媒體札記：樓市拐點來了嗎

中國樓市真的進入拐點了嗎？無數個聲音在問。

北京市住建委公布的官方數據顯示，5月1日至3日，北京二手房僅成交了31套，同比大降82%，創2009年有網簽記錄以來的歷史新低；北京商品住宅共成交169套，同比去年五一假期降低78.9%。並創下了自2008年實行「五一」小長假以來7年的最低值。

不只帝都，在另外幾座具有風向標意義的房價高企城市——上海、深圳、杭州、廣州，也同樣傳來了成交量明顯下滑或者降價打折、降低首付的促銷消息。

昨日廣獲門戶展示的經濟參考報所刊《五一成交慘淡，樓市下行概率增大》，便逐一曆數「百城房價近半數環比下降」，並給出了「房地產市場正在步入下行周期」的趨勢判斷：「中國房地產學會副會長陳國強表示，過去三四月份時常出現樓市『小陽春』，今年這個時段樓市卻迎來一輪『倒春寒』。這樣的降溫態勢恐怕還會進一步持續。陳國強認為，受資金監管限制等因素影響，近期國內房地產貸款規模繼續緊縮，同時購房者房貸利率優惠減少。『如果信貸持續偏緊，二季度市場情況可能更加嚴峻』。」

和這份新華社旗下報紙一樣，幾乎每家中國媒體在報道當前樓市走勢時都會重點引述一段「內部發言」——以萬科集團執行副總裁毛大慶之名發布的《全國房地產將下行，搞不懂北京樓市》。

這份聲稱源自建策沙龍毛大慶演講環節的內部講話稿最早通過雪球網泄露出來，一經發布，它便成為五一小長假期間中國互聯網上最炙手可熱的消息。

文中確有太多可以吸引眼球的論述，首先是關於中共廉政風暴對樓市的衝擊：「反腐敗對於高端盤的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個事直接或間接相連的包括產業、人、以及一批人對於持有高端樓盤的疑惑心理」；「某省某地級市公安局局長在北京銷售的房子（此人已經進去了），在北京市場中介，找了44家門店掛他的房子，他在北京的房子數量，大概在1-2棟樓，幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等，掛的時候不計成本，玩命甩。甩帶來的後果是二手房的銷售嚴重的減緩」；「現任中央某常委的兒子從美國打電話給我，問我是不是北京的房子真的要跌了，我說政府讓我乾的，你還問我」。

而其核心觀點則在於不同城市間的市場分化：「一線城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個地方之外，其他城市土地成交已經進入到一個下行通道」；「問題最大的，其實是在二線城市，到了2011年，僅僅商品住房的千人開工套數，已經達到了30，是比較嚴峻的局面」；「對於有些城市來說，這一輪房地產非政策性調控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產長時間處在難以反彈的局面」。

根據文中所析，這些景象均與習李新政息息相關：「政策的強調現在在轉型，從強行政干預轉向向分類調控管理，弱化行政管理，回歸市場，在回歸市場的途中，信貸持續收緊，加上宏觀經濟的下行風險，導致了市場的信心不足，是現在比較明顯的現象……從政治改革和經濟措施兩點上講，他們使出來的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一個根本的告別，或者根本的切斷。這很明顯的，無論從腐敗問題的態度，到對於經濟措施手法的變化，基本上都是一個告別的態度……過去的10多年或者再長一點時間，經濟手段基本上以M2或貨幣刺激為主導的手段，這個手段加上我們沒有在創新領域或者投資引導上加以正確的引導，使得大量的貨幣都回到了土地和房地產中，當然包括基礎建設投資和固定資產投資，但是這些等等的東西都是不為未來創造價值的行業……所以就不斷刺激，就不斷弄錢，不斷弄錢，就不斷弄土地財政……今天只能看見他在收緊，在擠泡沫。」

儘管在這篇速記稿一瞬間就將整個房地產江湖攪得沸沸揚揚之際，萬科集團在5月1日傍晚發布聲明強調「文章內容不是由活動主辦方和萬科公司提供」、「文中的信息不代表萬科公司和毛大慶個人觀點」，但幾乎沒有發生任何實際的「闢謠」效用，究其原因，是這篇以毛大慶之名發布的講話，說出了市場上部分觀察者的「看空」判斷。

