粵港澳大灣區，買房應該如何布局？

機會是留給有準備的人。

隨著粵港澳大灣區規劃方案公布越來越近，很多有眼光的房地產投資的朋友，抓住了這個千年大計的歷史機遇，在大灣區提前布局，但常常會提問到大灣區這麼大，大灣區樓市的核心資產在哪裡？選擇哪裡置業潛力大？

帶著這個問題我們順著天時、地利、人和的思路，在點、線、面上進行分析探討，送給朋友和粉絲們買房投資提供參考。

天時、地利、人和是成就事物的辯證統一關係，缺一不可的。天時不如地利 ，地利不如人和。

天時即是時機，在於政策和國際政治經濟環境。人和在於人心的團結、和諧。很多文章已經有很祥細的述以上二個問題，我在此就不再贅述。

這裡重點分析地利，即就是指山川、大海、河流險要，大灣區的有利地形條件。

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大灣區地理分析

一、大灣區是特有的三面環山，坐北朝南倒立U型，面向太平洋的灣區風水寶地

從衛星照片整體去觀察，大灣區是一個倒立的U型山形，「三面環山，三江匯聚」朝南面海，在珠江口入海。

（大灣區衛星圖）

從地理先天優勢這裡就可以傲視紐約灣區、舊金山灣區和京東灣區。大灣區經濟成了世界經濟發展和科技創新的重要增長極。

（大灣區夜光圖）

大灣區東邊從深圳羅湖的梧桐山脈開始，相連福田和南山的塘朗山、羊台山，再到寶安的鳳凰山脈。東莞的大嶺山脈與廣州東北部芙蓉峰、王子峰相連，可比擬成椅子的右邊扶手。

廣州市中心北靠白雲山、冒峰山和從化天堂頂大山脈，比擬成椅子的靠背，形狀坐看江山。大灣區西側由中山的五桂山山脈南北走向，形成椅子的左邊扶手。

五桂山將中山和珠海隔離，導致珠海在大灣區倒U的外邊緣，這樣珠海的地理交通不如中山便利。這從另一個地理側面也反映了，中山經濟發展比珠海好的因素吧。

大灣區三面環山，朝海一側多是平原地帶，是經濟發達地區。優質的房地產項目也主要是建在大灣區域，經濟和房地產是緊密聯繫在一起的。

據世界銀行統計，全球60%的經濟總量集中在灣區，主要城市在灣區占的面積從大到小順序為：廣州南沙最大783.86平方公里，深圳寶安733平方公里居第二，東莞長安虎門276.5平方公里居第三。

土地是基礎，能承載產業、資金、房地產。從土地開發層面來講，廣州南沙佔了很大優勢，其次為寶安沙井，再是東莞虎門和長安。

二、珠江口是A字型形狀

A的頂端是廣州，右邊一斜為珠江東岸一側，左邊一斜為珠海西岸一側。A字的中間一橫為將來的24公里跨海的深中通道，右邊節點為深圳的寶安機場，左邊節點為中山的翠亨新區馬鞍島。

珠江口A字型，右邊為黃金一斜，腳部為香港，雖然土地面積很小，卻是金融資本最集中的地方，香港為國際金融中心之一。

因此，香港的房子含金量最高，房價最高。靠近香港的福田、南山房子含金量也較高，房價也相對高。

由於深圳的高科技創新能力走在世界的前端，科學技術創新是引領全球前進的動力。所以，高科技創新比金融資本更為重要，從城市競爭力和發展前景來說，深圳強於香港。

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大灣區潛力分析

一、粵港澳大灣區深圳高科技創新發展潛力最強大

1，從發展辯證動態去觀察，以深圳南山科創中心-前海灣金融資本具有充分輻射力，深圳城市綜合競爭力全國第一。

2，深圳人口年凈流入62萬持續增長全國第一，這是經濟長期穩定增長的最有價值因素。

3，高科技創新能力上深圳表現很強勢，深圳高科技產業帶動大灣區緊密聯繫在一起，當今世界科學技術是第一生產力，深圳是珠三角是先進生產力的代表。華為、騰訊、大疆等。

4，深圳經濟總量和增速已超越廣州與香港相當，今年GDP預計超越香港，以深圳為核心動力將帶動廣深港高科技創新走廊走向世界前端。

二、大灣區各城市的經濟水平和關係

從粵港澳大灣區框架中，香港、廣州、深圳、澳門、珠海、佛山、東莞、中山、惠州、肇慶、江門十一個城市，香港的行政級別和經濟地位最高，人口第五，澳門經濟總量和人口太少。

香港是國際金融中心，廣州為廣東省省城和貿易中心，深圳是科創中心，2017年未在GDP和資金總量主要指標上的排序香港第一名，深圳第二名，廣州第三名。

大灣區誰是龍頭？誰為核心？中心又在哪裡？增長的動力在哪？

大灣區是城市高聚集能量區域，二個省級特別行政區香港和澳門，二個副省級城市廣州和深圳。也是全國唯一的三個一線城市香港、深圳和廣州共處在珠江口。

根據一國二制和多樣而統一的辯證關係的觀點，作者認為龍頭在香港，核心在深圳，中心在廣州。

香港是國際性城市，面向世界，同時又是國際金融中心之一，世界自由港口。這樣有利於吸引外國資本和技術，把香港放在龍頭位置是發揮其長處。最近國家把「國際科技創新中心城市」招牌掛在香港是有意義的。

香港人口715.46萬人，增長率為0.4%。去年未香港本地生產總值26626.37億港元，增長3.8%，按照2017年人民幣兌港幣平均匯率1.1552折算，2017年香港GDP為23049.14億元，深港GDP尚差611億元，旗鼓相當。

香港表現金融行業強勢，經濟增長弱勢，相對深圳表現高科技強經濟增長快強勢，金融業卻不如香港，香港和深圳各有所，總的來說，深圳和香港是大灣區的重心。

2017年大灣區各城市資金總量對比，排列由強至弱如下。

（數據整理來源於劉曉博）

資金總量也叫金融機構本外幣存款餘額，不受地方政績的影響，數據央行獨立公布。能更真實反映城市經濟水平。

大灣區各城市經濟和金融實力比較一清二楚了!

