京滬渝公布樓市調控細則

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　　北京「國五條」細則：單身禁購二套房

　　京滬渝公布樓市調控細則，北京規定騙取購房資格五年內禁購，可追刑責

　　大限的倒數第二天，北京、上海、重慶落實「國五條」的地方細則出台。其中北京「國五條」細則明確規定，自3月31日起，京籍單身人士限購一套房；上海「國五條」細則要求強化對離異等借款人的購房貸款資格審查，嚴禁發放第三套及以上購房貸款；重慶「國五條」細則沒有列出限購措施，但要求暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

　　北京新舊政策以網簽時間為準

　　北京「國五條」細則明確，自3月31日起，本市戶籍成年單身人士在北京未擁有住房的，限購一套住房；對已經擁有一套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

　　該市細則規定，對不如實申報、提供虛假材料(行情 專區)騙取購房資格的家庭，不予辦理產權登記手續，家庭承擔相應的法律責任，並且5年內不得在本市購房，構成犯罪的，將依法追究刑事責任。

　　對二手房買賣，北京「國五條」細則規定，能核實房屋原值的，嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，按照核定徵收方式計征個人所得稅，核定徵收率是1%，按照交易額全額的1%徵稅。

　　該市細則明確，新舊政策以存量房買賣合同網簽時間為準。對個人轉讓自用5年以上，且是家庭唯一生活用房，繼續執行免徵個人所得稅的優惠政策。

　　上海貸款資格審查 離異人群成重點

　　上海「國五條」細則沒有列出禁止購房的人群類別。在限貸方面，細則要求，嚴格執行第二套住房信貸政策，重點強化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款；嚴禁發放第三套及以上購房貸款。

　　對二手房交易，上海「國五條」細則只提出，能核實房屋原值的，按照轉讓所得的20%計征。未能核實的，則未在細則中明確。

　　該市細則對房產稅試點工作未做細述，只提了一句「繼續穩步實施個人住房房產稅改革試點，引導住房合理消費」。

　　重慶嚴限二套房貸款 停放三套房貸款

　　重慶「國五條」細則中，也沒有列出禁止購房的人群類別。在限貸方面，細則要求，嚴格執行第二套住房信貸政策，暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。主城區新建商品住房價格出現上漲過快、上漲幅度超過房價控制目標時，提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　對二手房交易，重慶「國五條」細則要求，出售自有住房，能核實房屋原值的，按轉讓所得的20%計征。細則中也沒有明確列出，未能核實房屋原值的，如何計證。

　　對該市正在實行的房產稅試點，細則要求：「抑制投資投機性購房，對在主城區個人擁有的獨棟商品房、個人新購的高檔住房，以及在重慶同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含二套)以上的普通商品住房徵收房產稅。」

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　　京滬渝同日出台樓市細則 鬆緊各異引多方熱議

　　昨天，繼廣東省率先出台「國五條」樓市細則之後，北京、上海和重慶三大直轄市相繼出台了調控細則。從目前各地出台的「國五條」細則內容看，調控的重點分別指向了房價控制目標、限購政策、20%個稅以及二套房貸款等幾個方面。梳理各地政策內容發現，雖然各地政策鬆緊程度各不相同，但調控方向基本一致。為此，有專家分析認為，隨著京滬渝等地調控細則的落地，今年房價整體走勢將趨於溫和。

　　房價目標：北京今年新房價格向2012年看齊

　　昨天出台的京版國五條調控細則指出，繼續嚴格執行各項調控政策和措施，保持房地產(行情 專區)市場總體平穩。2013年本市房價控制目標是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。上海的房價控制目標則為，按照保持房價基本穩定的要求，切實貫徹落實各項房地產市場調控措施。

　　中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，上海的房價目標對市場的影響可以說是中規中矩，而北京的這一目標一旦落地，對新建住宅的影響甚至可能超過個稅20%對二手房的影響。

　　同時，中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌對中新網房產頻道表示，北京細則在降低自住型、改善型商品住房的價格的同時，提及了「逐步將其納入限價房序列管理」。「這是一種新的提法，擴大了限價的範圍，強化了行政干預的辦法。但是如何搞，也不是簡單的事情。」顧雲昌說。

