樓市新政下一套房子的漲價之旅：3個月漲11萬(組圖)

從89萬到100萬成交 3個月漲了11萬 新政下，一套房子的漲價之旅 www.6park.com

這是省城市民王先生的一本賣房賬本：今年年初，看到樓市一系列的調控政策「步步緊逼」，王先生將自己一套112平方米的兩室兩廳掛牌價定為89萬元。信息發布後，來王先生家看房的人快把門檻踏破了。3月，王先生將總房款漲到了95萬元，沒想到，有購房意向的人還是絡繹不絕。隨後，96萬、98萬、99萬……王先生自己心裡也沒底，開始坐地喊價。最終，5月底，王先生以100萬元的價格賣了房。 www.6park.com

對於房價心裡沒底的不光是王先生，眾多的購房者也同樣如此…… www.6park.com

看房人的熱情讓人發矇 www.6park.com

原來是自己報價過低 www.6park.com

今年年初，家住濟南東部某小區的市民王先生因為單位搬遷、孩子上學等原因，開始張羅著賣房子。當時，看到國家開始要在調控房價等方面有「大動作」，摸不準行情的王先生便委託一家中介公司賣房。在驗完房後，工作人員幫忙將房屋信息掛在了網上。「××花園，房屋面積112平方米，兩室兩廳，兩卧室均為南向，10樓/12層，房主報價總房款89萬元。」 www.6park.com

112平方米，89萬元，均價7946元，二環以內這個價格能買到這麼一套房子，算是相當難得了。於是，從房屋信息一掛出，王先生的電話就沒停過，每天都有不少要求看房的人。 www.6park.com

1月26日，國務院又出台了新「國八條」，除了限購措施，地方政府確定合理房價目標、二套房首付提至六成等也受到了普遍關注。同時，二手房交易稅按全額徵收，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅。 www.6park.com

看房人的熱情和新鮮出爐的新「國八條」政策，都讓王先生有些發矇，但有一點王先生明白了，自己的房子報價過低了。 www.6park.com

剛性需求沒減少 www.6park.com

周邊房價不跌反升 www.6park.com

因為正值春節，王先生忙著回老家過年，賣房子的事兒暫緩了。但這期間，王先生一直在關注著各種樓市調控政策。2月21日，山東「省八條」出台，除了限購政策和現已執行的二套房貸款首付6成、1.1倍基準利率的政策，還將二手房列入限購範圍，這將「重擊」炒房者。 www.6park.com

2月24日，濟南又出台了樓市調控「濟十條」，濟南市將調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額徵稅。堅決堵塞「陰陽合同」產生的稅收漏洞，嚴格執行個人轉讓房地產所得稅徵收政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。 www.6park.com

3月8日，「濟版」調控限購細則落地，隨著對住房套數、戶籍範圍的劃定,部分投資需求及改善性需求被遏制，但以剛需群體為主要銷售對象的樓盤受限購令的衝擊較小。 www.6park.com

而這時，王先生在多方打聽後認為，自己的房子無論從戶型、地理位置還是設施環境，性價比都是很高的，能極大滿足購房者的需要，在一條條樓市調控政策出台的大背景下，經過綜合對比分析，3月底，王先生非但沒有將89萬元的總房款降低，反而上漲到了95萬元。 www.6park.com

房子漲了6萬，可王先生一點兒也不擔心，因為二環周邊的樓盤價格都在上漲，尤其是一些新樓盤，雖然成交量很低，但房子均價還是有漲幅，王先生的房子雖然是二手房，但戶型、面積對於剛需群體來說都是最合適的，所以95萬元一掛出，要求看房的客戶更多了，其中有一看房者直接喊價96萬元，可王先生還是沒答應。面對底線不動搖 www.6park.com

