多倫多和溫哥華樓市蓬勃 加國不同地區三速發展 | CFC中文網

資料提供：道明經濟分析部 (TD Economics)經濟學家 Diana Petramala加拿大全國的主要樓市以「三速」發展：蓬勃者包括多倫多、溫哥華和周邊地區，受壓的是卡加利、愛民頓、沙斯卡通和利載拿，穩定的則是加拿大其餘部分。發展最快的市場於去年將整體的加拿大房屋重售活動推高至有紀錄以來的第二最高水平 (僅次於2007年)，而全國房價上漲了8.5%。各個市場之間的表現差距將於2016年收窄一點兒。此趨同現象在某程度上是被最近的監管條例變化和借款利率上調推動，這些因素將掣肘房價最高的多倫多和溫哥華市場的未來增長。最直接受低油價打擊的市場包括卡加利，房價不大可能於2017年之前回穩。整體而言，全國的成屋銷售量和新屋動工量可能回調到與長期平均值一致的水平，而價格增長預期於2016年放緩至只有2.6%，然後於2017年略為下降。利率爬升削弱房屋負擔能力加拿大以弱於預期的經濟表現告別2015年，許多分析師低估了油價下跌的嚴重性和影響力。衝擊大多集中於亞省和紐芬蘭及拉布拉多省，兩省經濟於今年亦預期會收縮。此外，其他省份和行業所蒙受的連鎖效應愈來愈大，所以道明經濟分析部 (TD Economics) 調低對幾乎所有地區的經濟增長的預期。今年加國許多地區可能只有溫和的收入增長，低利率將仍然是推動樓市活動的主要刺激因素。利率環境將繼續吸引房屋買家，5年期加拿大政府債券收益率已於今年初觸及創紀錄低位。加拿大央行應會堅持現狀，至少直到2018年。部分按揭利率已開始上升，一些地反映了隨著金融狀況收緊和監管規則改變，銀行的籌資成本緊縮。去年12月至今年1月，部分銀行把5年期按揭的特別利率提高了多達30個基點。歷史顯示，30個基點的利率升幅意味著成屋銷售量將於兩個季度內下降5%至10%。此影響將不足以使銷售量返回與其長期平均值一致的水平。於整個2016年和2017年，當聯儲局繼續其跨越多年的緩慢漸進式緊縮周期，美國利率攀升，加拿大的按揭利率可能會有一些上行壓力。隨著加國經濟於今年後期挨過油價的衝擊，加拿大中期至長期債券的收益率可望與美國的一起緩慢走高。受保按揭規例改變對樓市影響有限將於短期內進一步抑制樓市活動的另一個因素是財務部最近宣布的按揭規例改變。有關改變於2016年2月15日生效，屋價50萬元至100萬元的受保按揭需支付更高的首期付款。這是政府於接近7年內第五次收緊受保按揭的資格規定。過去4次的規則改變都道致房屋需求下降，持續約4至6個季度。這次規則改變的目標在市場上所佔份額要小得多，影響力應會較小。首先，多倫多和溫哥華是僅有的兩個市場平均屋價處於50萬元至100萬元的範圍內。新規則也許會對卡加利造成不合比例的影響，卡加利的首次置業人士比例比大部分市場都高。更重要的是，過去的規則改變已道致需求轉向更傳統的按揭，受保按揭減少。受保按揭在特許銀行的按揭貸款中所佔比例現已減少。這意味著房屋銷售主要由那些已支付大筆首期付款的購房者推動。按揭保險規例的變化可能會道致房屋需求波動。總的來說，購房活動於整個1月份躍增，原因是部分買家試圖於新規則生效前購房。我們相信2月15日新例生效後的幾個月將有所回落。最近加拿大按揭及房屋公司 (CMHC) 和金融機構監管局 (聯邦政府的銀行監管部門OSFI) 亦宣布了一些將提高籌資成本的措施，它們主要針對規模較大的銀行。來自受較少監管的小型貸款機構的競爭增加，銀行也許會選擇不把這些更高的成本大幅轉嫁給借款者。安省和卑詩省樓市將適度調整多倫多和溫哥華以強勁勢頭進入2016年。1月份溫哥華的成屋銷售量比其長期平均水平高出46%，而房價估計比上年同期升了接近20%。多倫多的1月份平均房價同比升14.1%。去年熾熱的樓市活動可能已令這兩個市場變得脆弱，更易受到利率漸升和監管規則改變的影響。整個2016年和2017年，平均的成屋銷售量和新屋興建量可能遠離創紀錄水平，但仍高於它們的長期平均水平。溫哥華樓市是加國13個市場中最反覆不定的，豐收年後有所回落是常見現象。儘管如此，那些等待多倫多和溫哥華樓市崩盤的人今年也許要再次失望。多倫多和溫哥華可能會受惠於國外投資的流入。由於加元受壓，以其他表現較強的貨幣來看，加拿大的房屋變得比較便宜，所以國外投資的流入可望持強，甚至進一步增加。安省和卑詩省也有人口銳升的情況，來自失業率上升的地區的工人似乎都前往安省和卑詩省，尋求更好的經濟前景。