鄒濤:不接高房價最後一棒,新政開始慢慢「戳穿」樓市泡沫

文/鄒濤（鄒濤投資法創始人/投資理財實戰專家/萬人購房團策劃操作人）

【核心提要】在樓市，大部分普通自住購房者總是比投機者慢半拍，總是成為樓市裡盲目的羊群；總是成為那個多花冤枉錢的冤大頭；總是成為最後那一個高位接盤者。那麼，如何才能避免這樣的結局呢？本文從中國人的人性和國家政治特色用實例一一分析。

市場的自然規律是當一個市場上絕大部分人都認為會永遠上漲的時候，已是盛宴的最後狂歡，留下的人買單。香港的樓市如此，日本的樓市亦如此。新政實施後，據最新統計數據表明，5城市樓市成交量大幅下降，其中深圳成交量下降達80%。猶記得萬科的王石先生說過的一句「相信中南海的智慧」在耳邊。今天，鄒濤亦相信中南海的智慧：中國樓市一切都在可控之中，收放自如，泡沫會擠掉一部分，既不會崩盤，也不要指望會瘋漲。唯有順勢而為，任何人逆勢而行都將萬劫不復。在上一期《鄒濤投資理財實戰研究系列作品》之《鄒濤：中國老百姓一年內買房都是買套》一文中，鄒濤詳細為千千萬萬欲自住購房、渴望安居樂業的普通老百姓分析了當前中國樓市調控新政的現狀，並依據國家決策層的政策決心結合鄒濤本人這些年來在一線市場中的歷史經驗教訓分析得出個人的肯定結論：中國老百姓在一年內買房都是拿自己辛苦攢的血汗錢在盲目買套。這篇文字在鄒濤幾大官方博客發布後，有近百萬全國各地的購房市民點擊，有一萬多名全國各地的市民通過電話、加鄒濤官方QQ群、鄒濤私人QQ號、給鄒濤發來郵件和手機簡訊、博客留言等方式，希望能給予其個人一些更實際的個案諮詢決策。鄒濤投資理財實戰研究系列作品其實更多的是授之以漁而非授之以魚，寫這些實戰經驗文字的目的其實只是希望能幫助有心的老百姓在具體購房決策中能有所啟發。因為具體的地區具體的個案會有所差別。由於個人精力有限，不可能一一解讀這麼多朋友的個案，只能在今天及 5月21日的買房QQ網路研修課程中為大家再統一進行一次詳細解答和個案分析。希望通過本篇實戰文字，從中國人的人性和國家政治特色，通過實例操作來全面徹底的認清當前的購房形勢-----這不僅是授之以漁，還是授之以魚。

一、新政已開始慢慢「戳穿」樓市泡沫，認真看清中國樓市當前的購房形勢：

2010年的購房形勢形勢一：中國特色的短炒投機行為將成為樓市歷史。從1998年國家取消福利分房，推出住房貨幣化的房改政策至今，中國房地產經歷了的第一個黃金十年。各種爭執非議無礙房地產的飛速發展，無礙房地產商頻頻登上富豪排行榜。這期間，儘管經歷了許多次調控，但都被社會稱之為「空調」，越調越漲，而之前的事實也證明：每一次調控政策都是短期抑制後即迎來報復性上漲。那麼，到今天的2010年的調控，是否會依然如以前呢？鄒濤的堅定回答是：不會。這一次的調控是從一部分根源上的調控：即從貨幣政策上去抑制房地產市場上興風作浪不斷推高房價的短期投機行為，降低房價上漲獲利的預期心理，慢慢戳穿泡沫。這在2010年以前的歷次調控中是沒有如此嚴厲過的。可能有的人還會不屑一顧：你鄒濤懂什麼？那麼，請耐心看下面的分析吧：

短炒投機如果用銀行的貸款槓桿可以放大到5倍。讓鄒濤給大家舉一個這些年的調查實際操作案例：在以前，一個人只要手裡有5萬塊錢，就可以炒一套價值100萬的房子。具體操作是：把這套成交價為100萬的房子通過利益聯盟勾結銀行（收利息）、評估公司（收評估費）、中介公司（收中介費），評估到120萬即可，因為首付只要20%（100萬的20萬），這樣一操作首付就是零（賣家實際拿到手的是銀行貸款的100萬），這名短炒者只需要交一點契稅、中介費等幾萬塊錢就可以了。炒家買下這套房子後，馬上在中介放盤掛牌出售，由於不明真相的老百姓恐慌房價會繼續上漲而紛紛買房，這套房子可能快的不用1個星期在中介公司的忽悠下就馬上被不明真相的老百姓以150萬元接盤。這樣這名炒家可以在不到1個月的時間用5萬塊錢通過銀行的槓桿賺到30萬元。這中間其實是沒有任何技術含量的（當然，炒家最大的風險是找不到接盤者，那麼他的損失其實充其量也就是那幾萬塊，因為最後這套房子在連續斷供6個月後會被銀行收回去委託法院以80萬起拍價拍賣）。

