【專題深度解讀】新通州，新北京，新奧運——為改革乾杯！

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文：國泰君安宏觀任澤平、張慶昌

導讀：

冬奧申辦成功，通州房市限購升級，北京市政府東遷通州提速，預計2015年開始動工，2018年完成整體搬遷。點燃京津冀一體化。房地產、交通和基建等行業受益。

摘要：

核心觀點：新通州，新北京，新奧運。冬奧會進入籌辦階段，通州房市限購，北京市政府動遷通州提速，點燃京津冀一體化。首先有利於通州和張家口等當地房地產、交通和基建；其次，相關的文化產業、教育和醫療等將受益。同時，將提升市場對京津冀一體化提速的預期。新北京的城市框架已經拉開。

新奧運：北京張家口點燃冬奧會。1）預算規模為15.6億美元。中國為2022年冬奧會編製的預算規模為15.6億美元，政府補貼佔6%，為9400萬美元；國際奧委會給予資金3.38億美元；其他費用將來自贊助商、門票、品牌授權等。而在15.1億美元的場館投資中，企業投資佔比達65%，三個奧運村建設全部由企業投資。2）本屆冬奧會共設15個大項，102小項。北京將承辦所有冰上項目，北京市的延慶縣和河北省張家口市將承辦所有的雪上項目。

新北京：北京市政府東遷通州提速，房市限購升級。通州定位北京市行政副中心後，核心區項目開始出現漲價。為加強通州區商品住房銷售管理，8月14日，北京市住建委、通州區政府出台《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》。

新通州：迎來跨越式發展。1）中央首都特區在二環內，北京新城在通州。2）區域功能定位已然明確，一核五區三帶四組團。3）通州的基礎設施已有基礎，將加快建設。4）新城區新產業：未來的通州一方面將承接北京市主城區的功能和產業進駐，另一方面又向周邊的河北廊坊和天津武清轉移未來不會重點發展的產業。5）通州未來在公共資源引進上將下大工夫,醫療國際高端合作，教育遷入優質資源，通州的短板將被補上，吸引力將明顯上升。

產業受益依次是：房地產、交運、基建、建材、環保、醫療、教育、旅遊度假等。

京津冀一體化提速：通州和河北廊坊、天津武清均有交界。通州未來能夠進一步與廊坊、武清深化合作，區域規劃對接將加強，產業轉移力度將加大。同時，新北京市政府臨近廊坊的燕郊和大廠，未來可能納入新北京一體化發展。北京市政府東遷對京津冀一體化有破口效應。《京津冀協同發展規劃綱要》已下發到京津冀三地地市一級。目前三地都在制定具體措施對規劃綱要進行貫徹落實。

目錄

1.新奧運：北京張家口點燃冬奧會

1.1. 冬奧會預算規模為15.6億美元

1.2. 冬奧會共設15個大項，102小項

2.新北京：市政府東遷通州，北京城市副中心

2.1. 通州區位優勢

2.2. 通州副中心四次提出終定調

2.3. 通州肩負的雙重使命

3.新通州：迎來跨越式發展

3.1. 《京津冀協同發展規劃》頂層設計方案落地

3.2. 區域功能定位已明確

3.3. 交通發展是排頭兵

3.4. 產業大騰挪：產業功能承接和轉移同時進行

3.5. 通州區房市限購：北京市政府動遷通州提速

3.6. 醫療教育：醫療國際高端合作，教育遷入優質資源

4.誰將受益？

4.1. 受益產業

4.2. 京津冀一體化提速：廊坊、武清等受益

2015年7月31日，中國北京獲得2022年冬奧會舉辦權。8月14日，北京住建委、通州區政府出台《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》。預計，北京市政府東遷通州提速。2015年開始動工，2018年完成整體搬遷。以此突破，京津冀一體化提速。

1.新奧運：北京張家口點燃冬奧會

1.1. 冬奧會預算規模為15.6億美元

預算規模為15.6億美元。2015年7月31日，中國北京獲得2022年冬奧會舉辦權。將在2022年2月4日-20日在北京市和河北省張家口市聯合舉行，主辦城市為北京，張家口為協辦城市，這是中國繼北京夏季奧運會、南京青奧會後，中國第三次舉辦的奧運賽事，也是中國首次舉辦的冬季奧林匹克運動會。中國為2022年冬奧會編製的預算規模為15.6億美元，政府補貼佔6%，為9400萬美元；國際奧委會給予資金3.38億美元；其他費用將來自贊助商、門票、品牌授權等。而在15.1億美元的場館投資中，企業投資佔比達65%，三個奧運村建設全部由企業投資。

