業主拒繳物業費合法嗎

物業被稱為業主的「管家」，業主有了大大小小的事兒自然首先想到的是找物業了，衛生打掃不幹凈，車輛胡亂停放，甚至家中被盜等等，似乎哪樣跟「管家」也脫不了干係。對此「管家」抱怨也不少1，有些物件兒是您自個兒使用不當，有些問題是您自己造成的……本該和睦共處的「管家」和「東家」，現實中卻往往相互埋怨，矛盾糾扯不清。哪些事兒是「管家」應盡之責，哪些事兒「東家」應做到位，您清楚不？公司與業主的責任劃分，物業人掌握了嗎？有些小區經常會發生物業管理公司與業主之間的糾紛，有很多時候，糾紛發生的主要原因是沒有分清楚雙方的職責、責任有哪些？物業管理公司有其主要的崗位職責，業主也有其須承擔的維修職責，下面小編和您一起來看下物業管理公司與業主的責任如何劃分？物業管理公司應承擔的主要責任有：1、物業維修管理。物業管理公司應當按照國家對物業管理的標準，對其經營管理的物業進行維修和技術管理，包括對房屋安全與質量的管理、對房屋維修技術的管理以及對房屋維修施工的管理；2、物業設備的管理。需要管理的物業設備主要有給排水設備、燃氣設備、供暖設備和通風設備、電氣設備等；3、物業環境管理。物業管理公司有義務對住宅小區的環境進行管理，使其達到國家規定的標準，具體包括污染防治、環境保潔、環境綠化等；4、物業管理安全。物業公司應當採取各種措施，保障業主和房屋使用者的人身財產安全，對小區的治安進行管理，對小區的消防安全進行管理以及對出入小區的車輛與人員進行管理。小區業主的責任劃分：根據「誰所有誰管理」的原則，業主對其所有的物業應承擔維護責任；其他設施、設備依情況不同而不同：①房屋的室內部分，即戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和由業主負責維修的部分如自用陽台，除自己維修外，業主也可委託有關物業管理公司或其他專業維修人員代修；②由物業管理公司負責維修的部分為：房屋的共用部位和共用設施設備，即房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋主體公用設施；③由市政公用單位負責維修的部分為：住宅區內的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護，由有關供水、供氣及通訊單位負責，維修養護費也由其支付。但是物業管理公司與上述有關單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。維修責任的承擔：①業主未履行其維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，物業管理委員會可授權物業管理公司進行修繕，其費用由業主承擔；造成損失的，由業主承擔損失賠償責任；②人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復，恢復原狀，不能修復或造成其他損失的，承擔損失賠償責任。另外，小區內的其他地區責任劃分有些既不屬於物業管理公司，也不屬於業主，具體有哪些？請看下文介紹：1、居住小區內其他設施管理職責居住小區內供氣(包括煤氣、天然氣)、電話、路燈及相關設備、設施、管線等，均分別由供氣企業、電信和路燈管理部門各自負責維護、管理。2、居住小區內綠化管理職責居住小區內綠化的規劃設計、建設施工、施工質量監督和竣工驗收，由園林綠化部門負責；樹木、花草、綠地等的日常養護和管理，可由園林綠化部門委託物業管理企業負責，物業管理企業接受委託的，應當接受園林綠化部門的業務指導。3、居住小區內的交通安全管理職責居住小區規劃紅線內的機動車停車場(庫)、非機動車存車處等交通設施，均由物業管理企業負責維護、管理；發生交通事故或發現交通違章，報請公安交通管理部門處理；設立收費停車場，由公安交通管理部門審核批准。4、居住小區內消防安全管理職責供水管網及管網上設置的地下式消防井、消火栓等消防設施，由供水部門負責維護、管理，公安消防部門負責監督檢查。高、低壓消防供水系統，包括泵房、管道、室內消防栓以及防火門、輕便滅火器材、消防通道等，由物業管理企業負責維修、管理，並接受公安消防部門的監督檢查。9:20:26

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物業和業主之間難免有各種各樣的糾紛，有的業主據此拒繳物業費，給物業管理工作帶來困難。如果雙方能站在對方的立場上思考問題，或許這些糾紛都能避免，更不用在法庭上唇槍舌劍。

人人都想安居樂業，但是一旦碰上物業糾紛，特別是訴至法院，就耗時耗力、讓人頭疼。記者調查發現，物業糾紛案件絕大多數是物業公司追討物業費。業主、業主委員會和物業公司之間存在怎樣的關係?業主享有哪些知情權?誰有權決定選用哪家物業公司?物業費的高低誰決定?以下幾個案例將為您提供借鑒。

【案例一】物業費突漲價業主兩年不交

漲價已在物價局備案 業主被判繳納物業費

林先生住在卧龍曉城，從2011年11月直到2013年9月30日，他就沒有交過物業費。負責該小區的物業公司將林先生訴至法院，要求其支付物業費及公共維修金共4317元，滯納金3720元。