並且，作為萬科乃至中國房地產界的精神領袖，王石還說出了另一番抱怨。根據中國經濟周刊昨日發布的專訪，這位海外遊學者雖然已經「學會了從另外一個角度看待自己原來所處的生活環境」，但仍對中國人的契約精神頗有微詞：「為什麼樓市一降價消費者就鬧事？為什麼這時政府採取的態度基本是袖手旁觀？因為雖然按照契約精神來講，買賣已經成了，但是我們中國歷史文化傳承下來的，還有一個原則，叫做同情弱者原則。」

何況，新浪旗下樂居網昨天提供的一份採訪記錄，表明地產巨頭的「悲觀」其來有自。是毛大慶的上司、萬科集團總裁郁亮出面，以總體認同的方式為那份「內部講話」中的核心觀點背書：「第一，它不能全面、準確反映萬科的觀點；第二，萬科對於行業的態度很明確，用八個字概括是『謹慎樂觀，積極應對』。我們在很多場合都表明過這個態度。從提示風險的角度，我贊成其中的一些觀點，行業已經進入下半場，企業對於可能存在的市場風險要有充分的認識，積極應對是必要的……市場分化是沒有任何疑問的，應該已經成為業內共識。」

「萬科和郁亮沒有直接否認網傳毛大慶言論的真實性」——據此，21世紀經濟報道今日宣布。根據這家媒體引述「接近住建部的人士」所言，「網傳毛大慶的言論是其在住建部下屬政策研究中心組織的一次小型沙龍上發出的，參與人士只限開發商及住建部專家，發言內容嚴禁外傳。『網傳發言基本屬實，』該人士說，由於全是開發商『自己人』，毛大慶發言比較實在，說的也很誠懇，『但他肯定想不到這些話會被泄露』。」

不過，這篇《毛大慶催化劑：樓市預期分化加劇》同時強調「萬科的觀點並不代表所有的開發商」：「對於這一輪樓市拐點是否已至的爭議，正是開發商陣營對當前市場認知分化的結果……毛大慶也提到，在上述內部交流中，現場有人對當前市場還是樂觀的，他發言是為了平衡，提醒大家關注可能風險。樓市的樂觀派大有人在。華遠地產董事長任志強、保利地產廣東公司董事長余英即是樂觀派的代表；而對中央救市抱有期待的開發商中高層也為數不少。當前，開發商普遍對限購放開持肯定和樂觀態度。『房地產關係宏觀經濟，下跌會產生連鎖反應，是政府無法承受之重，』深圳一大型房企高層對記者說，他預計二三線城市的限購政策會陸續放開。」

人民網今晨首頁所刊《全國房價「降聲」一片，樓市拐點已然來臨？》對此亦有論述：「對於是否樓市拐點來臨，國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲在接受人民財經採訪時表示，說拐點來臨有點言過其實。任興洲認為，目前樓市出現量價齊低，正是市場理性的回歸。『任何一個國家的房價都不可能永遠往上漲。』中國房地產協會副秘書長何琦則表示，目前談樓市拐點來臨言之過早。何琦認為，價格和成交量在10%以內的波動都是正常的，除非全國樓市價格降價20%以上，才能說拐點來臨，而目前來看，二三線城市部分樓盤降價銷售，還不足以說明樓市的整體情況。何琦認為，樓市的發展，主要還得看一線城市的房價變化情況。」

面對樓市衰退可能直接危及地方財政的局面，一些地方政府確有救市跡象，按照第一財經日報的觀察，「隨著經濟形勢的下行，除一線城市和部分上漲較快的二線核心城市外，其他城市都有放鬆房地產調整的內在需求」。

