韓令國：房價上漲已經不可避免

06-19

日誌正文

	韓令國：房價上漲已經不可避免標籤：房價調控央行開發商上漲分類：潤臨感悟 2010-10-14 21:54 看房地產市場化至今,從促成房價漲跌變化的外部條件變化看,房價漲跌與真實需求毫無干係,房價之所以十餘年暴漲,根源就在腐敗與政府貪婪,正是政府行為導致了房價屢屢上漲,今天,在9.29新政後各地房地產調控政策出台情況看,這一行為不僅沒有絲毫改變,反而又變本加厲的嚴重起來。 929新政後，十一期間的京滬等地樓市成交量頓時萎縮，形成了金九重現，銀十不見的效果。隨後，上海的滬12條出台，限購與限貸令以及市政府禁止開發商提價的行政手段讓市場感到了恐懼，繼而北京、深圳、杭州、廈門、福州、南京、寧波、天津等幾個城市的行政調控政策也相繼出台，房價上漲過快的幾個重要城市都將受到限購政策的臨時性影響，新建商品房的房價也會臨時性穩定下來，這讓許多對政府寄予厚望的剛性需求錯誤的感覺到似乎看見了曙光。但是，這僅是極少數城市調控造成的假象，在這個假象的背後，卻是將要推起驚濤駭浪的洶湧暗流。就在少數人為限購令與上海市委書記表態禁止開發商的新建樓盤價格上調叫好的同時，央行9月份的數據就劈頭蓋臉的砸向所有人。 9月末廣義貨幣（m2）餘額69.64萬億，同比增長19%，狹義貨幣（m1）餘額24.38萬億，同比增長20.9%，流通中貨幣餘額（m0）4.19萬億，同比增長13.8%。前三季度人民幣貸款6.3萬億，凈投放現金3610億元，同比多投放1041億元；外匯儲備餘額2.6483萬億美元，同比增長16.5%。除了外匯儲備增加外，所有數據都將直接推動通脹加速惡化，而從全年的信貸指標與經濟政策的宏觀方向看，四季度的信貸即使會低於三季度，但截止年底的M2餘額也不會低於71萬億，在全年貨幣供給總量將同比增加超過18%，而GDP增長很難保證達到12%時，資產價格受通脹影響加速上漲的預期就已經徹底形成。與此同時，在央行數據發布之後，發改委官員就出面表態，稱中國民眾必須忍受更高的物價上漲率。話聲未落，就出現河南等地擬再次上調天然氣價格的通告，加上此前發改委進行的階梯式電價徵詢意見以及豆油價格將上漲的市場變化，再結合上今年的水旱兩災造成的部分農產品減產，以及前三季度遭遇的蔬菜與生活用品價格上漲等綜合現象分析，只要經濟政策不能由「積極的適當寬鬆」向緊縮改變，通脹就會毫不留情的加劇，資產價格與生活消費品價格上漲也根本無法避免，作為十餘年來一直被政府利用掩蓋通脹的房地產業來說，依舊只能承擔泄洪的主要作用，房價也必然上漲。無獨有偶，正在普通百姓一頭霧水的看不清調控政策之時，央行與發改委又都對通脹表示無奈的情況下，外管局也坦露出力不從心的無奈。在全球施壓人民幣快速升值的同時，對賭人民民幣升值的海外熱錢也洶湧襲來，它們不僅單純的來自於上市企業海外融資調回結匯,也不僅是由於貿易順差加大,更多的乃是房地產企業海外融資,以及對賭人民幣升值的熱錢從其它渠道滲透而來，從長遠看，這不僅會造成嚴重的匯率損失讓百姓承擔，更會無情的起到加劇通脹的作用，讓統計局和諧數據下的通脹更加嚴重，後果也同樣僅是推動物價上漲。當然，有人認為10月11日中國人民銀行提高工農中建及招商民生六大銀行50個基點的存款儲備金率是緊縮性政策開始，但在當前經濟環境下可見，儘管經濟危機的翹尾因素正在消失，但是在貨幣戰爭壓力影響下，經濟二次探底的可能性也更加強烈，因此，在當前政府主導出這樣一個依靠貨幣拉動GDP來穩定經濟危機的效果還沒有完全達到的情況下，根本就沒有能力轉向緊縮性貨幣政策，也就是說，至少在2011年結束之前，政府不會執行緊縮政策，那麼唯一可以遇見的就是將來還會向市場增加更多的貨幣供應，資產價格也必將隨著貨幣供應總量超過GDP的比例增長而逐漸上漲。還有我們現在看到的一些現象，在幾個調控城市的投資性需求受到行政手段遏制後，他們已經將目標鎖定了其他省市，他們手中即擁有著來自銀行的企業貸款，也同時擁有著全社會高達80%的財富，在政府無法遏制通脹，不能為他們的貨幣資產提供保值服務的情況下，他們唯一能做的就是利用不動產投資來為資產保值，二三線城市房價的上漲通道也會因此打開。由上可見，這次調控即缺乏外部經濟環境的支撐，又缺乏內部各地政府政策的全力配合，在地方政府融資平台負債率高達7.6萬億，其中有2萬億將淪為銀行不良資產的同時，中央政府為地方政府下達的保經濟指標又將推動地方政府融資平台的負債率擴大導致部分地方政府資不抵債，致使銀行不良資產規模擴大，這種境況下的地方政府為了保障生存，唯一能做的依舊只有從土地上圈錢，地方政府操刀的造城與圈地運動也一樣會推動著房價上漲。除此之外，我們的官員們一生所得的積蓄也多數在房產之上，在他們瘋狂斂財之餘，理財的唯一方式如果不能為其帶來資產收益，他們的忙碌也就顯得毫無價值。只要他們還存在，無論他們家族開發的地產，還是他們腐敗後儲蓄的房產，就都將為他們帶來資產升值所帶來的額外收益。相反，讓他們去調控房價，家族生意效益減少或慘淡，自己的資產隨著調控而縮水，他們也決不會答應，他們唯一願意做的，只是保住經濟增長的面子，得到政績考核的表揚，順帶享受下生意與資產增值所帶來的福利收益。至此，你還認為房價會降嗎？

