北京樓市價格明顯分化 城區堅挺郊區鬆動

京華時報4月30日訊 自4月15日宣布提高二套房貸首付比例至50%和利率1.1倍政策後,一系列房地產調控新政出台,至今已逾兩周。記者調查發現,部分郊區樓盤價格有一定降幅,華紡易城（資料、論壇)、中鐵·翰庭、紅杉國際公寓等城區項目均有不俗表現,太陽公園、紅璽台（資料、論壇)甚至上調價格。業內人士認為,新政或促使城區和郊區樓盤市場分化,自住區域和投資區域價格分化。

郊區樓盤價格鬆動

最近,一個「京城最有降價潛力樓盤TOP20排行榜」在網上廣為流傳,網友直呼預測得有道理。在該排行榜上,通州某樓盤以每平方米降價5000元名列排行榜榜首,第二三位樓盤也分布在通州。記者統計發現,這20個樓盤主要集中在房價短期內瘋漲的北京郊區,主要分布在通州、大興、房山、昌平等區域。

北京中原三級市場研究總監張大偉認為,遠郊房的居住價值相對較低,房地產新政和未來不斷加大的保障房供應必將衝擊遠郊商品房尤其是普通住宅,促使其價格向價值回歸。

全國房地產經理人聯盟秘書長楊樂渝認為,近期降價樓盤基本上都具有一個共同特點:前期漲價幅度過大。以通州為例,記者了解到,通州房價2005年為4000元/平方米左右,2009年初為8000元/平方米,房價翻一倍用了4年的時間;2009年11月衝破萬元後,在通州新城利好刺激下,不到半年就直奔3萬元/平方米。

據熒燦地產市場研究部統計,北京市存量房網簽量截止到4月27日總交易量達到29363套,提前趕超3月份的27219套大關。4月1日到4月14日存量房交易量為14534套,「新國十條」出台後4月15日至4月27日交易量為14829套,成交量依然堅挺;熒燦地產CBD區域的門店成交量也僅在一兩套之差。新政成效並未直接表現在交易量上,但是價格下跌信號提前顯現,「新國十條」前後,二手房成交價格平均跌幅10%-25%,通州、房山等郊區房價由領漲變領跌,而CBD等區域價格形勢依然看好。熒燦市場部經理李娜表示:對於漲跌幅度變化如此之大的郊區,新政精準地捅破了價格泡沫。而在城區價格泡沫較小,因此價格調整幅度相對不大。

城區樓盤相對堅挺

和郊區樓盤表現迥異的是,城區樓盤鮮有明顯的降價行為。4月25日,位於CBD東擴區、緊臨大悅城和地鐵6號線的華紡易城14號樓現房開盤,每平方米均價3.2萬元,主力戶型為144平米-183平方米的三居、四居,開盤兩天銷售30多套,金額近2億元。項目營銷總監顏巍向記者表示,政策對銷售確有一定的影響,但是感覺需求還是存在的。前來看房的鄭先生也向記者表示,今年以來北京房價漲幅確實不小,但政策對自己購房的影響不大,碰到合適的房子還是會馬上出手。

另據記者了解,此前均價不超過4萬元/平方米的太陽公元（資料、論壇)表示,五一之後售價將提高到4.5萬元/平方米。預計5月開盤的紅璽台,開盤均價55000元/平方米,相比4月份價格每平方米上漲逾萬元。根據多家中介機構的統計數據顯示,在即將到來的5月份,京城將有56個項目入市銷售,其中有48個都屬於老項目後期,而且開盤均價每平方米超過3萬元,相比上月大幅提高。

北京中原三級市場研究部對在售100個商品房項目調查顯示,無折扣銷售的項目為32個,佔比32%,大部分集中在五環以內,而且其中八成為老項目後期,已銷售比例比較高,開發商表示價格不會下調;選擇打折銷售的68個項目中,選擇9.8-9.9折的佔到了大半,大部分是全款客戶能夠享受更低的折扣,這些項目均位於五環之外。