繼南寧、天津濱海、無錫、蕭山等地出台新政放鬆限購政策後，央廣昨天又帶來「寧波悄然放寬購房資格，只口頭傳達無具體文件」的消息，安徽銅陵市政府官方網站昨天更貼出明文通告，宣布5月1日起購房者可獲稅收補貼優惠、放寬住房公積金貸款條件、放寬外地購房居民戶籍遷入條件等一系列政策。於是，這個全國最小地級市一夜成名，財經網今晨即以頭條聚焦，各門戶亦紛紛在首頁轉發相關報道，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭更將其喻為「放響『裸奔救市』第一炮」。

按照楊紅旭在這篇新浪專欄中的判斷，銅陵「不太可能被叫停」：「從政策環境分析，中央允許部分城市放鬆政策，或者說適度救市。今年政府工作報告中首次提出『針對不同城市情況分類調控』，也即所謂的『分類調控』、『雙向調控』：樓市熱的城市，實行緊縮式調控，樓市冷的城市，實行擴張式調控。而銅陵這類中西部的三四線城市，樓市不熱，正如該市建委官員的表白：『近幾年來，我住房市場供需基本平衡，房價基本穩定，房價收入比基本合理。』至於是否會被跟風，答案是確定的：一定會被跟風……離開了房地產，城市建設怎麼辦？地方債務怎麼辦？甚至連公務員的工資發放，都會遇困難！因此，從銅陵公然打響第一炮開始，我預計至年底，會有幾十個城市採取類似行動。」

南方都市報不高興。前天，對著廣西南寧市房管局的一紙文件，這家廣東媒體就已發表社論《樓市拐點非壞事，救市不宜再舉》，呼籲「不能再給這個虛火旺盛的房地產市場傳遞任何容易誘發其幻想的信息」：「儘管在業內人士看來，房地產市場的形勢今非昔比，現在哪怕政府決心救市，放鬆限購等措施也很難收到以往『一救就靈』般的效果。但如果著眼於中國經濟的大局和前景，就應該像多位專家在央視里呼籲的那樣：政府不能再救市了……即使從地方政府自身利益考慮，雖然當下救市可能起到緩解暫時的財政壓力之效，但土地出賣終有窮期，土地財政註定無法持久，當下的救市實等於飲鴆止渴。」

騰訊今日亦在首頁展示鄧海建之論《克制救市衝動不僅是個地產問題》：「少數不諳經濟的權力非要插手微觀市場，這背後除了『財大氣粗』的決策慣性使然，誰說不是權力無限大的衝動在作祟？眼下的問題是，剋制權力沖救市衝動的制度設計去哪兒了？」

對於地方權力這隻手，新華社也不怎麼贊同。繼4月30日播發《「鬆綁」限購南寧開先河，政策效應有待觀察》後，這家中央喉舌又以《多地調整房地產政策，市場化調控是方向》轉達立場：「財經評論員馬光遠表示，分類調控的核心就是地方能夠根據自己城市的情況，制定符合市場和本地實際的差異化政策。地方政府的調控思路不能只是單一地鬆綁或者收緊，而應該全面綜合地考慮市場狀況，既要支持剛性需求購房者，也要確保市場穩定。」

然而，念及全國一盤棋，中央喉舌尚不能公開支持「拐點」論。上月28日，人民日報海外版發表《房價今年會呈明顯地區分化》，在同由馬光遠宣布「中國房價單邊上漲的歷史已經結束」的同時，強調「崩盤局面不會出現」：「『個別樓盤的降價，不代表整個區域或者整個市場的變化。』社科院城市發展與研究所原所長牛鳳瑞分析認為，現在房價下來一點，也是一種正常的、合理的回歸。目前輿論中流傳的『拐點論』、『崩盤論』都是過去口號的重現，崩盤是不可能的。」