三個月多賺11萬元 www.6park.com

從3月底將房屋報價漲到95萬元後，接下來的兩個多月，王先生一直在和各類前來看房的購房者周旋。「五一」過後，《商品房銷售明碼標價規定》正式施行。其中規定：中介服務機構銷售二手房的明碼標價參照本規定執行。但由於這只是新政中的「順便一句話」，缺乏細則，因此很難落實。而一些中介機構的解釋是：「二手房跟新房還不一樣，除了極個別獨家代理的房源外，很多房源的房主都是一房多委託。同一套房子，在我們這兒掛牌價是80萬，在其他中介是75萬。但是真實價格，都是由房主自己控制的。如果都公開售價，報價高的，肯定就吃虧了。」另外，二手房的價格是房主定的，跟中介沒有關係，他們只是做中介，收取中介費。 www.6park.com

究竟情況是不是如中介機構說的一樣？讓我們把目光再次聚焦到正在和多位看房者打「拉鋸戰」的市民王先生身上。在這期間，95萬元的房價再次成了「底線」，96萬、98萬、99萬……著急購買的人們你爭我搶地喊著房價，還有兩個客戶直接交了意向金。最終，在5月底，王先生以總房款100萬元的價格成交，結束了一套市區二手房的漲價之旅。相比2月份第一次喊出的89萬元，3個月後，王先生整整多賺了11萬元。 www.6park.com

准現房漸成二手房主力 www.6park.com

不少賣家手握准現房不忘觀望新盤 半個月提價十多萬 www.6park.com

近期一直籌劃購房的小丁，在兩個多月的尋覓中，發現一些省城大盤在後期開發中，一旦新盤推出，就紛紛冒出這個大盤的准現房房源，價格也隨著新盤的價格迅速上漲，個別者則在短短半個月的時間內，提價達15萬之多。本版撰文/商報記者 www.6park.com

儘管明知房價是隨行就市，但那次的找房經歷仍然讓小丁心理失衡。 www.6park.com

經過多次的尋覓對比，小丁看上了省城燕山立交附近的一處大盤。看環境、戶型都不錯，就想從此處購買——新盤開盤價達到11000元有餘，但咬咬牙，買一套兩室兩廳的小戶型，小丁還是能挺得住。 www.6park.com

諮詢了售樓處之後，小丁在網上搜羅一下同樓盤的房源，反覆對比之後，看上了一套9樓兩室的房源，准現房，喊價90萬，這比售樓處的期房便宜近20萬。儘管這是房主喊的凈拿價，5.6%的交易稅和1%的個稅等由買家承擔，仍便宜了不少。 www.6park.com

小丁在與這套房源的中介聯繫之後得知，房主正在外地出差，一周之後就可回來，那時即可看房談交易。滿懷期待的小丁一周後直接趕到該中介，打算約來房主面談，可以的話就直接定下來。中介與房主聯繫之後，兩手一攤告訴小丁，房主回來了解了新盤的價格，已經將售價上調到105萬，「所有費用加起來不比新房貴，何況那是期房，而這馬上就可以成為現房，還是合適」。 www.6park.com

從90萬到105萬，從這條房源的發布到新價格的時間，不過半月有餘。心理預期一下子降到冰點的小丁，沒有理會中介推介其它房源的熱情，失望而去。 www.6park.com

這種現象並非獨有。記者針對最近幾個月後期開盤的樓盤，在網上搜羅其轉手信息發現，一個大盤的新盤開盤前後，就冒出一批轉手的房產信息，其中准現房占絕大多數；而價格也隨著新盤價格的制定，往往在短短几天就會迅速上調。一業內人士告訴記者，現在活躍在二手房市場上的很多都是「准二手房」，也就是那些房子還未交付就急於出手，或是直接賣號的情況。「這樣的房子很搶手，尤其受年輕人的青睞，即使價位稍高一些，大家也願意考慮，其實這樣的房子其實就是新房，只是在別人那轉了個手而已。」業內人士對記者說。 www.6park.com

業內人士表示，這樣做的一般有兩類人群。一類就是投資者，他們手裡有大量的資金，而且也能以較低的價格弄到新盤的房源，然後再轉手賣號，從中賺取差額。第二類就是在購房後，因種種原因無法等待房屋交付，或是看好其他房源需要大量資金周轉，所以將房子賣掉。「我前不久剛做成一套，小兩口著急結婚，可房子交付時間拖延了，無奈之下，只能把這套房子賣掉，從別的地方又買了一套面積稍小一點的。」 www.6park.com

