地方房價調控集體不給力的背後

06-19

地方房價調控集體不給力的背後

經濟房產

題外話：全國600多個城市公布的房價調控目標讓老百姓大失所望，也讓業界有恃無恐，更讓中央管理層尷尬不已！

房地產新政似乎命懸一線。但透過媒體的追蹤報道，我們看到各地政府的心態，也似乎看到了解決問題的方向。從長遠來看，還必須解決「土地財政」問題，讓地方不再那麼痴迷於房地產，但這非一日之功!

從中期來看，儘快在全國推行房產稅，讓地方由土地財政轉向房產稅收，這樣政府的角色可以轉變。當然要將上海、重慶的方案更加完善，並加大對多套房持有者的調控。

從短期來看，進一步在全國實施限購令（實際上是「限炒令」，經常被業界忽悠為「禁買令」），作為全面推行房產稅之前的過渡措施；同時，加大保障房建設，可以堅持10年一年1000萬套，這樣總計1億套，可解決3－4億人口居住問題，城市化可能導致的貧民化威脅可以避免。

總之，房地產調控只能由中央推動，而房產稅、限購令、保障房都只有在中央的逼迫下（包括政策要求、督察、問責等）才有可能落實！

地方房價調控緣何不「給力」？

2011年04月06日

為何此次地方房價調控目標如此不「給力」？清明假期期間，《第一財經日報》以廣州、成都、濟南三個城市為樣本，派出記者針對各地調控目標情況繼續跟蹤採訪，以追尋此次各地房價調控政策出台背後的原因。

編者按：

截至3月31日，全國657個城市中，已有608個城市陸續公布年度新建住房價格調控目標，從去年延續至今的房地產調控也由此進入到一個關鍵時期。回顧此次各地出台的房價調控目標，除北京提出新建住房價格「穩中有降」外，大多數城市的房價漲幅目標都在10% 左右。

無疑，從事後的反應來看，這次地方房價調控目標難言「給力」。不僅《人民日報》4月1日發文稱，確定什麼樣的房價控制目標，實際上體現著地方政府調控房價的誠意、決心，甚至發展路徑的選擇，而且，眾多分析認為，這也與中央政府對房價的調控目標並不一致，而民意則直接發出對房價調控「失望」的聲音。

廣州:

房價限漲幅11%出台的背後

張艷紅

隨著3月29日晚上9點之後，各大媒體收到廣州市今年房價調控目標的新聞稿，這個各方密切關注的數字，算是正式出台。確切地說，這份新聞稿中並沒有數字，而是一個與GDP和人均收入水平漲幅掛鉤的文字描述。研究者需要繞一個彎才能得到「房價漲幅不高於 11%」這一結論。

廣州市在接近最後時限的一刻出台自己的目標，很大程度上效仿了其他城市的做法，並且聰明地將經濟適用房和限價房的價格列入整體均價，為最終達到目標加上一道保險。從某種層面看，這也無足為怪，畢竟目標能否達成將直接關係到相關官員頭上的「烏紗帽」，誰也不願意以身犯險。

另據《第一財經日報》調查，此次廣州所出台的房價調控目標背後的深層次原因，不僅僅是官員問責那麼簡單。

房價漲跌之間的取捨

3月29日出台的廣州房市調控目標為，2011年度新建住房價格漲幅要低於全市年度生產總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅，而新建住房是指新建商品住房、限價房和經濟適用房。此前，廣州曾公布今年的GDP漲幅目標是11%。

廣州市國土房管局官員為了避免坊間的爭議，在第一時間解讀「限漲幅」和「漲幅目標」之間的差異，即11%是封頂，並不意味著房價不可能下降。

據廣州市社會科學院研究員彭澎透露，這一調控目標出台前，有關部門算是「間接地收集過」行業人士的意見和看法。具體是，廣州市房地產業協會組織了11名專家參與的研討會，詢問大家對今年房價走勢的看法，國土系統相關基層官員旁聽了這次座談。