同樣源自最高黨報旗下的《環球人物》雜誌昨日亦發財政部財政科學研究所所長賈康之論《房價「大跳水」對老百姓沒好處》：「一些人認為目前的狀態不過是過去10年中『短期停滯—強烈反彈』的又一次重演；而不少普通老百姓則更願意相信甚至期待著第二種可能：樓市『崩盤』，房價馬上就會『大跳水』。對於第一種觀點，賈康並沒有完全否定，但他認為政府調控思路的進步正在降低強烈反彈的可能性；而對於第二種觀點，他明確告訴記者：那是非理性的……說全面崩潰是危言聳聽……如果房價崩盤『大跳水』，對經濟的影響將是引發普遍的、嚴重的衰退……假設極端情況——中國現階段就出現樓市崩潰，那麼中國就很可能會跌進中等收入陷阱，貧富分化加劇，直接影響民生，而且很可能使經濟問題政治化，進入亂局。」

於是，京華時報未雨綢繆，今由徐立凡呼籲「對樓市下跌前景需做好政策準備」：「儘管樓價下跌為民意所望，但宏觀經濟層面很難承受斷崖式下跌的情況發生，在今年經濟下行壓力較大的情況下尤其如此。既讓樓市去泡沫，同時避免引發系統風險，政策面現在就需要做好準備。比如銀行的壓力測試，到底銀行能夠承受房價多大的下跌壓力，需要精細測試；房價下跌過猛會讓下遊行業失去多少市場，從哪裡彌補損失；地方政府如何面對土地收入減少等等。這些必須做到心中有數。準備越充分，樓市下跌的副作用就越可控制，其正向作用也才有望顯現。」

歸根結底，李克強是怎麼打算的？

當一些地方官員蠢蠢欲動之際，至少中央政府表現出的仍是「定力」。

4月30日召開的國務院常務會議上，總理終於出手「部署支持外貿穩定增長和優化結構有關工作」，而同樣因為身陷困境而翹首以盼的樓市，仍未從中南海那裡收穫隻言片語。

對於這種「偏心」現象，智谷趨勢研究中心前天通過微信發表《近期房價調整背後的「總理因素」》，探索此間緣由：「李克強的宏觀調控，不再像溫家寶，將房價作為同增長、就業和物價並列的頂級調控目標。他的精力集中於盯住增長、就業和物價這幾個核心的宏觀政策目標，重視宏觀經濟政策對資金面的影響。『李克強經濟學』的核心是『不刺激』，不多發貨幣，經濟去槓桿化。多重因素之下，房地產市場的調整成為和經濟增速換擋和宏觀經濟去槓桿化相同步的經濟現象。」

而在中共中央機關刊《求是》雜誌5月刊中，李克強通過署名文章《關於深化經濟體制改革的若干問題》，系統闡述了已經讓他「嘗到甜頭」的轉型思路：「人無遠慮，必有近憂。現在回過頭看，如果不是用改革的辦法，即簡政放權、創新宏觀調控方式、著力調整結構『三管齊下』，而是採取短期刺激政策，不僅去年的結果可能會大不一樣，而且今後幾年的日子也許會更難過。靠改革創新，既解決當前突出問題，又為長遠發展奠定基礎，這是去年實踐給我們的深刻啟示。」

「無為而治」的總理更願意把調控之手用在房地產領域中的一個特殊環節上——棚戶區改造。

原遼寧省長陳政高已確認履新中共住房和城鄉建設部黨組書記。2005年，剛剛出任遼寧省委書記的李克強在全國率先開展大規模的棚戶區改造工程，當年起歷任瀋陽市長、市委書記、遼寧省省長的陳政高蕭規曹隨，至2011年底，全省累計改造棚戶區2910萬平方米，改善了70.6萬戶、211萬棚戶區居民的居住條件，也形成了「政府主導、市場運作」等特點的棚戶區改造「遼寧經驗」。

所以，早在4月29日陳政高辭去遼寧省長職務之際，輿論即普遍預測這位總理的「老夥計」將代替已到年限的姜偉新出掌住建部，並根據《政府工作報告》指引，將今後工作重心更多地向棚戶區改造傾斜，側重為這項民生和發展工程擔任監理角色。

昨日新京報對此即有預測：「推進棚戶區改造一方面可以令房地產市場保持在理性區間運行，同時，又能給相關行業提供溫和動力，起到經濟『微刺激』的短期目的。」

（註：本文僅代表作者個人觀點，本文責編 霍默靜 mojing.huo@ftchinese.com）