這些人流將一直支持房屋需求，但可能會於短期內令本已緊張的租賃市場更強。多倫多的房價增長可能會於2016年餘下日子，一直放緩至更可持續的4%，然後於2017年市場變得更平衡時略跌。多倫多的新屋落成量於2015年上漲，特別是多戶房屋，現在仍有創紀錄的在建新屋數量。然而，流入的人口將有助吸納市場上不斷增加的待售房屋，市場調整應只是溫和。自從2008年至2009年經濟衰退以來，溫哥華的房屋興建量一直遠低於歷史平均水平，即使需求逐漸減少，新屋和成屋的市場都會於未來一年依然緊張。因此，溫哥華成屋價格的平均增幅預期於2016年仍有強健的7%，然後價格將於2017年微降2%。安省和卑詩省的勢頭並不局限於多倫多和溫哥華，房價較易負擔的其他市場也一直暢旺。特別是維多利亞和咸美頓，去年的房屋需求增長與多倫多和溫哥華看齊。因此，這些市場可能會於2016年和2017年，隨著整體市場活動放緩而經歷一些回落。然而，它們相對於其他更大的城市，仍有負擔得起的房價，因而更能吸引首次置業者。此外，這些市場有較少的建築活動，所以即使需求下降，它們仍處於很平衡的狀態，房價應會於未來兩年內繼續以溫和的步伐上升。產油地區樓市持續調整經濟是影響亞省樓市的頭號因素。工作流失加劇，亞省不再吸引那麽多的工人。事實上，風險在於人們開始前往別處尋求更好的經濟前景。因此，數量創紀錄的即將落成房屋不大可能於2016年和2017被吸納，房價將有下行壓力。卡加利的成屋銷售量已從2014年7月的高峰水平下跌了36%，而愛民頓的成屋銷售量亦從2014年10月的高峰值下降了15%；兩者預期將於今年年底達到其2008年/2009年的最低點。根據加拿大地產協會的定義，市場於2015年依然處於很平衡的狀態，房價非常穩定。平衡市場的定義通常是房屋銷量與掛牌比率在40至60的範圍內。去年12月，卡加利和愛民頓的房屋銷量與掛牌比率的6個月移動平均值分別為56和47。但掛牌量急升，兩個市場都更傾向於讓買家有愈來愈大的議價能力，而出租房屋空置率於2015年增加了一倍多。到了今年年底，愛民頓和卡加利的房價預期將分別下跌了約8%至10%。其後，房價將可能與油價一起回穩。新屋興建量將於短期至中期內大為回落，並需要幾年時間來複原。在油價的衝擊下，紐芬蘭及拉布拉多省的樓市銷情於整個2015年依然很穩定，但價格有疲弱跡象出現，12月同比下降5%。待售房屋數量上升，建築活動已過度疲弱，新屋興建量很可能會於2016年和2017年間連續第五年下降。房價進一步走弱，名義本地生產總值連續第三年收縮，失業率接近15%。沙省與亞省有密切的貿易關係，對能源出口的依賴愈來愈大，經濟亦因而受商品價格下跌的打擊。沙省樓市經過數年激烈的房價增長和過度建設，已對經濟衝擊更為敏感。溫尼辟的平均成屋房價格於去年12月同比下降近6%，房價的下行壓力主要是供應使然。過去數年的建築活動興旺，而掛牌量一直上升，但樓市依然平衡，房屋銷量與掛牌比率處於2000年代初期以來最低水平。雖然油價下跌的部分連鎖效應使經濟受壓，緬省比其他草原省份有更大的經濟多樣性。短期內房價可能因為待售房屋增加而進一步減弱，但未來幾年的整體樓市活動應會保持穩定。其他市場保持穩定包括聖約翰、滿地可和魁北克市等其他市場的成屋銷售和價格於2015年溫和增長，而且以供求基本面和估值來說，它們都以相當平衡的狀態進入2016年。因此，未來利率調高對這些市場造成的壓力應會較輕。魁省勞工市場是2015年內全國表現最好的市場之一。工作增長和低利率有助刺激魁北克市和滿地可的房屋需求和新屋建築活動。這兩個市場都仍在努力減少待售房屋，房價可能會於未來兩年增長2%至3%。聖約翰和愛德華王子島正在結束一場進行了多年的樓市調整。新屋興建量回落，有助使房屋銷量與掛牌比率穩定下來。在紐賓士域省，持續的低利率環境應有助樓市於2016年和2017年保持穩定。多倫多以東的所有市場，其中哈里法斯的成屋銷售量令人失望。銷量低迷了多年，低利率和造船項目對經濟的刺激應會令房屋需求穩定下來，但迄今復甦尚未實現。有跡象顯示哈里法斯有趨勢由成屋市場轉往租賃市場，可能是由於人口老化令住戶改遷較小的住所。展望未來，2016年下半年的人口和就業增長應會奠定銷量回穩的基礎。市場依然相當平衡，令房價保持少於2%的增幅。
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