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韓令國：房價上漲已經不可避免

標籤：房價調控央行開發商上漲分類：潤臨感悟 2010-10-14 21:54

看房地產市場化至今,從促成房價漲跌變化的外部條件變化看,房價漲跌與真實需求毫無干係,房價之所以十餘年暴漲,根源就在腐敗與政府貪婪,正是政府行為導致了房價屢屢上漲,今天,在9.29新政後各地房地產調控政策出台情況看,這一行為不僅沒有絲毫改變,反而又變本加厲的嚴重起來。

929新政後，十一期間的京滬等地樓市成交量頓時萎縮，形成了金九重現，銀十不見的效果。隨後，上海的滬12條出台，限購與限貸令以及市政府禁止開發商提價的行政手段讓市場感到了恐懼，繼而北京、深圳、杭州、廈門、福州、南京、寧波、天津等幾個城市的行政調控政策也相繼出台，房價上漲過快的幾個重要城市都將受到限購政策的臨時性影響，新建商品房的房價也會臨時性穩定下來，這讓許多對政府寄予厚望的剛性需求錯誤的感覺到似乎看見了曙光。但是，這僅是極少數城市調控造成的假象，在這個假象的背後，卻是將要推起驚濤駭浪的洶湧暗流。

就在少數人為限購令與上海市委書記表態禁止開發商的新建樓盤價格上調叫好的同時，央行9月份的數據就劈頭蓋臉的砸向所有人。

9月末廣義貨幣（m2）餘額69.64萬億，同比增長19%，狹義貨幣（m1）餘額24.38萬億，同比增長20.9%，流通中貨幣餘額（m0）4.19萬億，同比增長13.8%。前三季度人民幣貸款6.3萬億，凈投放現金3610億元，同比多投放1041億元；外匯儲備餘額2.6483萬億美元，同比增長16.5%。除了外匯儲備增加外，所有數據都將直接推動通脹加速惡化，而從全年的信貸指標與經濟政策的宏觀方向看，四季度的信貸即使會低於三季度，但截止年底的M2餘額也不會低於71萬億，在全年貨幣供給總量將同比增加超過18%，而GDP增長很難保證達到12%時，資產價格受通脹影響加速上漲的預期就已經徹底形成。

