500W在園區買個漂亮4房，好難啊，再不買就再無機會了。|房叔說

走著走著 走出一股堅定。

劃重點）500w總價的約140㎡，單價3.5W500W漲20%就是600w。現在很難找，未來是絕跡單價排序 4房>3房>2房新房4房500W斷貨，且未來不再有，二手愛買不買4房僅佔總出售房源的13%比例，稀缺。數據取自「鏈家」二手房數據，可自行查證。NO. 1｜壹500w和四房的若干問題為什麼是500W，目前園區的價格來看，要想買入一個漂亮的4房，基本要這個數字才能滿足需求，介於高端改善和初級改善之間的中級改善。為什麼是4房？現在不論是園區還是其他區域，四房都很緊缺，主要是因為自主改善需求+二胎的需求疊加等激發了需求，自主房子升值後負債變低了，賣掉後在改善，付完首付還能多出現金，相對於普通的2房3房來說，購買力強，買入迅速。先來看看關這個事情的若干問題解釋：漂亮的標準是什麼？裝修漂亮：類似鉑悅府、唐寧府的裝修標準學區漂亮：星海、星灣、金雞湖、中央景城、東沙湖戶型漂亮：140 -150緊湊戶型地段漂亮：湖西和湖東CBD區域價格漂亮：單價低，總價低，總價約束500W的四房的組合：次新房+好學區，如景城星灣周邊老破大+強學區，如星海周邊漂亮新房+弱地段 如唐寧府500W的新房問題：唐寧府140，總價500w+高層已售罄，不再有。剩下的洋房143總價550+。鉑悅犀湖150的高層的也即將售罄，2018年的產品為小高層和別墅。2018年無新盤入市，2019年中海星洲北220㎡，近900W起。再也不會有500W起的四房的新房產品。需要拿出多少錢？500W首付50%，首付50%，貸款250W，利率上浮10%,月供14000。繳納各種稅，買車位、中介費，二手房差額，家居採購實際需多準備50W現金用於額外開銷。大概需要準備現金300W+。如果你有一套100平房子，總價在300w左右，那麼賣掉後在加上這幾年積蓄，換一套500W房子壓力並不是很大，要是在限購之前，首付30%就更加輕鬆了。

NO.2｜貳為什麼園區的4房忽然變得搶手熱銷，價格飆漲了？2015年10月份放開二胎後，就是馬上受精，也要2016年下半年開始二胎才會逐步進入增長期。2016年的市區(含吳江)的出生人口在41000人，比2015年的36083人，多13%，其中有少量二胎人口新增源，2017年出生率依然會保持增長趨勢。2015年蘇州房價暴漲，置換購房也是一個重要的推動上漲因素，賣掉一套房子拿到錢在買，比空手掏出現金要容易的多了。這2年新房市場上也體現出來4房的單價走高，大3房價格其次，小3房單價最低，這也是反應出了目前改善需求的爆發。隨著房價的不斷攀高，開發商在偷面積方面愈發上進，目前蘇州120已經可以做4房了，比如弘揚上水121 127，佳兆業124，華潤117等。很有理由相信，總價約束的情況下，在有限面積下功能性放在第一位，100平的4房總終會出現。香港那種60平4房，房間的床三面靠牆的希望不要出現啊。不然就太悲慘了。截止到9月6號園區二手房掛牌的1-5房的比例統計。4房共計667套，僅佔總出售兩5156的13%，其中2房和3房的佔比37%，旗鼓相當。4房對很多人來說到頂了，在往上置換就要是200平的大平層或者別墅，換不動了，很多4房未來就是鎖盤持有了。賣了2房想換3房，賣了3房想換4房，循序漸進的置換鏈條，推高更高層級的單價。可以預見的在接下來的4房需求集中爆發情況下，4房戶型會走出獨立行情，若是行情下微漲，強勢行情下漲的多。供需失衡，稀缺性帶來了更高價值，價格受到供需關係影響，產生了向上趨勢。園區在售1-5房數量統計-房蘇州總數1室2室3室4室5室5156套363套1909套1908套667套189套舉個栗子，上周去了躺青劍湖看了看市場行情，青劍湖由於早期小戶型特別多，尤其是78的2房，幾乎每個盤都有大量的這個戶型。現在價格體系是2房2.1左右，,3房2.3左右， 4房2.6左右。4房比2房的單價，高了約25%。稀缺性決定了單價。對於青劍湖來說，4房太稀缺了。大部分盤止步於3房，都沒有4房這個戶型。NO. 3｜叄