之所以會出現這種現象，業內人士分析，隨著「限購」引領樓市走進「剛需時代」，剛需市場的供需熱度與日俱增。國家一系列的政策調控，加之土地資源的減少，新樓開盤數量越來越少，剛需人群卻越來越多，所以才會出現每次新樓開盤都會遭哄搶的局面。業內人士對記者說：「表面看來新房和二手房沒有直接聯繫，但實際上房屋銷售都是相互掛鉤的，大家買不到新房，只能買二手房，一般來說，10個人中有兩個人能買到新房，剩餘8個人都是買二手房。所以，新盤價高，二手房價也不會低。」買賣方都變精明 www.6park.com

賺差價利潤少了 www.6park.com

在濟南樓市圈中，中介炒房已不是什麼秘密。一業內人士向記者爆料，濟南有近四成的中介在炒房。在中介公司幹個兩三年，摸清了這裡面的規矩和行情，只要你有足夠的資金，就可以成為「炒房一族」。 www.6park.com

「你以為我們房產中介都是在賺中介費嗎？這些錢對我們來說小意思啦，低買高賣炒房賺利差才是我們中介賺錢的核心。房價不斷上漲是我們中介炒房的基礎，只要有低於市場價一定比例的房子掛牌，我們就買下來，轉手以市場價賣出。中介一直是二手房交易最主要的渠道，擁有獨一無二的信息優勢，這是中介獲得差價的基礎。」 www.6park.com

「現在利潤是越來越少了，因為一般買賣二手房，買賣雙方在簽約之前是見不到面的，只有中介了解雙方的心理價位，就可以一邊向賣方壓價，一邊抬高買方的預算。然後，中介以一次性現金付款的方式買下該套房源，但不進行任何買賣手續，而是讓賣家出具一個委託出售的委託書，直接在加價後把房源賣給下家。不過現在買賣雙方都很精明，這樣的委託書越來越難開，他們現在基本是要先把房子買下來，這樣加上稅，利潤就低了很多。」業內人士對記者說。 www.6park.com

新樓開盤「催高」 www.6park.com

周邊二手房價 www.6park.com

6月18日的數據顯示，濟南5月份住宅價格仍呈小幅上漲態勢。也就是在這個時候，有著兩年看房經歷的市民李先生終於買下了一套小戶型的二手房，成了「有房一族」。 www.6park.com

29歲的李先生從2009年開始就四處看房，可以說濟南各區的新盤或是二手房李先生幾乎都看過了，也在多家中介做了登記。起初看房時，李先生的心理預期很高，不但要是新樓盤，而且對戶型、地理位置、周邊環境、交通都有要求，最重要是價格還不能太高。在當時，均價7000元左右的房子在李先生看來就是「天價房」，根本不在自己考慮範圍內。 www.6park.com

到了2010年，眼看著新盤價格越來越高，市中心地段新盤價格動輒上萬了，李先生便把目光投向了二手房源。別說，還真讓他找到了一處不錯的房子，某機關宿舍，68㎡，當時的報價是60萬，李先生選擇繼續觀望。今年年初，一系列的調控政策開始對樓市「狂轟濫炸」，看著經歷了三輪調控的樓市最近又有抬頭之勢，李先生再也坐不住了，立馬找中介幫忙聯繫了那套68㎡的房主。但這一次，人家的報價是65萬。原因很簡單，周邊剛開了幾個新樓盤，200多套房源開盤價都在一萬元以上，但開盤幾小時就被搶購一空了，所以帶動的周邊二手房也都漲價了。無奈之下，李先生趕忙辦了購房手續。用他自己的話說：「看房兩年，眼睜睜地把房價從均價7000元看到萬元以上，本以為新盤價高，現在看來，二手房漲勢更猛。」 www.6park.com

記者了解到，其實新樓開盤催高周邊二手房價的例子比比皆是。比如，省城七里堡附近，春節前，100㎡以下的二手房均價在8500元左右，但隨著前不久旁邊一新樓盤以1.5萬元的價格開盤，現在100㎡以下的二手房均價全都漲到9000元-9500元以上了。