那麼進入到2010年房產新政的現在呢？首先第二套房首付要50%，利息也升到1.1倍。前面說到的那套成交價100萬的房子，如果評估到120萬，那首付就要60萬了，即使去掉多評估的20萬，也要支付40萬相當於首付40%。這樣短炒的成本首付加稅費就增加到40多萬了（因為銀行只貸款60萬）。所以一個手中只有5萬塊錢的炒家是無法撬動這套房的，除非他能把這套房子評估到200萬他才有可能從銀行套出100萬給賣家。更重要的是，這樣做即使成功了要想短期轉手也會非常難。而且如果這個炒家還要買第3套房，那成本和利息更高。

鄒濤可以肯定地得出分析結論（1）：房地產市場投機短炒已經沒有多大獲利與操作空間，這部分短炒群體的退出無疑是減少樓市所謂的「購買力（假剛性需求）」而導致的恐慌因素之一。投機行為將進入實力資本運作時代即「長炒」時代（這是後話再分析這裡不細談）。

2010年的購房形勢二：未來幾年中小戶型、中低價位的普通商品房會供大於求，高價商品房將「無人問津」。

國家本次調控的重心是引導加大障住房、中低價位中小戶型的普通商品房供應，各地也在落實這都是不爭的事實。鄒濤這幾年一直在密切分析市場，發現房價上漲除了貨幣泛濫、人民幣貶值等基礎原因外，最根本原因之一是普通老百姓對房價預期上漲的恐慌心理。比如害怕房荒、害怕不買更買不起了等等。而各地方政府大肆拍賣土地推高地價卻不增加供應、不增加政策保障房等根源導致市場確實也存在房源少的問題。但自進入2010年以來，國家已經空前重視中低收入者的住房保障問題，加大保障住房和中低價位商品房的供應，國家建設部也與各省行政主官簽訂了責任狀，這是一個非常好的、史無前例的開端，雖然短期效果暫不明顯。

鄒濤可以肯定地得出分析結論（2）：國家政策威力效果會逐步體現，一個地產項目從拿地到建成上市最少也要2-3年，未來幾年，各地大量的中小戶型、中低價位的普通商品房，以及政策保障房都將「一窩蜂」上市，屆時會供大於求，中低收入者將無需害怕房價上漲而盲目恐慌購房。因為中低收入者購房這部分「剛需」有了疏解通道。到那時，那些囤積房源要賣個好價錢的虛高價格的商品房將會「無人問津」。

2010年的購房形勢三：物業稅和消費稅、加息是壓倒中國樓市虛幻「購買力」的最後3根稻草，不懸下來比懸下來更有威懾力。

目前這幾項政策雖然還沒有出台，有關部門也在反覆「闢謠」，但中國的特色一向是無風不起浪，一些在政府部門上午闢謠的事情，最終卻在下午變成鐵的事實。所以一切最終都只是時間問題。這些政策並非是要打壓房價，也並非是要為沒房的老百姓著想，一切的一切都是因為國家要收錢，這只是政治行為而已。這幾把壓在樓市上空的達摩克利斯之劍，雖然沒有懸下來，但鄒濤認為，不懸下來比懸下來更有威懾力。

鄒濤可以很肯定從中國人的人性來得出分析結論（3）：精於研究國家政策的樓市投資投機者，即使是再有實力有資金，也會因為未來政策不明朗，害怕、恐慌，而不敢冒然在如此高的成本的前提下，進入樓市中火中取栗投機的。這樣就會讓樓市再次減少一部分所謂的表面購買力（假剛性需求），只留下自住需求購房者慢慢選房買房。

二、你會是那個中國樓市最後那一個高位接盤買套者嗎？

自2008年底鄒濤面對無數壓力在樓市低谷組織萬人團購後，在2010年，每當有市民問鄒能不能買房的時候，鄒濤給大家的回答是：如果你手上有房，不妨抓緊時間找個人接盤賣個好價錢。