300W-400W的四房集中在園區邊緣地區。弱學區、邊緣板塊、房齡老是主要特點。總共有100套在售，其中37%集中在斜塘，主要掛牌小區是不滿2年的中南錦苑次新盤。婁葑17套佔據第二位置，老小區為主。跨塘的雙友新和城和遠湖東的太陽城是次新房，其中雙友是複試精裝，110平就可4房。基本上比較難選了，140面積，單價超過2.5的 總價都要在350W+了。園區300W-400W總價四房二手掛牌數量-房蘇州板塊套數小區白塘0車坊0東環9東港東沙湖8太陽城130140獨墅湖9翰林院為主140湖東6路勁160七里香131水墨140湖東CBD7湖畔天城東湖林語澳運東湖大郡等140湖西CBD6新城和新加花園140跨塘5雙友精裝修110婁葑17天驕新華苑荷花苑等玲瓏0青劍湖9悅瀾灣雙湖0勝浦0斜塘37藍岸國際蝴蝶灣中南錦苑唯亭0400W-500w,老的湖東鄰里中心和湖東九龍倉和中海是主力區域。中等學區，遠湖東次新或湖東老樓，主要特點。掛牌總套數168。其中玲瓏板塊掛牌都是接近500W，如果行情在稍微上漲一點，不會再有500w以下的4房了。也許現在沒有了。湖東板塊集中在中海七區140掛牌比例大一些，學區是今年表現不錯的星洲。中海的都集中在總價450W+,天地源130戶型不滿2年總價在400w出頭。湖東鄰里中心的周邊盤，也是最早一批湖東樓盤，房齡在10年+，4房面積在140以上，總價450W+。東沙湖的這個總價範圍的基本被九龍倉各區壟斷，130和140戶型，次新房，總價在450w+大面積低單價的老大樓主要集中在東環、婁葑，湖西這幾個板塊，房齡都在15年左右，居住舒適度差，總價高，流動性弱。園區400W-500W價四房二手掛牌數量-房蘇州板塊套數小區白塘3華爾道130+車坊0東環8貴都137為主東沙湖31九龍倉獨墅湖3海德140湖東34中海國社各區140七里香都129湖東CBD42湖畔天城自由水岸東湖大郡楓情水岸等140+湖西CBD4大面積低單價15年房齡+跨塘0婁葑17大面積低單價15年房齡+玲瓏7星湖國際140海尚xx戶型青劍湖12阿卡迪亞140+雙湖1高爾夫170勝浦0斜塘15藍岸國際150蝴蝶灣170唯亭0500W-600W 可以摸到園區前5的學區房了，僅此而已。強學區的弱盤和老盤，大面積低單價、共計116套。景城學校的中央景城138 華爾道138 星湖國際119-138 海尚壹品 135的總價在500W-550W左右。星灣學校的玲瓏灣、湖濱一號、和風雅緻的四房基本要在700w往上了，極個別低於700，雅戈爾的各區4房價格基本在550w上下浮動，各區都有。金雞湖學校的四房也類似，除了城邦 榮域還有500+之外，其他漂亮的4房都奔800W起。星海學校的房子較老，面積大之後學區屬性降低，單價也隨之降低，新馨花園155㎡+在550w左右，單價3.5W。園區500W-600W價四房二手掛牌數量-房蘇州板塊套數小區白塘8華爾道白塘華爾道車坊0東環7新馨花園為主華庭苑若干東沙湖9九龍倉140+玲瓏東區140天邑168獨墅湖0海德140湖東14星公園137中海XX區湖東CBD18160+以上的10年+房齡湖西CBD22都市花園為主160+面積跨塘0婁葑0大面積低單價15年房齡+玲瓏22雅戈爾星湖國際 海尚壹品青劍湖14雍景灣花園200+雙湖4城邦榮域140+勝浦0斜塘15藍岸國際和蝴蝶灣的170+唯亭0NO. 3｜叄園區四房那個板塊最火?排除掉一些車坊唯亭等邊緣板塊。我們來看看數據。湖東板塊最火，掛牌總數最高，4房比例只有8.86%，帶看比高達145%。是近期的大熱門板塊。帶看比說明了板塊熱度，在帶看比大於110%+的情況下這些板塊值得關注。四房比例按照佔從小到多。湖東8.8%，白塘板9.4%，東沙湖18.5%，獨墅湖15.52%，湖西18.3%，玲瓏20%，雙湖128%。有一個很有意思現象，四房掛牌均價越低，4房比例低。板塊均價按照從小到大湖東其中白塘板塊因白塘景苑拉低了均價，獨墅湖因翰林院海德拉丁了均價。這個4房掛牌和均價關係和當初板塊設計戶型比例有關係，剛需戶型多，大戶型少。一般置換都是在同區域內，跨越板塊置換相對較多。湖東板塊的僅有8.8%的4房掛牌量，帶看量百分比達到了145%。版塊內騷動氣氛濃厚。隨著周邊唐寧府4房售罄，中海國社4房單價有紛紛掛上35000的趨勢，在各大房蘇州微信群里已經熱議了。3.5W掛牌單價已經是常見的三房3W的15%的價差。在供求失衡的情況下，價格掛著掛著，賣著賣著就成真了。還不是因為4房少，房東傲嬌嗎？買家又能怎麼樣？園區4房在售分布圖-房蘇州板塊總套數4房套數4房比例7天帶看帶看比白塘169169.47%190112.43%車坊5323.77%1732.08%東環531499.23%23945.01%東沙湖3185918.55%373117.30%獨墅湖1161815.52%164141.38%湖東711638.86%1034145.43%湖東CBD7089913.98%60385.17%湖西CBD3817018.37%421110.50%跨塘164148.54%4728.66%婁葑3584713.13%14239.66%玲瓏3426920.18%437127.78%青劍湖5366111.38%556103.73%雙湖2285222.81%294128.95%勝浦2913.45%517.24%斜塘447449.84%20946.76%唯亭0現在500W想在園區買到一個稱心如意的4房太不容易了。房子新的漂亮的覺得地段不好，地段好的覺得房子老戶型不好，學區好的太破舊受不了去住。學區+次新+地段現在500w還能挑一挑。現在500w不買，轉瞬間下一波就是700W起了。不以意志為轉移，就是這麼殘酷。現在玲瓏和雙湖板塊已經沒有低於700W的四房了，500W總價的漂亮房子也在逐步消失。550W的在漲個10%就到600W了。尊重市場，不以自己心中的價值去猜測價格。有4房需求的給自己點勇氣，有時間多看看房，感受下市場。

文末評論你如何看待未來的4房市場。

生活是齒輪，買房是戰役披荊斬棘，乘風破浪只為更美好的生活來吧，我們在一起。賺錢的房子，值錢的房子買什麼樣子房子，選擇什麼樣的生活房蘇州-觸摸蘇州樓市溫度
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