林先生說，從2012年5月1日起，小區的物業費突然從每平方米每月1元漲到了1.3元，他根本沒有收到通知。林先生還說，他拒交物業費，還因為物業管理不到位，樓上住戶的空調管道滴水損壞了他家的陽台，物業公司卻一直不予處理。

經查明，2010年4月20日，廈門市物價局核定卧龍曉城小區小高層住宅(帶電梯)物業服務費收費標準為每平方米每月1元。2012年4月13日，又調整為每平方米每月1.3元。

【法院判決】

經思明法院一審判決，林先生需向該物業公司繳交所欠的2011年10月至2013年8月的物業管理服務費3577元，房屋公共維修金739元，共計4316元。

【法官說法】

《合同法》及《物業管理條例》規定，業主在物業管理活動中負有按時繳納物業服務費用及按照國家有關規定繳納專項維修資金的義務。本案中的物業收費標準已在廈門市物價局備案，業主應當依約，按照調收費標準繳納物業管管理服務費。法院認為，物業公司未提供相應證據，證明其對林先生反映的樓上空調漏水問題進行了處理，服務存在一定瑕疵，對其提出的滯納金主張不予支持。

【案例二】物業遭「解約」業主不交費

小區業委會無權解約物業 業主被判繳清費用

2007年3月30日，廈門一家物業公司與集美某小區業主委員會簽訂合同，對該小區實行物業管理，委託管理期限為3年。

讓物業公司尷尬的是，小區業主郭某沒有繳交2009年4月1日至2011年12月31日的物業管理費、公維金等總計2800餘元及滯納金3500餘元。由於多次催繳無濟於事，物業將郭某告上法庭。

郭某辯稱，小區業委會於2008年6月13日和9月18日分別作出與該物業公司終止合同的決議。同時，合同已於2010年3月31日到期，沒有續簽。郭某認為，物業的要求應予駁回。

物業公司則稱，該物業公司截至起訴時仍為該小區提供物業服務。因第一屆業委會公章至今未移交給第二屆業委會，導致合同到期後無法續簽。

【法院判決】

郭某應支付物業公司物業管理費、公維金。

【法官說法】

郭某拒不繳付物業費用的主要原因是認為物業管理混亂，並認為業主委員會已與物業公司解除了物業合同。他認為與該物業的物業服務合同已經終止，無須向該物業公司繳交物業費。

根據《廈門市物業管理若干規定》第十六條之規定，小區業主大會是惟一有權決定選聘、解聘物業服務企業的組織，小區業主委員會解聘物業企業的行為無效。郭某以此對拖欠物業費進行抗辯不予支持。

【案例三】知情權遭侵犯業主如何維權

業主查詢小區相關信息受阻 法院判業委會及時公布

林先生是集美某小區一名業主，很想了解小區的管理規定、業主大會議事規則等資料。此外，林先生還想查閱從2010年2月至2013年1月期間，小區公共維修金的籌集使用情況以及車位、車庫的處分情況。

但是，林先生多次向小區物業和業委會提出申請，希望能夠向全體業主公開相關信息，都遭到拒絕。林先生就以業主知情權被侵犯為由，將小區業委會告上了法庭。法院受理後，該小區業委會恰好在換屆選舉，法院只好中止審理，並於去年8月16日依簡易程序公開開庭進行了審理。

【法院判決】

被告應將小區相關資料提供給原告查閱，並在該小區公告欄向全體業主公示15日以上。

【法官說法】

根據福建省建設廳《關於加強業主大會制度建設的若干意見》相關規定，新一屆業主委員會委員產生之前，原業主委員會委員繼續履行職責。因此，在本案中應由上一屆的業主委員會繼續履行職責。原告可向被告合理主張業主知情權。

業主知情權是指業主了解建築區劃內涉及業主共有權以及共同管理權相關事項的權利。原告系該小區業主，有權查閱並要求被告公布法律規定的業主委員會應當公布的資料。

【案例四】一萬多物業費為何只賠兩千

物業起訴時，部分物業費超過兩年訴訟時效，不再追繳

家住美地雅登的業主小黃和小陳被物業公司告上了法庭。

物業公司認為，自美地雅登交房以來，被告至今未繳納過物業管理費、公共維修金和公攤水電費等費用，故要求被告立即向原告支付其所欠交的物業管理費等及滯納金15034.55元。

不過，小黃和小陳表示，開發商逾期交房導致雙方沒有完成房屋交接手續，被告至今也沒有接受房屋，沒有辦理入住，從未看到過催繳公告，原告也未通過郵寄的方式送達。同時，訴訟時效只有兩年，對超過兩年的部分應予以駁回，滯納金也應調整。

【法院判決】

被告小黃和小陳於本判決發生法律效力之日起10日內向物業公司支付各項費用2252.01元及滯納金。

【法官說法】

原告於2013年11月27日提起訴訟，訴訟時效中斷，故應自2011年11月27日起開始計算物業管理費用。據此，上述物業管理服務費共計2252.01元。

此外，因日千分之三的標準過分高於銀行同期同類貸款利率，因此本案滯納金宜根據原告的實際損失按銀行同期同類貸款利率計算。

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