財政部、住房和城鄉建設部、農業部、國家林業局近日聯合發布《關於進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》（以下簡稱《通知》），要求在全面加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的同時，將農房等集體建設用地上的建築物、構築物納入不動產統一登記範疇。《通知》指出，要因地制宜，全面加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作；各地要以登記發證為主線，因地制宜，採用符合實際的調查方法，將農房等集體建設用地上的建築物、構築物納入工作範圍，建立健全不動產統一登記制度；實現統一調查、統一確權登記、統一發證，力爭儘快完成房地一體的全國農村宅基地和集體建設用地使用權登記發證工作。《通知》要求，計劃在2014年年底完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證的省（自治區、直轄市），應根據實際情況儘快調整工作計劃，增加農房調查等工作任務，並制定補充調查方案。已完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的省份，要進一步規範已有登記成果，提高成果質量。
不動產登記是以土地為主還是房產證為主？按照2015年2月26日國土部公布的《不動產權證書》和《不動產登記證明》，今後，人們買房後不用再辦理沿用多年的房產證和土地證，而只需要辦理一張不動產權證即可。同時，只要不發生交易，現有的房產證和土地證繼續有效，無須特地換證。不過，南京市國土局和住建委表示，在南京的不動產登記局成立之前，原有的房產證和土地證辦理仍將繼續。按規定，從3月1日《不動產登記暫行條例》生效開始，新的不動產權證就會生效。對於現有的房產證和土地證，國土部也作出了解釋。「不動產登記機構啟用新的不動產登記簿證後，才能停止使用原有的各類不動產登記簿、權屬證書和登記證明樣式。新的不動產登記簿證啟用後，以前依法製作並記載登記內容的土地登記卡和歸戶卡、房屋登記簿等簿冊繼續有效。」國土部稱，不動產機構應當按照「不變不換」的原則，各地不得強制要求當事人更換不動產權證書和登記證明，不得增加企業和群眾負擔。這表明，在接下來不動產權證亮相之後，人們手中原有的房產證和土地證仍然有效，只有發生房產交易，原先的兩證才會「合一」，而只要一直不交易，原先的兩證就一直有效。
三是不動產登記根本不是不強制性的，以自願為主，更加不是人人都可以查。不動產登記，是由國家設立的不動產登記機構依據當事人的申請、有關機關的囑託或按照法定職權，將不動產的自然狀況、權利狀況及其他依法應當登記的事項記載於不動產登記簿，從而予以公示的活動。不動產登記是服務於不動產交易，以保護不動產權利人的權利，維護不動產交易安全，提高不動產交易效率為目的的市場經濟的基礎性制度。不動產交易屬於民事活動，民事活動應遵循的基本原則就是意思自治，即自願原則。我國《民法通則》第4條明確規定，民事活動應遵循自願原則。《合同法》第4條也規定：「當事人依法享有自願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。」既然是否以及如何從事不動產交易應當遵循當事人自願的原則，同樣，以服務於不動產交易為目的的不動產登記亦應遵循自願原則，這就是不動產登記法上所謂的申請原則。以登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平台「四統一」為目標的不動產統一登記制度，必將有助於充分發揮保護不動產權利人的權利，維護不動產交易安全、提高交易效率的作用。同樣，在不動產統一登記制度中，申請原則也是一項必須遵循的基本原則。
既然不動產登記應遵循申請原則，那麼如果所有的當事人都不來申請登記，豈不登記就根本無法進行，而國家建立登記制度的目的就要完全落空？事實上，這種擔心是完全沒有必要的。因為我國法律對不動產交易原則上採取的是「登記生效要件主義」。《物權法》第6條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。」第9條第1款規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」第14條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」登記生效要件主義，就是對物權變動效力實行所謂的「登記強制」。換言之，不登記，雖然既不影響當事人之間合同的效力，更不會發生行政法律責任或刑事法律責任，但是，不登記就無法發生當事人預期的物權變動的效果（如所有權不轉移、抵押權沒有產生等）。不動產登記以申請原則為基本原則，充分尊重當事人的自由，並不採取行政強制甚至刑事強制的方式去迫使當事人登記。不動產登記中也有強制，但這種強制只是體現為民事法律效果上的強制，即不登記不發生物權變動的效力。
2014年11月22日上午，國務院發布《不動產登記暫行條例》，將於2015年3月1日起施行。《條例》規定，權利人、利害關係人可以依法查詢、複製不動產登記資料，不動產登記機構應當提供，但全文沒有提到有關「以人查房」字句。站在廣大普通老百姓視角看，對實施不動產登記制度主要有兩大期待和看點，一是降低房價，但是基本不可期待。二是承擔反腐功能，讓貪官的不動產無所遁形。但最終落地的不動產登記制度並不允許「以人查房」。從不動產登記制度的頂層設計層面說，主要出於經濟角度考慮，而不是出於反腐目的。它的基本功能是，明確不動產權利的歸屬和內容，維護不動產權利人的合法權益，降低不動產交易成本，提高不動產交易效率，維護不動產交易安全。這一點對於廣大民眾來講，人人都是受惠者，不分貪官和普通民眾。中國官員的財產申報和公開制尚未實行，所以目前官員財產仍然與普通百姓一樣受《物權法》保護。普通人的房產信息不能隨便查，官員自然也一樣。