　　另據了解，廣東省樓市細則對房價目標也做出相關規定。其中，要求廣州、深圳市要根據近年房價走勢情況，按照保持房價基本穩定的原則，合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標。

　　限購政策：京籍單身人士限購一套住房

　　中新網房產頻道梳理四地樓市細則發現，「堅決抑制投資投機購房需求」依然是各地限購政策的大方向，而北京在限購力度上則顯得更為嚴格。北京細則提出京籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

　　通過對比發現，「上海和廣東的政策僅是重複之前的政策，而北京在已經限購五年的基礎上，額外執行單身本地戶籍限購一套，對購房者的威懾力也最大。」張大偉說。

　　顧雲昌認為，針對京籍單身人士的購房規定，加強了限購內容，有利於抑制市場上通過假離婚購房的現象。北京師範大學房地產研究中心主任董藩對媒體稱，單身限購，對假離婚有一定作用，但從實際情況來看，仍有購買一套戶型或者說商業項目，可以說操作層面仍有漏洞可尋。

　　對此，「偉嘉安捷」機構指出，以往是以家庭為單位京籍人士可以購買二套房，這也造成了不少家庭以「假離婚」為名，以每個人的名義名下購買二套房產。新政對於限購規定的更加細緻，也將規避這一市場的不良行為，同時對於房地產市場交易的凈化也將起到有利的作用，亦保障了真正有購買需求借款人的利益。

　　20%個稅：上海未提及唯一住房滿5年免稅

　　對於「國五條」細則中最為關注的二手房20%個稅問題，北京要求，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定徵收方式計征個人所得稅。其中，對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免徵個人所得稅。重慶細則提出，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

　　值得注意的是，上海細則中並未提及唯一住房滿5年免稅的內容。對此，顧雲昌表示，很多規定不是新提出的，在2006年的文件有過表述，要求對5年以上的唯一住房免稅。

　　同時，鏈家地產副總裁林倩表示，個稅調整無疑是「國五條」中對市場打擊最大的一項，或能改變投資性購房者的長期預期。但從歷次稅費的調整來看，抑制需求幅度有餘，而政策減免措施不足。

　　那麼，20%個稅的徵收將對整體樓市產生影響？

　　顧雲昌認為，如果按照二手房轉讓所得20%徵收個人所得稅，在市場供不應求的情況下，這項稅負很可能轉嫁到買家身上。買賣雙方的博弈，將導致二手房市場的降溫，購房需求流向新房市場，「在供不應求的情況下，新房房價上漲的壓力比較大。」顧雲昌說。

　　二套房貸：適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率

　　對於第二套房貸款，各地細則目前均無明確表示。北京規定，各商業銀行(行情 專區)、北京住房公積金管理中心，要繼續落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，繼續暫停第三套及以上住房貸款發放。上海細則也要求，適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，並規定嚴禁發放第三套及以上購房貸款。重慶也規定嚴格執行第二套住房信貸政策，暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款

　　中國社科院經濟研究所研究員、經濟學家袁鋼明對中新網房產頻道表示，細則中並未對二套房首付比例及貸款利率的調整做出具體規定。「當實際的措施沒有人們的預期和傳說的重的時候，它就會產生一種反彈。」圓鋼明說。

　　「偉嘉安捷」稱，目前，二套房貸的首付比例為60%，進一步提高二套房首付比例，假設提高至70%，對於置業升級人群來說或將考驗他們的前期資金支付能力。

　　另據了解，各地細則還對土地供應、保障房建設等方面作出了規定。

　　新政細則影響：市場成交量會明顯回落

　　今天，「國五條」地方細則期限將到，各地將陸續出台調控細則。預計未來市場表現如何？

　　林倩認為，「國五條」在去年市場持續回暖，量價上行的背景下出台，延續了以往調控思路，通過收緊個稅、限制本地單身購房、提高二套首付比例來限制投資性需求入市，或能改變投資性購房者的長期預期。其中，個稅及單身限購的新政策將會明顯影響未來的市場需求。預計新政執行後，成交量會明顯回落。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在接受中新網房產頻道採訪時表示，隨著京滬等地「國五條」細則的出台，二、三季度的房地產市場必然會發生成交變化，並預計今年房價的整體走勢會趨於溫和。(中新網)

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