為何房價上漲容易下降難

06-19

原作：龔蕾

有網友留言，說很少看到我寫有關房地產方面的文章，想請筆者寫一篇關於房地產泡沫的文章。思考了再三，決定寫下一點兒個人想法，僅代表個人想法。房地產這塊不好評論，也難分析，又牽涉到千家萬戶，那麼多專家學者都在討論，可閱讀參考。預測就不預測了，因為從主觀上預測往往會十測九不準。這十幾年來，房地產行業、對外貿易出口、大學擴招，在幾大行業快速發展下，促進了咱們國家經濟飛速發展。筆者記得本科畢業時，全校所有的畢業生中，有很多去了銀行前台工作，交通銀行、農業銀行等，碩士畢業時，又有很多同學去了銀行前台工作，中國銀行、國家開發銀行、建設銀行等，聊天時了解到，有一個學院80個應屆碩士畢業生，簽上協議的有20份左右，其中，19份左右都是銀行，也就是說，國內各大銀行是畢業生就業的首選與就業主要單位之一。銀行前台工作人員一般在三十歲時，會轉去做投資崗，比如有商業貸款經理、個人貸款經理、理財等崗位，據我一位在銀行工作的同學說，銀行利潤來源主要是貸款投資，貸款利息扣除儲戶利息剩餘還有稅費等剩餘，而銀行員工月收入達到上萬，甚至更多，主要以部分來自貸款投資，聽我同學說，主要的投資有房地產開發商投資貸款、國家市政建設公路鐵路等。也就是說，銀行投資貸款有相當一大部分是進入了房地產商蓋樓建設過程中。因而，房地產繁榮與發展直接牽涉到銀行的貸款收入與利潤。銀行在給企業或個人貸款前，一定會先進行企業年度報表分析，賬務分析等，做好投資分析，並根據市場預測進行分析，上報一系列投資審批表後，手續齊全，才會發放貸款。比如，一家銀行貸款給一家房地產商蓋小高層，房地產商蓋樓過程中，大部分資金包括僱傭勞動者，原材料購置等是來自銀行貸款，市場上銷售的房子有期房和現房，期房就是正在建設中的房子，現房就是已經蓋好可入住的房子，期房和現房都可以進行銷售了，房地產商當然希望房子賣個好價錢，扣除包括地價在內所有成本，歸還銀行貸款等後就是房地產商蓋樓房所得凈利潤了。經濟學上有個概念叫「剛需」，剛需的意思就是硬性的，必須的需要的東西。有很多人認為，房子是家家戶戶的所謂的「剛需」，也就是說，你買也會買，不買也得買，否則你住哪兒去。因而，市場上假設房地產商開發的所有樓房都會賣出去。如果一下子賣不出去怎麼辦，房子不像食品，放在那裡時間長了會腐爛，房子不會，放在那裡永遠不會爛掉，慢慢賣，市場放心抬高價格，慢慢賣，漲價賣。因而，房地產商很放心，房子不會賣不出去，而且會以高價慢慢賣。也許有人認為，不對，房價這些年並沒有上漲，上漲的是物價，也就是說不斷增加的貨幣使得貨幣貶值了，貨幣購買力下降了，物價相對上漲了，因而，房價實際上不是上漲，而是物價上漲了。從全球經濟來看，任何一個國家都最希望的是溫和通貨膨脹，一些經濟學家認為，在經濟發展過程中，溫和的通貨膨脹可以刺激經濟的增長。因為提高物價可以使廠商多得一點利潤，以刺激廠商投資的積極性。同時，溫和的通貨膨脹不會引起社會太大的動亂。將物價上漲控制在1％－2％、至多5％以內，能像潤滑油一樣刺激經濟的發展，這就是所謂的潤滑油政策。在通脹環境下，黃金是最具抗通脹作用的了，因而投資者會在投資組合中增加黃金購買，可是呢，黃金使用價值方面，不能吃不能用。那怎麼辦呢，因而投資者把目光轉向了房子，認為房子既能抗通脹，又有居住使用價值。還可以出租、商住兩用房子還可以做商鋪等，實在不行就到市場上去銷售，套取房價上漲後的現金。當很多的學子們還在為高考而戰時，隨著高考擴招，高校中農村生源學生越來越多，夢想著通過讀大學改變命運的大學生們還在苦讀文憑時，一些眼疾手快的投資者們已經下手進行房子投資了。早下手早強，早買早漲價，坐等漁翁收利。等到那些從農村裡來的大學生們畢業時，選擇在城市裡工作生活時，房東們早已按揭購買了第二套房子，然後把舊房子出租給這些畢業大學生居住或辦公室。記得有一句話，相信很多人都了解：世界上有兩件事比較難，一件是讓別人把錢從兜里掏出來給你，另一件事是讓別人接受你的想法。這個社會裡有窮人、富人。有富人就會有窮人，有窮人就會有富人，不要想當然平均主義與平均富裕。靠買房發財了的人，看著花了100萬按揭買的房子上漲到200萬，欣喜萬分，四處邀請看房打聽下家，會說，誰讓你們不早買，這就是投資成功經驗。那麼，有人會問，房價會一直漲下去嗎？這符合經濟原理經濟規律嗎？製造業投資表現疲軟，勁頭不足，還需服務業、創新、新能源、環保等中小企業快速浮現。筆者認為，不要想當然認為房價會大跌，因為房地產商蓋房子用的錢來自銀行，銀行還背負著地方政府各種市政建設投資。因而，房價上漲容易下降難。美國底特律破產了，引起了熱議。在《英國每日電訊報》上，看到說，歐洲債務危機後，倫敦房價仍在緩慢上漲，而愛爾蘭等周邊地區房價下跌。筆者比較認同葉檀女士觀點，就是一二線城市房子可能繼續上漲，這個也包括市中心地區房價上漲，而縣城周邊地區房價有下跌可能，而其他地區要防範出現鬼城、地方債務等風險了。《經濟學人》上講到全球房價時，強調的一個詞就是location，地段的重要性。《CNN》上一篇文章說，美國西部有發展潛力，這個也包括了提高就業率，可能會有更多的人選擇去西部吧。伯南克年底任期就要到了，無論誰接替美聯儲主席，退出QE是一個大方向。事實上，美元仍在繼續貶值，黃金價格也無明顯上漲，甚至仍是疲軟。對於新興市場國家來說，資產泡沫風險仍存在。最後送給朋友們一句話：思考如何從窮人變成富人，從富人變成更富的人，用時間換得空間。或許是投資者們值得思考的吧。（以上僅代表筆者個人一點兒不足不全想法，歡迎交流。）