從法律角度說，《不動產登記暫行條例》是根據《物權法》的規定製定，而《物權法》明確規定有權查詢和複製不動產登記資料的只能是不動產的權利人、利害關係人以及有關國家機關。換言之，如果不動產登記制度引入「以人查房」模式，實際上就違反了上位法《物權法》的規定，法律效力有待商榷。事實上，從反腐的制度設計和功能層面講，即便不動產登記制度引入了「以人查房」機制，公眾也沒必要誇大不動產登記的反腐功能，更不要迷信不動產登記的反腐功能。道理不難理解，貪官不可能傻到將所有的不動產全部登記在自己的名下，完全可以登記在其父母、子女、親家乃至其他親戚的名下。當貪官將不動產不登記在自己的名下，公眾只是根據貪官的個人和近親屬信息，根本查不出貪官及其家庭擁有的不動產真實信息，相反可能會將大貪官查成大清官。
四是不動產登記與房地產稅開徵不存在絕對的因果關係，更加不是小產權房轉正的平台。針對城鄉社會普遍關心的「小產權房」問題，不動產登記局負責人強調，不動產登記是依法保護不動產所有人權利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西。所以「小產權房」不可能予以登記，這樣的念頭應該打消。針對社會輿情上房地產稅問題山雨欲來之勢，不動產登記局負責人說，儘管不動產統一登記是不動產稅收的技術基礎，但稅收問題只能根據稅法有關要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。不動產登記局局長王廣華則表示，只有簿證統一了，無論哪個地方登記的不動產，在進行交易時，交易當事人才有統一的、可以信任的依據和基礎，不動產交易的良好秩序才能得以有效建立和持續運轉。在各項需要登記的不動產中，最受關注的是房屋產權的登記。儘管統一登記不動產只是產權登記形式的變更，主要目的在於梳理不動產信息，與徵收房地產稅並無直接聯繫。但是，如果能夠實現全國聯網信息共享，將間接為日後徵收房地產稅奠定基礎。
國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志表示，新證問世，舊證依舊有效，不受任何影響。此外，不動產登記機構要堅持「不變不換」和方便企業群眾的原則。也就是權利不變動，簿證不更換，房地產不變更、不交易，就不用換領新證。目前，全國有30多個市（州）、70個縣（市、區）完成了職責和機構整合工作，基本具備了啟用新的登記簿和新版證書條件。即便如此，啟用新的登記簿和新版證書的原則依然是『成熟一個，啟用一個。」針對城鄉社會普遍關心的小產權房問題，國土資源部有關負責人表示，不動產登記是依法保護不動產所有人權利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西。現行法律法規明確，世界普遍實施土地用管制，所以，小產權房不可能予以登記。而對於老百姓最關心的房地產稅問題，相關負責人說，儘管不動產統一登記是不動產稅收的技術基礎，但稅收問題只能根據稅收法定原則，由國家依法決定。
按照市場說法，此前重慶和上海兩地試點開徵房產稅，徵稅範圍僅限於本市範圍內的房產，對於本市居民外地購房無從徵稅，客觀上造成了稅負不平等。如果能夠實現房屋產權的全面登記且信息共享，每個人、每個家庭的房產數量就清晰可見，根據房屋數量進行徵稅就有了依據。上海和重慶兩地的徵稅範圍狹窄，目前已經停止擴圍。新的房地產稅尚未出爐。目前有傳言稱，財政部和國家稅務總局正在制定相關的稅收法律。隨著不動產登記制度越來越成熟，對稅源的控制就會越來越嚴格，房地產稅作為未來地方政府的主體稅種，未來開徵也是理所當然。即使不動產統一登記和房地產稅之間存在內在邏輯關係，前者是後者的技術準備和支撐條件。在房地產稅立法和全面鋪開之前，一定要建立不動產統一登記體系，並摸清全國的不動產「底細」。但是，不動產登記絕對不是開徵房地產稅的決定條件與必要條件，關鍵是稅法，也就是說必須稅法定。如果房地產稅沒有立法，即便不動產登記條例已出台與統一登記了，房地產稅根本無法開徵。一旦立法上突破，不需要不動產登記，房地產稅照樣開徵。
五是不動產登記真的可怕嗎？2015年2月27日，人民日報發表《不動產登記真會影響房價嗎？》文章，就告訴我們，不動產登記真不會影響房價。不動產登記真會影響房價嗎？其實，沒有必要恐慌。 有人說，不動產登記是為收房產稅打基礎呢。登記是登記，收稅是收稅，沒有「焦不離孟」的關係。房產稅之所以還在研討階段，核心不在不掌握數據，而是綜合考慮社會成本和相關後果等稅收邏輯。不動產登記並非房產稅的「敲門磚」。還有人認為，「房哥」「房姐」會迫於登記壓力，拋售房產。其實，過去房產也有房產證，也有登記啊。查貪官的房產，不用依賴這個新的登記手段。登記條例3月份才執行，紀檢部門去年一年查清了多少貪腐乾部的違規房產？還有一種「洗白說」，認為小產權房會借登記「洗白」，混入市場，抬高供給量。這個更不用辯駁，規定很清楚，小產權房登不上記。
不動產登記，實際上是摸清住房的家底，更有利於調控政策的準確性，更有利於房地產市場趨向健康平穩。影響房價的核心因素是供求關係，不是登不登記。當然，宏觀經濟情況、貨幣流動性等也是重要因素。近段時期，二三線城市房價出現較大分化，有的地方出現房賣不動的情況，這跟前一段樓市火爆時期，開發商開足馬力、供應相對集中有關係。但從長期看，城鎮化是大的趨勢，住房需求遠沒有飽和。我那位朋友還發現：農民因為在外打工有了積蓄，在縣城買房的越來越多。有的為了孩子能在縣城上學，有的為了老人生活條件更好一些，還有的是娶媳婦的需要，更關鍵是，適應了城市生活，不願意到鄉下居住了。這可以作為一個註腳。
(本文作者介紹：美國GLG首席經濟學家、國家住建部政策諮詢專家、亞太城市房地產研究院院長)
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