華紡易城有關負責人也認為,雖然短期市場勢必受到政策影響,但是由於北京將打造世界城（資料、論壇)市、CBD東擴等因素利好,包括CBD區域在內的城市稀缺地段需求仍將十分旺盛,尤其是一些配套完備的現房成熟社區,仍將保持競爭力。

SOHO中國有限公司董事長潘石屹認為,目前七成地產上市公司手裡都握有百億元現金,開發商「太有錢了,短期內主動降價的可能性不大」。保利房地產董事長李彬海則堅信,短期內樓市成交量或會受影響,但房價暴跌是不可能的。

自住需求保值學區房

海淀區有中小學370所,更有北大、清華等名校雲集。在搜狐焦點網參與調查的買房上名校京城學區房調查結果顯示:有91.6%的人關注學區房,其中有五成買房人的購買意願歸屬中關村(000931,股吧)及其輻射區域。專家表示,這一區域的高性價比樓盤更容易吸引購房人。

業內人士認為,自住需求的大量積壓是中關村(000931,股吧)、上地一帶的學區房銷售順暢的一大重要原因。中關村、上地區域擁有眾多高新技術企業,就業人口非常之多,購房需求相當旺盛。然而,整個區域內的住宅僅佔30％。長期供應不足造成需求的大量積壓,導致上述區域的住房更為保值。

據記者在領秀新矽谷（資料、論壇)四期開盤現場所了解的情況來看,購買該項目的客戶90%以上為首套自住和改善型自住。購買者多為項目附近在上地信息產業基地、中關村軟體園工作的IT精英以及周邊科研所的研究人員和大學教師。據了解,該項目此次推出的公寓產品戶型實用,其中一居、二居在區域市場極其稀缺,加上項目緊鄰城鐵,出行便利,受客戶青睞。

此外,隨著「80後」逐步進入適婚年齡,剛性自住需求日漸增多,記者從偉嘉安捷等貸款機構了解到:目前30歲以下的購房人佔到首次貸款群體的70%,這部分群體由父母資助購買婚房的現象較為普遍,體現出非常明顯的「跨代消費」的特徵。

從長遠看,北京樓市的「自住需求」依然比較旺盛。「跨代消費」提高了部分「自住需求」的現實支付能力,未來由父母資助子女購房的情況仍將持續。

綜上,業內專家表示,在高頻率的調控背景下,自住型購房者選房可優先考慮以上地、中關村區域為代表的學府區,這些區域的住房相對更具保值潛力。一個佐證是,金融危機後,全市二手房成交量下跌近13%,但海淀區二手房卻表現出較強的抗跌性,反而上漲近2%。不過,這位專家指出:投資者仍需慎重。

老盤更受青睞

隨著北京北部大中關村規劃的確立,中關村、上地-清河區域未來發展前景日趨向好。城市化進程的加快,將進一步帶動區域住宅市場更加迅猛發展。但受規劃影響,近兩年海淀區土地供應嚴重不足,包括今年3月中旬成交的海淀區東升鄉住宅用地在內,從2009年至今,海淀區僅成交了3塊住宅用地,從開發周期來看,年內僅有1個項目可能入市。可以說,土地供應的稀缺是造成住宅市場供需失衡的主要原因。具體到中關村、上清板塊,則更加面臨新盤「斷頓」之憂。

近期新政的出台,使樓市前景日趨複雜。但業內普遍認為,在政府調控力度日益加大的背景下,以自住需求為主、市場供應稀缺、區域配套成熟的項目將受新政影響較小,有望成為支撐一手住宅市場的主力。

作為上清板塊罕有的成熟低密大盤的最後一期,此次領秀新矽谷四期推出的公寓產品建築形態為板式小高層,主力戶型為66平米純南一居、95平米通透兩居和140平米陽光三居,主要面向首次置業和改善型自住客戶。領秀的部分准業主表示,之所以願意購買該項目最後一期,是由於上清區域配套成熟,軌道交通便利,相比新開發區域的樓盤,性價比更高。

據了解,目前中關村、上清板塊的大部分房源幾乎都是老盤的後期。因此,業內人士認為,在幾無新盤供應的上清區域,以領秀新矽谷為代表的老盤得以保持平穩的銷售勢頭自然在情理之中。

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