這次「詢問會」其實並不是嚴格意義的「徵集意見」，因為當時有關部門並沒有以11%的控制目標來直接問詢，而最終並沒有形成統一的結論。只是各個專家對今年的房價做出了自己的判斷。

據悉，與會的11 個人中，9個人堅持房價會上漲，認為漲幅在15%～18%不等，只有2人預計房價有可能下降。而堅持房價上漲者表示，GDP和居民收入都在增長，城市也在發展，房價不漲城市化很難推進，此外，也有人指出，到目前為止，沒有一個中央文件明確指出，房價一定要下降，而都是要求穩定房價。

「我在會上提出房價『上下浮動10%都是中央、地方和老百姓可以接受的結果』。」彭澎說。

這次徵詢最後在多大程度上影響了廣州市政府的決策並不得而知，但看得出的是，政府站在了絕大多數行業人士的一邊，採取了容忍房價有所上漲的做法。

圍繞房價的「矛盾」

「控漲11%」，是一件頗考驗拿捏藝術的事情。小小數字之間，除了必須應對中央在年底考核和問責之外，更為重要的是有幾個矛盾點需要被綜合考慮，而房價與地價之間的矛盾，便首當其衝，此外，還有保障房任務與實際完成能力之間的矛盾。

3月28日，廣州市國土房管局公布了今年計划出讓的土地，其中居住類用地面積為3.3平方公里，是去年全年出售量的一倍多。相關部門在年初披露的數據顯示，廣州今年計劃實現土地出讓金近600億，比2009 年增加近200億。

這意味著，在今年極度複雜的市場環境下，廣州的土地創收任務相當繁重。尤其是第一季度，掛牌出讓的7宗土地全部以底價成交的現狀，讓相關部門格外憂慮——怎麼樣才能確保土地交易中心那把木槌之下槌出500多億的土地收益？

彭澎評論，城市建設的資金缺口在很大程度上還是依賴土地收益，這恐怕也是在制定房調目標時的一個顧慮，如果沒有給開發商「房價穩中有升」的預期，土地出讓任務可能有壓力。

繁重的保障性住房建設任務也是廣州地方官員心頭的一塊石頭，中央下達的8.5萬套保障性住房硬指標，被視作是在現有資金和土地等條件下不可能完成的任務。這也是確立房價目標時繞不開的一對矛盾。

據悉，4月1日，廣州市政府召開了全市住房保障工作會議，今年廣州要完成8.4959萬套保障性住房的目標，為去年完成量的3倍。廣州市市長萬慶良代表市政府與各區、縣級市負責人簽訂了《廣州市2011年度住房保障工作目標狀》。

數據顯示，2011年，廣州全市保障性住房年度投資總額約需118億元，其中，市、區財政投資約52億元，各項目業主利用自有資金或銀行貸款解決66億元。約需保障性住房建設用地211.3公頃，目前已落實土地178.3公頃（含配建公租房用地），尚有33公頃土地需落實。

為了這個「不得不完成」的任務，廣州將採取很多種手段，例如在出讓土地中搭售保障房、鼓勵有實力的大企業和事業單位自行建設保障房、讓開發商參與保障房建設，甚至是利用農村集體建設用地建設保障房。

看得出，保障性住房的任務在很大程度上，依然依賴於土地收益和開發商的參與。假如房價出現下跌跡象，導致土地市場蕭條，開發商投資熱情降溫，單純靠政府來完成去年3倍的保障房建設任務，基本上只能淪為空談。

成都：

不能大漲也不能大跌的尷尬

李秀中

相比於全國其他一些城市較早發布樓市「限購令」，成都的房價調控目標臨近截止日期時才發布。3月30日，成都市公布其2011年度新建住房價格控制目標——「新建普通住房價格漲幅明顯低於全市本年度城鄉居民人均可支配收入的增長幅度。」

