買房就給你護照

富有的炒房客如今越來越心儀新推出的「購房換護照」政策，他們依據各國提供的投資移民政策套餐，從中選擇條件最優厚者以做出自己的置業決定。

萊坊(Knight Frank)最近發布的財富報告(Wealth Report)專門報道越來越多的國家爭相吸引國際炒房客，從30年前的公民投資計劃始作俑者、加勒比海島國聖克里斯多福及尼維斯(St Kitts and Nevis)、最近的安地卡及巴布達(Antiguaand Barbuda)到西班牙、葡萄牙、馬爾他以及希臘等歐洲國家，不一而足。

對於英美等國來說，推出「投資簽證」(investor visas)的動因是滿足「希冀保全自身資產國際投資者的需求」，萊坊合伙人湯姆·比爾(Tom Bill)說。「對於資金短缺的國家來說，這是快速獲取資金的捷徑，」德國泰樂信律師事務所(Taylor Wessing)合伙人尼克·沃爾(Nick Warr)如是說。

各國移民方案的優劣以及規定條件大相徑庭，從聖克里斯多福及尼維斯規定的40萬美元最低房產投資到塞普勒斯設定的5百萬歐元（意味著俄羅斯及中東富豪買家在該地中海島國置業後，就可獲得含金量很高的歐洲通行護照），不一而足。

葡萄牙不但要求投資價值50萬歐元的房產，而且設定了最低語言門檻，一切就緒六年後，方能申請入籍。「獲取葡國護照頗費周折，因此我們的建議是：通過流露出學習葡語的濃厚興趣以及通過加入本地商會以鞏固商貿關係，從而與當地社區建立文化聯繫，」安德魯·庫茨(Andrew Coutts)說，他是亨氏顧問公司(Henley & Partners)執行合伙人，該公司曾就馬爾他、聖基茨以及安提瓜等國的投資移民政策提供諮詢意見。

作為Henley Estates 葡萄牙分部負責人，庫茨說中國買家對投資移民葡國表露出了濃厚興趣。「中國買家佔到了全球投資移民數的70%，葡萄牙也從中分得了很大一杯羹，尤以1998年里斯本世博園周圍新建的住宅區為甚，該住宅區是里斯本仿效倫敦碼頭區(Docklands)的結果，」他說。

西班牙最近也公布了針對非歐洲居民的「黃金簽證」(golden visa)政策，它規定最低不少於50萬歐元的投資額；但與葡萄牙不同的是，它要求投資者每年必須在本國住夠183天。庫茨視這項政策為攔路虎。「多數高資產凈值人士(High Net Worth Individual)不喜歡局限於一國生活，他們喜歡自由居住，青睞免(申辦)簽證旅行，作為回報，他們樂於投資房地產，以使自己的資產投資多樣化。」

與此同時，馬爾他仍毫無章法地修改本國的投資移民方案，它要求申請方在該國住夠12個月，而且可以家庭為單位，投資125萬歐元（其中35萬歐元必須投資房產）後，方能賦予歐盟公民身份。

許多投資者對隨心所欲居住及出行（以應對全球化之需）的渴求，是投資移民的動因，投資移民諮詢公司CS Global Partners總經理米莎·艾米特(Micha Emmett)說，過去短短五年中，「購房換護照」的投資者人數翻了一倍。

「假設你是俄國富商，在法國南部或倫敦有好幾百萬美元的生意，那麼肯定不希望每次長時間排隊等候去該國的簽證，」她說。「聖基茨已經證明這種移民政策行得通，因為該國經濟支柱、具有400年歷史的製糖業凋敝後，政府找到了新的財源。投資移民程序簡單明了，並對申請者進行嚴格審核，此舉向大家保證該政策正當合法。」

安提瓜的經濟因全球金融危機以及被判入獄的詐騙犯艾倫·斯坦福（Allen Stanford，也是安提瓜公民）的金融帝國轟然倒塌而遭到重創後，效仿了聖基茨的投資移民政策。艾倫·斯坦福的龐氏大騙局(Ponzi scheme)把很多銀行卷了進去，很多儲戶一生的積蓄血本無歸。安提瓜的投資移民計劃規定：任何人只要在政府批准興建的住宅區投資購買一套不低於40萬美元的房屋，就可獲得131個國家（其中包括26個歐洲國家）的免簽證旅行待遇。安提瓜自去年10月推出該項政策後，海外房地產開發商對該國的興趣空前高漲。山姆·戴森(Sam Dyson)是第一太平戴維斯安提瓜分部副代理兼豪宅部(Luxury Locations)負責人，他說公司對安提瓜的各種投資總額高達1億美元。

「對投資移民政策興趣日濃，與過去6個月豪宅市場的復甦緊密關聯。通常說來，在安提瓜置業者，多數來自美國及西歐，但如今由於推出了投資移民政策，中國人、俄羅斯人以及南美人到安提瓜購房的興趣更濃，」戴森說。「幾年前，安提瓜壓根不入這些富豪的法眼，但如今已今非昔比。」

各國投資移民的動因各不相同。「中國與俄羅斯買家看重的是自由出行以及獲取優質教育資源，因為他們據此可在歐盟申根區(Schengen)獲得立足點。對於歐洲買家來說，主要動因則是避稅，儘管沒人公開承認這一點。在安提瓜設立離岸公司以及把公司股權轉移過來，就能減少稅負，」戴森說，他負責銷售安提瓜Tamarind Hills的房屋，那兒一套臨海三卧住房的售價為115萬美元，但專門針對投資移民、售價約為40萬美元的新房如今正在興建之中。

戴森同時還推銷Pearns Point地段，它位於安提瓜西海岸的半島地區，這兒擁有白色的沙灘以及鬱鬱蔥蔥的山坡，買家可在起價250萬美元的臨海地塊上建造售價高達2000萬美元的別墅。對於那些剛夠移民投資門檻者，戴森將為他們提供一些起價40萬美元的二（三）卧住房。投資移民還需另外支付約7.5萬-10萬美元的簽證辦理費用。

這些投資移民政策自然會遭遇本國人的反對。「這是一種『你不能出賣我的國籍』的情結，但一切歸根到底還是錢的問題，」戴森說。不久前，英國拍賣100份所謂「富豪」簽證的提議引發了憤怒的批評。這是為渴求獲得英國護照的投資客量身打造的政策，公眾還擔心此舉可能會造成「鬼城」小區。

「安提瓜非常幸運，因為它已是主要旅遊目的地以及重要的航空樞紐。投資移民計劃將會為遊客提供更多的出租屋源，如今一座新的機場候機樓正在興建之中，它增加了旅客接待量以及便捷度。」

那麼，以房換護照（居留權）究竟是精明的生財之道、還是有些國家努力引進外資的窮途末招？「兩年前，歐洲多數國家身陷絕境，所以借鑒效仿美國及聖基茨行之有效的投資移民政策也就不足為奇了，」安德魯·庫茨說。「姑且不提道德方面的爭論，這是明擺著的生財之道。拿馬爾他來說，它每年發放最多1800個簽證，此舉就可籌措20億歐元資金，對於馬爾他的經濟規模而言，這是相當一大筆錢。」

不管全球不動產投資環境如何變化，黃金地段的全景房總是炙手可熱的搶手貨，但如今還有一樣東西供不應求————那就是護照。

譯者/常和