與此同時，在央行數據發布之後，發改委官員就出面表態，稱中國民眾必須忍受更高的物價上漲率。話聲未落，就出現河南等地擬再次上調天然氣價格的通告，加上此前發改委進行的階梯式電價徵詢意見以及豆油價格將上漲的市場變化，再結合上今年的水旱兩災造成的部分農產品減產，以及前三季度遭遇的蔬菜與生活用品價格上漲等綜合現象分析，只要經濟政策不能由「積極的適當寬鬆」向緊縮改變，通脹就會毫不留情的加劇，資產價格與生活消費品價格上漲也根本無法避免，作為十餘年來一直被政府利用掩蓋通脹的房地產業來說，依舊只能承擔泄洪的主要作用，房價也必然上漲。

無獨有偶，正在普通百姓一頭霧水的看不清調控政策之時，央行與發改委又都對通脹表示無奈的情況下，外管局也坦露出力不從心的無奈。在全球施壓人民幣快速升值的同時，對賭人民民幣升值的海外熱錢也洶湧襲來，它們不僅單純的來自於上市企業海外融資調回結匯,也不僅是由於貿易順差加大,更多的乃是房地產企業海外融資,以及對賭人民幣升值的熱錢從其它渠道滲透而來，從長遠看，這不僅會造成嚴重的匯率損失讓百姓承擔，更會無情的起到加劇通脹的作用，讓統計局和諧數據下的通脹更加嚴重，後果也同樣僅是推動物價上漲。

當然，有人認為10月11日中國人民銀行提高工農中建及招商民生六大銀行50個基點的存款儲備金率是緊縮性政策開始，但在當前經濟環境下可見，儘管經濟危機的翹尾因素正在消失，但是在貨幣戰爭壓力影響下，經濟二次探底的可能性也更加強烈，因此，在當前政府主導出這樣一個依靠貨幣拉動GDP來穩定經濟危機的效果還沒有完全達到的情況下，根本就沒有能力轉向緊縮性貨幣政策，也就是說，至少在2011年結束之前，政府不會執行緊縮政策，那麼唯一可以遇見的就是將來還會向市場增加更多的貨幣供應，資產價格也必將隨著貨幣供應總量超過GDP的比例增長而逐漸上漲。

還有我們現在看到的一些現象，在幾個調控城市的投資性需求受到行政手段遏制後，他們已經將目標鎖定了其他省市，他們手中即擁有著來自銀行的企業貸款，也同時擁有著全社會高達80%的財富，在政府無法遏制通脹，不能為他們的貨幣資產提供保值服務的情況下，他們唯一能做的就是利用不動產投資來為資產保值，二三線城市房價的上漲通道也會因此打開。

由上可見，這次調控即缺乏外部經濟環境的支撐，又缺乏內部各地政府政策的全力配合，在地方政府融資平台負債率高達7.6萬億，其中有2萬億將淪為銀行不良資產的同時，中央政府為地方政府下達的保經濟指標又將推動地方政府融資平台的負債率擴大導致部分地方政府資不抵債，致使銀行不良資產規模擴大，這種境況下的地方政府為了保障生存，唯一能做的依舊只有從土地上圈錢，地方政府操刀的造城與圈地運動也一樣會推動著房價上漲。

除此之外，我們的官員們一生所得的積蓄也多數在房產之上，在他們瘋狂斂財之餘，理財的唯一方式如果不能為其帶來資產收益，他們的忙碌也就顯得毫無價值。只要他們還存在，無論他們家族開發的地產，還是他們腐敗後儲蓄的房產，就都將為他們帶來資產升值所帶來的額外收益。相反，讓他們去調控房價，家族生意效益減少或慘淡，自己的資產隨著調控而縮水，他們也決不會答應，他們唯一願意做的，只是保住經濟增長的面子，得到政績考核的表揚，順帶享受下生意與資產增值所帶來的福利收益。至此，你還認為房價會降嗎？