一位成都市開發商營銷部門負責人介紹，清明節前，成都市房管部門召集開發商開會，要求開發商的樓盤定價後一年之內不能漲價，房價下調不能超過10%。

控制房價上下「兩難」

回顧此前的成都版「限購令」，由於相對寬鬆的條件，使得其在發布之後成為一些城市效仿的榜樣。不過，這次房產調控目標的發布，相比於榜樣，成都市更願意做一個效仿者。臨近3月底截止日時，成都宣布將房價調控目標與收入指標掛鉤。

據成都市政府設定的今年收入增長指標，城鎮居民人均可支配收入增長 12%，農民人均純收入增長12%以上，那麼，2011年成都的房價調控目標便為低於12%。這與全國大多數城市的房價調控目標相似。

不過，成都全程機構總經理蔣曉冬則表示，2010年，成都城鎮居民人均可支配收入和農民人均純收入分別增長11.7%和15.1%，而房價漲幅為 18.7%。成都公布的房價調控目標，相比去年18.7%漲幅有所下降，與今年成都經濟社會發展目標相適應。

蔣曉冬用「三個符合、一個體現」來分析成都的房價調控目標。即此次調控符合國務院對房價調控政策的總體精神，符合成都2011年經濟發展目標，符合全國均衡水平；作為西南地區重要城市，這一目標也體現出中國的基本水平。

成都市一位房地產開發公司營銷部門負責人則表示，政府要控制一定能控制住，而目前房地產市場調控已是全面的行政調控。比如，在年底前多推郊區房，高價房不讓備案或推到明年，這都是行政手段，而不是市場自身因素。

對於地方政府而言，對於房價面臨兩難境地。一方面要完成中央下達的調控任務，否則將被問責，另一方面又擔心房價下降帶來的利益損失。據介紹，成都市房管部門清明節前召集開發商，要求房子定價後一年內不能上調，但是房價下調不能超過10%。

調控政策不阻房市回暖

據最新樓市成交數據，剛剛過去的3月份，成都主城區新房成交2963套，比2月減少了6375套，不過，從各周數據來看，成都樓市在經歷「限購令」之後已經在3月的第三周觸底反彈，成交量開始持續回升。

除此之外，隨著春季房交會臨近，一手房供應小幅放量。數據顯示，3月21日～3月27日，主城區商品住宅供應2224套，供應面積為 17.88萬平方米，供應套數與供應面積較上上周分別增加144.13%和140.65%。

業內人士認為，供應量增長會相應帶動成交量的上升，「之前一下子成交很低，其實也是技術性地降下去，因為供應跟不上。」

對於後期走市，四川中原地產的分析報告認為，未來樓市前景仍不明朗，短時間內波動還將持續。而30日成都公布的12%的房價控制目標，或許將對市場產生影響。

蔣曉冬說：「老百姓會感覺房價不會降了，觀望氛圍就不會太多，政府沒有公布限價幅度，觀望會更多。」

蔣曉冬表示，把房價漲幅調控在12%以內，政府用了很多手段，比如保障性住房建設，未來可能還有稅收政策。現在政府公布了房價調控目標，購房者再比較全國的限價情況，觀望情緒會有所降低。

而對於開發商而言，在行政控制的約束下，如何定價就面臨考驗。「定低了很快就賣完了，但是以後又不能漲價，定高了又賣不出去，定價必須充分考慮到未來一年的發展水平。」一位開發商人士介紹，他們的樓盤預計5月開盤，但是價格卻始終定不下來。

蔣曉冬表示，預計成都今年房價漲幅在11%左右。上半年漲幅相對低一些，下半年相對要高一些，而這也跟季節有關係，因為春交會之後接著就是銷售淡季，而下半年9月、10月後會迎來銷售旺季。

濟南：

政府調控的「底線」在哪裡

李攻

按照日前濟南市政府確定的2011年新建商品住房價格控制目標，新建商品住房均價漲幅應低於城鎮居民人均可支配收入增長水平。這意味著，濟南市今年新建設商品房漲幅的最高限是12%。

