中國土地學會副理事長黃小虎： 地方政府不宜包攬太多保障房建設

1000萬套保障性安居工程建設任務，主要通過政府包建、以土地財政擔保情況下的配建等方式，在保障性安居工程建設的初期，政府大力投入是必要的，但是如果不能儘快理順機制，讓市場資金來運作，則政府包建的風險就會越來越大。

此外，佔據房地產半壁江山的保障房，其大規模投入市場，將力挫商品房房價，利好房地產調控。不過，當前中國在建設了如此大規模的保障房之後，為何房價仍處高位？

「導致房價飛漲的根本原因是當前住房制度的缺陷，雖然保障房增加供應，可以緩解供需矛盾，但是住房制度不改革、完善，商品房市場的競爭循環也將推高房價。」住房問題專家、中國土地學會副理事長黃小虎如是說。

對此，黃小虎給出的方案是，改住房「雙軌制」為「三軌制」，增加一個半市場半保障軌，緩解政府在保障房籌建方面的壓力，調控房地產市場。

政府包袱太重

《21世紀》：鑒於大規模保障房建設量所需要的巨大的資金缺口，任志強等人士認為今年的保障房任務不可能完成，對此，你怎麼看？

黃小虎：保障房任務已經成為地方政府政績考核內容，實行問責制，根據各地方政府的實施態度來看，總體上是積極、認真的。各地方政府想方設法的籌集資金，力爭完成任務。比如各地紛紛效仿重慶、黃石模式，建立保障房的融資平台，創新保障房的融資方式，引進各路資金解決保障房建設的資金問題等。

總的來說，在政府主導、社會合力的情況下，今年完成1000萬套保障房建設任務，應該沒什麼大問題。

《21世紀》：資金問題一直是保障房建設的難題，在保證保障房建設任務的同時，地方政府是如何創新為保障房融資的？

黃小虎：不管是是重慶模式、還是黃石模式，當前，各地保障房融資都萬變不離其宗，即通過市場籌集資金。比如，以儲備土地抵押或以政府信用擔保貸款建立政府融資平台等。其中，保障房建設中，經濟適用房、限價房和棚戶區改造，可以通過銷售收回投資並取得利潤保證資金平衡，銀行和各類社會資金也很樂意進駐。

但是有一點，市場上的資金是具有趨利性的，而廉租房和公租房不可能產生回報，因此也不受市場資金的青睞，也最讓地方政府頭疼。據測算，公租房和廉租房的資金缺口是2500億元，這需要地方政府創新構建模式。比如上海模式，以政府回購擔保，成立公租房投資基金；重慶模式的廉租房和公租房分配5年後可以出售，以及當前普遍實施的「捆綁式」配建，開發商在建商品房的同時，配建5%或10%的公租房，要求國有企業承擔公租房建設任務以及鼓勵有條件的大企業用自有土地建公租房等。

《21世紀》：如何看待政府主導的保障房體系建設？

黃小虎：這是住房「雙軌制」中的完全保障軌，是對於政府的要求。

但是地方政府在保障房領域的包袱太多，存在諸多弊端。首先，保障房的前期投入需要大筆的資金，後期的管理也需要源源不斷的投入，最終都將訴諸地方財政，長此以往，財政的「包袱」會越背越重，從而不可避免的產生政府的信用危機。

其次，保障房的建築質量，以及房子建成之後的管理、准入、退出、維修等，對於地方政府來說，都是一個非常嚴峻的挑戰，而這項挑戰又勢必要求地方政府擴大公務員或准公務員隊伍，不利於精兵簡政。

另外，許多地方為建保障房或公租房而成立的機構，既是政府部門，又是企業或事業單位。既負責融資，又負責建設，還負責經營和管理。既儲備土地，又有房產。結果是權力不斷擴大，不利於廉政建設，不符合市場經濟的要求，也不利於轉變政府職能。

「三軌制」住房體制

《21世紀》：5年新建保障房3600萬套，將對市場產生何種影響？能對房價起到抑制作用嗎？

黃小虎：佔到城市住宅20%的保障房供應將會改變當前的住房格局，從整體上抑制房價過快上漲。不過其不可能撼動甚至下調房價，也不是治本之策。

房價上漲的根本原因是當前中國住房制度的缺陷，大量的投資投機性需求，通過購買房產再轉手倒賣賺取差價，如此反覆，房價自然就被推高。即使到2015年，保障房建設量佔20%，還有80%的家庭需要商品房解決居住問題。假設其中投資、投機主力為10%-20%，那麼剩下的60%-70%的自住性需求根本無法與投資、投機需求競爭，只起一個墊底的作用。

而當前的房地產調控，以打壓投資、投機為主，但是單純的打壓，只能減少供應。一些措施如收緊流動性、限購，只是在短期內抑制房價上漲速度罷了，並不可能真正降低房價，而提高首付等措施，還可能誤傷自住性需求。

此外，在現行利益格局下，會影響政府財政，難以持續，一旦回歸，房價仍然無法控制。

《21世紀》：解決住房問題的治本之策是什麼？如何進行？

黃小虎：增加住房供應，解決供需矛盾，不過只增加保障房和商品房的供應，解決不了中等收入人群的問題。

我認為，應該改革住房制度切割開自住性需求和投資投機性需求，針對當前的住房「雙軌制」即完全市場軌和完全保障軌之外，再加一個半市場半保障軌，形成住房「三軌制」。

而其中第三軌，我覺得比較好的形式是發展住宅合作經濟，在國外有近200年的歷史，在解決人們的住房問題，發揮著顯著作用，比如，德國的居民住房，其中30%是合作社提供的。合作社既是市場主體也為政府提供一定保障的對象，比較便於規範。

《21世紀》：增加第三軌，發展住宅合作經濟可以下調房價嗎？

黃小虎：當然可以，在我國，房合作社是非營利性經濟組織，剔除政府對於合作社給予的土地、稅收等優惠政策，就單單刨除開發商利潤，就可以把房價控制在成本價格區間內。

而且，它也有助於打破開發商的自然壟斷，遏制投資、投機。根據合作社的規定，符合條件的社員，有居住權、繼承權，但沒有完全的所有權，不能上市買賣，也就不會產生投機炒作引起的房價大起大落。

而且，住宅合作社有廣泛的適應性，收入高人群，可以參與建檔次高一些的房子，收入低的則可參與建檔次低一些的房子。如此，也可以讓一部分中等以及偏上收入的購房資金撤出商品房領域，增加住房供應和更好的滿足自住性需求。