1.2. 冬奧會共設15個大項，102小項

本屆冬奧會共設15個大項，102小項。北京將承辦所有冰上項目，北京市的延慶縣和河北省張家口市將承辦所有的雪上項目。北京成為全球第一個舉辦夏季奧林匹克運動會和冬季奧林匹克運動會的城市，也是繼1952年挪威的奧斯陸之後時隔整整70年後第二個舉辦冬奧會的首都城市。同時中國也成為第一個實現奧運「全滿貫」（先後舉辦奧運會、殘奧會、青奧會、冬奧會）的國家。

2.新北京：市政府東遷通州，北京城市副中心

京津冀一體化是新時期國家戰略重點之一。作為京津冀一體化的重要一環，通州將迎來發展的春天。2014年4月北京市政府首次明確了通州首都副中心的發展定位，表示將在2020年之前，集中力量將通州打造為國際一流的現代化新城。北京市政府東遷是通州成為首都副中心的重要一躍，有望引爆通州的大發展。

2.1. 通州區位優勢

通州的發展，首先具有優越的區位優勢。通州區位於北京市東南部，和天津市武清區、河北省廊坊市交界。通州距天安門廣場20公里，緊鄰北京中央商務區(CBD)，北距首都機場10公里，距離北京二機場40公里，東距天津塘沽港100公里，素有「一京二衛三通州」之稱，地處京津冀交界的地方，地理位置十分優越。

如果我們將通州的地理位置放大了看，通州正處於環渤海經濟圈的核心樞紐位置。它距離天津市110公里、唐山市150公里、保定市180公里、秦皇島市250公里，與這些重要城市的車程都在3個小時以內，與一些鄰近省份的大城市如瀋陽和濟南等也在6個小時車程以內。通州與天津和河北交界，在未來的京津冀一體化大格局中處於橋頭堡的地位。

2.2. 通州副中心四次提出終定調

通州副中心一共四次被提出終於定調（表1）。北京市委書記郭金龍在2014年4月4日在通州區調研時明確表示，「通州是城市副中心，在推動京津冀協同發展中處於橋頭堡的位置」。通州將在京津冀協同發展上擔起自身發展和協同發展的雙重責任。通州新城的發展定位為「北京發展新磁極、首都功能新載體」。「新磁極」體現了通州是全北京相對於城市中心區之外，最重要的要素集聚地，「功能新載體」意味著既要注重中心城區功能疏解，又要建設和完善體現世界城市水平的新城市功能。

表1 通州副中心的四次提出時間和相關內容

數據來源：首都之窗、國泰君安證券研究

2.3. 通州肩負的雙重使命

在北京市第十一次黨代會上，北京市委、市政府明確提出「聚焦通州戰略，打造功能完備的城市副中心」。近期，北京市市長王安順在通州區調研時指出，要舉全市之力推動北京城市副中心建設，通州區要積極融入首都發展大局，在落實首都城市戰略定位上擔起承接與疏解的雙重使命，在構建「高精尖」經濟結構上擔起產業發展和城市發展的雙重責任，在京津冀協同發展上擔起自身發展和協同發展的雙重責任，努力為建設國際一流和諧宜居之都多做貢獻。

（1）承接與疏解的雙重責任：深入貫徹京津冀一體化產業規劃方案，在產業結構調整中發揮橋樑作用。

（2）產業發展和城市發展的雙重責任：全面優化投資環境，促進產業和城市深度融合，協調發展。

（3）自身發展和協同發展的雙重責任：合理定位城市功能，促進區域合作協調發展。

3.新通州：迎來跨越式發展

京津冀協同發展正啟動從頂層設計到推進實施的第二波，通州也將不例外。關於通州的規劃已經幾經修改，較為成熟，未來重在落實，北京市政府東遷將成為一個標誌性事件。我們預計未來的通州發展將在以下幾大領域率先突破。

3.1. 《京津冀協同發展規劃》頂層設計方案落地

通州區是京津冀發展的重要戰略節點，是京津冀發展的戰略腹地。《京津冀協同發展規劃》的頂層設計方案即將出台，京津冀的頂層設計必將對通州未來的規劃和發展有重大影響。

3.2. 區域功能定位已明確

按照未來的規劃，中央首都特區在二環內，北京新城在通州。通州區的規劃已經相當明確，就是「一核五區三帶四組團」（表2）。下一步通州的推進工作重點是集中力量，加快一核五區的建設，重點謀劃以一核五區為重點的各項工作。

表2 通州未來規劃：一核五區三帶四組團

數據來源：首都之窗、國泰君安證券研究

圖1 一核五區是通州未來發展的重點

數據來源：首都之窗、國泰君安證券研究

3.3. 交通發展是排頭兵

交通問題是制約京津冀協同發展的瓶頸，也是政策率先推動的重點。2014年2月，國家主席習近平就推進京津冀協同發展提出「把交通一體化作為先行領域」，目前，國家部委、省市政府以及各省的交通運輸管理部門正形成推進京津冀交通一體化機制。通州也不例外，因此交通依然是通州發展未來著力的重點。