然而，參照濟南市居民可支配收入3000元左右的漲幅，再將對應的房價調控百分比漲幅目標換算成具體數據，此次房價調控目標，更像是一張說起來好聽，吃起來很差的「畫餅」。

好聽不好吃的房價調控目標

濟南市2011年政府工作報告中提到，2010年全市城市居民人均可支配收入達到25321元，「十二五」期間，全市城市居民人均可支配收入年均增長規劃指標為11%，2011年預期增長目標是12%。

如果按照今年人均可支配收入增長12%計算，濟南市居民人均可支配收入可以增長3000元左右。這一增幅比起設定的房價增幅，可以說是杯水車薪。

來自濟南市城鄉建設委的數據表明，今年1月份，濟南新建商品房中住宅銷售的均價為每平方米7713.31元；今年2月份，均價為每平方米7287.84元。這其中的因素是高檔住宅銷售的減少。

即使按照每平方米7000元的價格，購買一套70平方米的住房總價也在50萬元左右。如果房價增長12%，則意味著如果到明年再買，就要多支出6萬元。

一位月收入在4000元左右的媒體工作者表示，如果她的收入增長12%，一年也不到6000元。比起房價的漲幅，從絕對數上說，收入增長可以忽略不計。

前年，她買了一套40多平方米的小戶型，她說，隨著結婚、生孩子等諸多事項的來臨，換一套大點的房子勢在必行。而政府的房價調控目標讓她覺得，早買還是比晚買合算。

目標實現與否須看政府決心

根據濟南市城鄉建設委的數據，今年1月份，該市新建住宅商品房銷售均價同比去年上漲了16.5%。

對已經設定的房價調控目標是否可以實現，濟南市房地產業內人士徐先生告訴記者，這要看政府干預房地產市場的決心有多大、力度有多大。「沒有政府辦不到的事。一套措施不行，可以再來一套。問題是政府調控的底線在哪裡。」

「從根本上看，房價的漲跌還是一種市場行為。行政力量的干預可以在一定時間內有效，但持續多久是個問題。」他說。

濟南房地產市場業內人士田先生則告訴記者，這次調控對消費者的心理影響更大，從企業角度看，還不需要太擔心。「搞不好控不住又和過去一樣再來個報復性反彈。」

記者獲悉，為保證調控目標的實現，濟南市將對市場的監管方面主要採取三條措施。

首先是嚴格商品住房價格申報制度。房地產開發企業在申辦商品房預售許可時，提報的預售方案必須明確每套商品住房的預售價格，如申報價格明顯高於同地段、同品質樓盤價格的，將暫緩辦理預售審批。

其次是嚴格商品住房明碼標價制度。房地產開發企業要在銷售現場公示全部房源及銷售價格，並做到一套一標、價目齊全、內容真實、字跡清晰、標示醒目。

此外，濟南市還將加強商品住房價格動態監控。對不執行明碼標價規定、明碼標價不規範,以及銷售價格出現異常的樓盤，主管部門將約談其開發企業負責人，責令其限期整改，整改期間將暫停其網上籤約，並依據有關規定進行處罰。

國土部專家：地方房價「達標」不難

樓市調控要善終

劉展超

中國房市的供需矛盾並未得到真正緩解，雖然未來五年中國要建設3600萬套保障房，但這也只是解決了 20%的住房需求，其餘八成仍需進入商品房市場.

隨著3月31日全國城市陸續公布房價調控目標，一直處在風暴眼中的樓市調控爭議，也從此前所關注的房價漲跌轉向這些地方政府所出台的目標能否如期實現，以及實現之後樓市調控又將何去何從。

國土資源部下屬的中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲接受《第一財經日報》採訪時表示，樓市調控一定要做到善始善終，在退出時機選擇上要慎重，並和中國的宏觀經濟均衡發展。

