姚嵐：新加坡如何實現「居者有其屋」(東方早報 2006-5-23)

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新加坡如何實現「居者有其屋」文姚嵐責任編輯任大剛劉景徐德芳單雪菱 2006-06-23 01:30 每次回國，大夥一聊天，首先談到的總是買房問題。已經買了房的朋友，像撿了大便宜似的，臉上帶著得意的微笑，尚未置房的，就皺著眉頭，抱怨自己錯過了時機。相比之下，新加坡人好像對房子不怎麼感興趣。這也難怪，絕大多數新加坡人都居住在政府興建的公共住宅，要買一套經濟適用的住房並非什麼難事。四年前，我初到新加坡，第一次看到街道兩旁排列整齊，密密麻麻的高層住宅時，不禁感嘆新加坡人的住宅實在缺乏個性。這些住宅甚至比我記憶中兒時居住過的宿舍區樓房顯得更加整齊劃一，不但樓房外牆顏色一致，而且格局也雷同，每棟樓的側面都標有一個醒目的數字編號。我疑惑是否有人會因為樓房相似，深夜歸家走錯了門。這些曾經被我視為工廠宿舍區的高層住宅正是新加坡政府為之自豪，同時令很多國家效法的組屋工程。為了解決人多地少的矛盾，1960年新加坡政府成立了建屋發展局，專門負責建造公共組屋，來解決廣大中低收入家庭的住房問題。至今，85%左右的新加坡人都居住在組屋裡，而新加坡則以高達90%的居民自有住房率位居世界各國之首，真正實現了所謂「居者有其屋」的古老理想。有人拿香港的「公共屋村」同新加坡的「組屋」相比，它們都是政府投資興建的住宅，但就居住質量上而言，組屋要比「公共屋村」好很多。我發現不少組屋，尤其是新建組屋的整體建設品質甚至超過了我們國內的很多高尚社區。政府在規劃組屋建設時，起用了專業的規劃師，考慮了綠地面積，修建了系列娛樂休閑設施。承包商也不敢隨便偷工減料來牟取利潤。就面積而言，普通三室一廳的組屋面積通常在100平方米左右，即使那些上世紀六七十年代的舊組屋也有六七十平方米呢。新加坡的土地開發利用基本上是由政府掌控的。國家可以強行徵用私人土地用於建設公共組屋，以遠遠低於私人開發商的價格進行公共住宅建設，有效地將組屋價格限制在大多數人能夠承受的範圍內。現在要購買一套100平方米的新組屋，價格在10萬-20萬新元（約100萬人民幣）之間，這對於多數月收入兩三千新元以上的中等收入者來說，實在不是什麼難事。為了真正保障中低收入者的利益，政府對於購買新組屋的申請人資格有嚴格的限制。比如只有家庭月收入在8000新元以下的新加坡公民才可以申請。組屋購入後，屋主通常住滿五年後才可轉賣。另外對單身人士購買組屋也有相當多的限制。話說回來，多數高收入者要購置新房的話，還是可以選購私人公寓或者有地住房（國內稱為別墅）了。至今我還記得首次在報上看到所謂「999年產權公寓」廣告時內心的訝異。後來，一位新加坡友人反問我，「你們中國住房產權是多少年？」我語塞。去年請教過專家之後，我才知道中國目前出售的商品房多是70年的產權房。新加坡的房地產產權非常明晰，有永久地契，999年租用地契和99年地契三種。公共組屋是屬於99年地契一類的。99年地契的私人公寓通常比同樣地段卻擁有永久地契或999年產權的住宅便宜20%至30%。在我和先生準備購房之初，我頗不以產權為意，心想自己的壽命能活到90歲還成問題，買99年地契的公寓有什麼不妥呢？對市場做些研究以後，我就發現99年地契的房子再轉售時相對比較困難。通常轉讓房齡十年以上的99年產權公寓，售價要比原價低出很多，有時即使屋主虧了錢賣房也賣不出去。考慮到我們今後搬家的可能性，最終我們選購了永久地契的私人公寓。在買房過程中，我深深感受到新加坡政府在制定法律方面的疏而不漏，以及對本國利益的大力保護。雖然政府希望吸引外資，但是外國人並不能因為有錢就隨意購置房產，因為新加坡法律規定只有本國公民才有資格購買「有地房產」，而且外國人只能購買不少於六層的私人公寓。開發商向我們解釋，這條法規是為了限制外國投機者一次性購買多間公寓，從而控制整棟小型樓盤而制訂的。由於我們要購買的公寓只設有五層樓，所以我們必須向有關機構提出特別申請，政府要考慮申請者的教育和職業情況來給予批複。一個月後，我們幸運地拿到了許可，而另外一對付了定金的馬來西亞夫婦卻被拒絕了。為了保護國人利益，政府也規定取得永久居住權而沒有新加坡國籍的外國人無權認購新組屋，只能購買二手組屋。近年，來自印度和中國的大量新移民已成了支撐二手組屋市場價格的中堅力量。講究實惠的中國移民來新後的頭等大事就是購置住房。這既節省了房租，又令人有安定感，而價廉物美的組屋成為他們的首選。記得多年前，中國房地產市場也實行了外銷房和內銷房的不同政策。為了激活房地產市場，內外銷房並軌，許多海外人士蜂擁而至，帶來了房地產界的一片繁榮，但是我們今天卻發現如今的普通房價都快漲到當初外銷房的水平，達到我們廣大國人難以企及的程度！不少外國人和有錢的中國人都擁有幾套住宅，分別用於出租和投資。真正從繁榮的樓市中得到利益的人是誰呢？是那些早買了房的有錢人？是那些擁有多套房產以供出租的海內外「地主們」？還是大多數的普通中國人？最後想補充一點，前幾天我收到新加坡稅務局寄來的一張支票。由於我們證明購房是為了自住而非投資，稅務局特別退還了一筆已扣的購房稅款。也就是說，如果是出於投資買房，或者買了多套住宅，政府每年都要徵收不菲的稅金。如何在稅收上限制富人獲取的利潤，更大程度上保護廣大普通國人的利益，新加坡政府的做法值得我們借鑒。