通州境內已經擁有密度較高的公路路網、軌道交通以及重要的鐵路大動脈。截止2014年底，通州已經初步形成「九橫十縱」的對外聯絡通道，包含京通快速路和廣渠路2條快速路，京哈高速、京沈高速、京津高速、六環路、京秦高速、密涿高速共6條高速公路。

未來，通州新城內一共規劃8條軌道交通，包括M1、M6、M6支、S6、R1、R1支、S3和S5線，通州軌道交通的密度將超過中心城區。

此外，通州還將規劃3個交通樞紐、3條大容量快速公交和1條准快速有軌電車。

3.4. 產業大騰挪：產業功能承接和轉移同時進行

作為北京的城市副中心，未來的通州將經歷產業功能的大換血。北京市政府給通州未來的產業定位是：堅持總部經濟路線，著力引入汽車零部件、精密設備等高端裝備製造企業，加快發展文化創意特色產業，大力發展現代物流和生產性服務業，積極培育環保新能源、生物醫藥和新一代信息技術產業，形成「以高端製造業為重點支柱、現代服務業為有力支撐、新興產業為戰略引擎」的產業發展格局。這從一核五區的規劃中看得非常明顯。

因此，未來的通州一方面將承接北京市主城區的功能和產業進駐，並發展未來規劃的高端製造和現代服務業；另一方面又向周邊的河北廊坊和天津武清轉移目前有但未來不會重點發展的產業。這將是京津冀一體化協同發展的重要組成部分。

3.5. 通州區房市限購：北京市政府動遷通州提速

8月14日，北京市住建委、通州區政府出台《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，決定加強通州區商品住房銷售管理。

通州定位北京市行政副中心後，核心區項目開始出現價格走高、外圍項目捂盤惜售的現象。為打擊哄抬房價現象，8月14日，北京市住建委發布重磅消息——通州購房限購政策升級，將優先解決通州本區域居民住房問題。規定明確，已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的本市戶籍居民家庭，將暫停向其出售通州區商品住房。

3.6. 醫療教育：醫療國際高端合作，教育遷入優質資源

為了全力打造副中心，通州未來在醫療教育上將下大工夫，提高通州的吸引力。

醫療方面，值得關注的是北京國際醫療服務區。它作為首都城市副中心建設的「一核五區」之一，是經國內外知名專家反覆論證並由國際一流機構規劃設計的集「醫、教、研、養、康」為一體的高端醫療服務園區，也是國家衛生部推進醫藥衛生體制改革、探索社會辦醫新模式的重要基地，發展優勢明顯。另外，通州還在建5個新醫院。每個醫院的體量在10萬平方米左右，配備800至1000張床位。

在教育方面，通州一直以來被大家認為是教育資源薄弱，重要原因就是與昌平等郊縣相比，沒有像樣的大學，也沒有在全市有名氣的中小學，這一點在未來將有很大改變。未來幾年通州區將引入5所示範高中入駐，具體是人大附中東校區、首師大附中通州校區、北京景山學校通州校區、北京二中通州校區、北京五中通州校區（圖5）。另外，未來幾年將新建改擴建20多所中小學，新增學位4萬餘個。中國人民大學也將在未來幾年在通州建立校區，2016年開始使用。

4.誰將受益？

北京市政府東遷通州首先將明顯有利於通州當地的發展，另外，作為京津冀一體化的橋頭堡，通州的發展在微觀上和宏觀上對京津冀一體化都有很大的影響。北京市政府東遷將為京津冀一體化提速。

4.1. 受益產業

北京市政府東遷通州必然需要興建相關的辦公場所以及住宅，這將直接與當地的房地產相關；交運基建也不會缺席，建材相關的需求也將上升。另外，隨著政府東遷的落實，市場將提升對通州其他規劃落地的期待，參照通州未來的規劃，與之相關的文化產業、醫療、教育和環保等也將受益。

1.房地產：未來的通州新城將有翻天覆地的變化，房地產的繁榮不會缺席；

2.交運基建：軌道交通、地鐵、公路等。

3.建材：交通一體化促進當地建材、鋼鐵的需求上升。

4.環保：生態一體化，著力解決三地污染問題。

5.醫療、教育等公共服務行業：公共服務一體化。

6.旅遊度假：通州新城將打造北京國際旅遊度假區核心區，打造成為彙集科技娛樂、餐飲購物、休閑度假等內容的區域。

4.2. 京津冀一體化提速：廊坊、武清等受益

通州和河北廊坊、天津武清均有交界。通州未來能夠進一步與廊坊、武清深化合作，區域規劃對接將加強，產業轉移力度將加大。同時，新北京市政府臨近廊坊的燕郊和大廠，未來可能納入新北京一體化發展。

北京市政府東遷對京津冀一體化有破口效應。《京津冀協同發展規劃綱要》（下稱《規劃綱要》）下發到京津冀三地地市一級，已經一個多月了。目前三地都在制定具體措施對規劃綱要進行貫徹落實。

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