鄒曉雲並表示，房地產投機行為萎縮之際，方能考慮是否改變調控政策。對於目前一些引起社會爭議的如「限購」等政策，為了遏制樓市投機，一些熱點城市應堅持長遠一些。

房價調控目標的繼續關注點

住房和城鄉建設部統計的數據顯示，截至3月31日，全國657個城市（包括 287個設區城市、370個縣級市）中，已有608個城市公布年度新建住房價格控制目標，佔92.5%。國家統計局統計並公布新建住房價格指數的70個大中城市，均已公布年度新建住房價格控制目標。

這就意味著還有49個城市沒能按期完成公布調控目標這一硬任務。按照「國八條」的要求，對未如期公布的，要視情況，根據有關規定對相關負責人進行問責。

中央近期如何「處置」這49個城市，值得外界關注。

此外，多數重點城市房價調控目標多與地方GDP增幅或者居民收入增幅掛鉤，一度被外界稱為「漲價目標」。

住建部曾在3月29日通知要求，各地酌情調整已發布的調控目標。對此，鄒曉雲對本報記者表示，這表明中央對地方的這種做法並不滿意。

而地方政府之所以如此制定房價調控目標，鄒曉雲認為，一方面是給自己留出餘地，以便在年終考核時不會受到中央問責，另一方面也反映出地方政府實際上不願意房價大幅下降，進而影響當地的土地財政。

鄒曉雲認為，在當前的樓市調控大環境下，地方政府實現自己制定的房價控制目標不會太難，地方政府不會有太大壓力。今年以來，房貸政策收緊，熱點城市實行住房限購，這直接抑制了部分購房需求，市場交易已經趨於冷淡。

如果市場銷售達不到預期，回款不順，開發商的資金鏈自然會受到衝擊，在定價問題上會更趨于謹慎。一位開發商負責人近日對本報記者表示，當前新開樓盤只能追求市場化定價，因為現在的限購政策已經直接影響到了供需雙方。「低於市場價可能董事會通不過，高於市場價老百姓不同意，總歸要在兩者之間找一個平衡。」

「即便地方不制定房價控制目標，在多重調控政策影響下，今年的房地產市場本來也不會太好。」鄒曉雲稱。

深圳市規劃國土委發布的最新數據則顯示，3月深圳全市新房成交均價19423元/平方米，環比下降5.99%，同比下跌5.04%。這是今年深圳新房成交價首次跌至每平方米2萬元以下。

「達標」之後房市何去何從

如今年房價「達標」，是否意味著中國的房市調控取得了成功？目前似乎沒人能回答這個問題。

過去兩三年來，下至普通購房者，上至中央高層，在房價過高超過居民購買能力這一問題上已達成共識，即便今年重點城市房價漲幅最終不超過居民收入增幅，房價依然處於「不合理」的區間，房市矛盾仍難以解決。外界擔憂，一旦政策退出，房市需求會出現強大反彈，催生房價再度上漲。

此外，中國房市的供需矛盾也並未得到真正緩解，雖然未來五年中國要建設3600萬套保障房，但這也只是解決了20%的住房需求，其餘八成仍需進入商品房市場。

國土資源部下屬機構——中國土地勘測規劃院發布最新報告即認為，現階段中國房地產持續發展的內外部支撐因素仍然存在，部分城市出現泡沫值得關注，但發生日式「泡沫大規模破裂」的可能較小。

記者查詢北京房地產交易管理網發現，截至4月4日，北京市場上可售期房加上未簽約現房總量已經不足 93000套，去年年底，這一數據曾一度超過10萬套。這意味著，北京市場上可供應的房源正在減少，開發商並未大幅推出新盤。

「樓市調控時間越長，開發商越發不敢開工，所積累的購房需求越多，供需矛盾可能會更加緊張。」第一太平戴維斯中國區執行董事劉德揚近日接受《第一財經日報》採訪時表示，雖然一些購房者受到限購政策影響不能買房，但這部分需求並未消失，如果住宅市場供應問題得不到很好解決，一旦政府干預政策退出，需求會出現一個反彈。

對中國房市而言，這並非一個積極的信號。