從98年至今，房價幾回調控，跌跌漲漲，無數不明真相的群眾因疑惑而害怕，因害怕而恐慌，因恐慌而成為盲目的羊群，最後都紛紛成為無數炒家的接盤者，或者淪為被動炒房投機者。鄒濤無法去統計究竟有多少人手中持有2套以上房子等待上漲；無法統計究竟有多少人利用銀行貸款買了幾套房子等著房子升值；無法統計究竟有多少人還在因為相信中國房價會長期上漲而買入房子保值。但有一點可以肯定，在2010年的樓市新政前，依然有許許多多人在投資樓市，買入房產，等待高位賣出；依然還有許許多多房地產商在看到樓市行情向好，囤積大量的房子在手中等待賣個好價錢。那麼，這些房子，最後還能高價賣給誰呢？普通的、無辜的、不明真相的自住購房老百姓，你會是那個中國樓市最後一個高位接盤者嗎？你又如何不去做那個最後一個高位接盤者呢？鄒濤投資法給你的實戰操作經驗是：

1、買房要順勢而為，學會換位思考。世界潮流，浩浩蕩蕩，順之者昌逆之者亡。對於欲買房的老百姓來說，這句話同樣是如此的貼切與立竿見影。但鄒濤深入思考後，還要告訴大家：中國樓市因為受政策的影響起伏波動，從投資理財和資產保值角度分析，無論是自住買房還是投資買房，一定要順勢而為。那麼，順哪個勢？如何順勢呢？這就考驗一個人的智慧了。在這裡，鄒濤想用最簡單的一個思路來說明順勢而為的重要性：要認清形勢，即國家調控抑制的時候，不買；國家鼓勵的時候，買。那麼，現在是什麼形勢呢？現在是國家調控房地產、抑制房價過快上漲、投機者恐慌的時候。

2、功利社會，買房要逆向思考。這是一個最好的時代，很多人正在上天堂，這是一個最壞的時代，很多人正在下地獄。很多人每天有時間抱怨，卻沒有時間靜下來，認真學習和思考，吸收借鑒他人的寶貴經驗教訓，這樣的人當然不會有進步，當然會與瞬息萬變的社會脫節，具體到買房問題上，就是體現在你總是比別人慢半拍，總是成為樓市裡盲目的羊群；總是成為那個多花冤枉錢的冤大頭；總是成為樓市的最後一個高位接盤者。那麼，如何才能避免這樣的結局呢？就是要逆向思考：在大部分人買房者恐慌害怕、人云亦云的時候，你不妨貪婪，做一個孤獨的購房者，討價還價選房、買房。

3、買房要認真分析個人的具體資源、能力。

在鄒濤投資法多年的實戰調研操作中發現一個非常有趣且值得深思的現象：即使是某個小區的同一套房子，張三現在買是有價值的，而李四買則可能毫無價值，反而會變成「負資產」。買房一定要知己知彼，多學習才能不走彎路，才能避免損失血汗錢。每個人的情況都不一樣，每個地區的情況又不一樣，但買房的理念和硬指標是相通的。所以在2010年及以後，具體到每一個個體買不買房就不能一概而論。所以，具體到某一個人到底能不能買房，究竟要如何買房，鄒濤投資法想要明確告訴大家的是：學會知己知彼，分析4個大方面，8個小方面，具體明確12個問題，這樣你就會很清楚地做決定了。

判斷你個人在2010年是否合適買房的4個大方面：

1、要根據國家政策（特別是加息等金融政策、關注CPI、房產稅、物業稅等）。

2、要研究買方心理（分析市場上其他買房者心理）。

3、要研究賣方心理（分析房地產商和二手房業主的心理）。4、要分析當地的經濟發展現狀及對未來發展判斷。

先對上述4個大的方面來統籌考慮分析後，再結合你自己以下的8個小的方面的情況來最後決定買房與否。

判斷你個人在2010年是否合適買房的8個小的方面：1、你的家庭成員情況分析。2、你的月收入年收入情況分析。3、你的工作性質情況分析。4、你的現有資金情況分析。5、當地的具體你欲購買的樓盤情況（包括30個具體指標）分析。6、你的買房的最終性質分析。7、你的抗風險情況分析。8、你的未來收入或個人資產增值能力情況分析。 作為普通自住需求購房者，你只有依據上述12個方面的實際情況來進行一一綜合評估和進行知己知彼的理性的分析後，再謀定而動，選擇最適合你自己的買房時機、分析當地的樓市發展前景與現狀來進行具體買房操作，只有這樣你才會在這個中國特色的、複雜的房地產市場中少走彎路，不會成為最後一個高位接盤買套者，才能避免經濟和精神上的雙重損失，真正做到共享中國經濟發展成果特別是中國房地產發展成果，早日實現安居樂業！

講座及個案諮詢:鄒濤官方QQ群(實時在線1100人) www.zoutao.com13902957568（限簡訊）