然而，為什麼說大灣區核心在深圳，深圳去年底常住人口為1252.87萬人，增量62萬人。因為深圳不論從經濟增長，還是人口增長都是全國城市第一位。

特別是信息高科技創新能力，已走在世界的最前列，如騰訊、華為和大疆等，科學技術是第一生產力，人口是發展的基礎，金融業深圳也在全國居第三。

深圳是企業自主創業環境優越，市場資源調配合理到位。深圳自生造血功能完善，創新超越能力強。是效能溢出和輻射全國最強的城市，定位灣區核心是相匹配的。

為什麼說大灣區的中心在廣州？廣州去年底常住人口1449.84萬人，增量45.49萬。廣州是歷史名城，廣東省政治、文化、貿易的中心。同時廣州南沙也是大灣區的幾何中心。

廣州有廣闊的發展腹地，花都、從化和南沙都有侍開發。廣州是國家中心城市，經濟建設很多是國家級大手筆，發展空間大前景看好！有後發制人的優勢，南沙將受益最大。

東莞是信息電子製造世界基地，承接深圳的高科技產業轉移，華為終端搬遷至東莞松山湖就是最好例子，東莞經濟總量居廣東第四，人口居第三，城市競爭力強。

東莞同時又是深圳的衛星城，與深圳高科技產業的緊密配套，是深圳西進的戰略要地，發展快，前景看好。

惠州經濟總量居廣東省第五，人口才378萬顯得人氣不足，主要承接深圳的人口轉移和買房需求以及部分產業轉移 。

惠州也是深圳的衛星城，半城山色半城湖，全國十大最宜居城市之一。是深圳東進的戰略要地。發展後勁大，前景看好。

佛山和廣州產業互相聯繫互補，同城化步伐加快，佛山是廣州衛星城，經濟總量居廣東省第三，人口居第四，發展前景看好。

中山處於大灣區中心部位，受益於深圳和廣州雙重輻射，隨著深中通道通車，發展前景看好。

珠海和澳門是旅遊城市。珠海是海濱城市，全國十大最宜居城市之一，由於澳門和珠海人口和經濟總量佔比很小，由於篇增所限，不作過多分析。

江門和肇慶經濟活躍程度較低，但是土地儲備大，是大灣區的大後方，將來產業轉移縱深的腹地。

把大灣區形象地比喻成一個巨人，那麼這個巨人的頭部就是龍頭香港，心臟即核心是深圳，中心胸部即是廣州，雙腳是東莞和佛山，雙手是惠州和中山。灣區統一規劃後各城市步調一致，整體前行。

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大灣區買房價值投資選擇

買房就是買城市的發展潛力和前景，購房者通過買房分享到城市發展的紅利，優質的教育資源，高品質城市規劃配套和設施，以及社會保障福利和孩子的前途！比如：戶口、學位、地鐵、高鐵、就業、社會保障和環境配套。

1.大灣區城市價值投資由強至弱順序排列：

深圳→廣州→東莞→佛山→惠州→中山→珠海。

這裡提示一下，深圳對中山輻射強於廣州，由於中山至深圳深中通道過橋費估算一次180元，來回就是360元，增加了交通運輸成本，經濟競力降低，還是惠州與深圳陸地相連交通成本較低。

2.大灣區城市如果從純居住去看，自然條件和水及空氣作為重點考慮，特別是養老和休閑，宜居環境價值由強至弱順序排列：

惠州→珠海→深圳→中山→肇慶。

3.價值選擇原則。

先選擇城市，後選擇地段，最後選擇樓盤。

最後，大灣區買房要點請記住，點-線-面

1，從點上來選擇。

第一層次深圳： 前海、沙井

第二層次廣州：南沙、新塘

第三層次東莞：塘廈、虎門、長安。

第四層次佛山：南海、順德。

第五層次惠州：金山湖、江北CBD。

2.從線上來看，這裡指的線是指海岸線、高鐵線。

第一層次深圳：福田、龍華、光明、坪山

第二層次 廣州：天河（廣州東站)。

第三屋次東莞：塘廈、虎門。

第四層次惠州:江北CBD、惠城南、惠州南和羅陽。

3.從面上來看，這裡指的面是一個行政區。

第一層次深圳:南山區、寶安區。

第二層次廣州: 南沙區。

第三層次東莞：海濱新區。

第四層次佛山:南海區、順德區。

第四層次惠州：惠城區、惠陽區。

第五層次中山和珠海：珠海翠亨新區和珠海橫琴新區。

其它的城市，投資價值沒有上述城市強，篇幅有限不討論了。

城市價值選擇，首先最關鍵抓住人口凈增長的城市，避開人口流出城市，人口是一切的決定性因素，沒有人便沒有一切。

再就是抓住經濟體量大增速快的、上市公司多市值高的城市。因為人口流到那裡，資金就流到那裡，資本跟著流到那裡，繁榮就在那裡。

還有要抓住城市產業支撐是否強大，特別是高科技創新領軍產業。

然後抓住城市土地的供應量，是供求平衡還是供不應求，物稀為貴。

房地產發展趨勢總結:

房地產在政策導向的基礎上，第一看人口，第二看產業，第三看金融。

人口、產業和經濟變弱的城市發展前景不看好，不建議投資。