地王潮遭遇信貸波動 下半年房企資金鏈隱憂

　　寬鬆貨幣政策和天量信貸催生了上半年樓市的瘋狂，各地更誕生了逾200幅高總價地塊，動輒數萬的單價地王也有數十幅。然而這個盛宴，在下半年是否能延續？　　「我們在2015年就判斷，今年下半年市場會步入調整。」7月11日，廣州一家大型房企內部人士對21世紀經濟報道記者說，下半年調控政策和信貸會結構性收緊，防控風險是第一位的。　　基於這一判斷，該公司2015年下半年至今在銷售上採取快速去化策略，在土地資源獲取上，則幾乎沒有在公開土地市場拿高價地，而是把目光投向了併購和舊改。　　這幾乎是萬科、保利、中海外、碧桂園、恆大等多家超大型公司的共同選擇。　　一旦2016年下半年市場調整銷售下滑，開發貸和按揭貸款收緊，勢必會影響房企的資金鏈，一些激進拿地的公司可能面臨市場調整帶來的壓力。　　二線地王潮　　中原地產研究部統計數據顯示：2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗，其中溢價率超過100%的地塊達到了109宗，溢價率超過50%的地塊更是多達167宗。　　前6個月，全國主要的50大城市合計土地出讓金高達10243.7億，歷史首次突破萬億，而在2015年同期則只有6973.14億。　　值得注意的是，地價超過房價已經從一線城市蔓延到二線城市。二線城市成為2016年地王出現最多的區域，其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等城市，具體來看，2016年上半年的219宗高總價地塊中，武漢11宗、天津14宗、蘇州27宗、南京21宗、合肥22宗、杭州25宗。　　進入7月，地王潮仍在向更多的城市蔓延。7月前10天，全國單幅地塊成交金額超過5億的地塊達到了29宗，其中溢價率超過50%的地王地塊（疊加北京一宗高總價）合計達到了18宗地塊，仍集中在二線城市，其中南京、杭州、鄭州是地王出現的主要區域。　　中原地產首席分析師張大偉認為，在熱點城市出現了普遍性的、地價超過房價的現象。這種不理性不健康的拿地行為，導致房地產市場後續醞釀巨大風險。　　事實上，地方政府已經注意到了土地市場過熱的問題。蘇州和南京均實施了土地拍賣的「熔斷機制」，即為熱門區域內將出讓的土地設置最高限價，當競價達到最高限價時，終止土地出讓。業內人士預計，土地供應政策在下半年將進一步收縮。　　信貸部分收緊　　進入2016年二季度，房地產調控趨勢出現了明顯改變。　　過去一年多的調控主要方向是去庫存，各種寬鬆政策次第出台。但在系列刺激政策影響下，部分城市出現了非常明顯的量價快速上漲現象，這迫使政策開始「因地制宜」，甚至一城一策。　　光大證券(601788,股吧)分析師詹帝指出，信貸政策較年初的全面寬鬆有所收縮：2016年首4 月新增人民幣貸款同比增4.6%達5.16萬億元人民幣，M2貨幣供應同比增長12.8%。2016 年二季度末，貨幣供應及人民幣貸款有所收縮。　　住房信貸也隨之收縮。6月21日下午，合肥在二線城市中率先出台住房限貸政策，實施認房又認貸，在維持首套房首付比例25%的同時，將二套房和三套房的首付比例分別提高至40%和60%，並自7 月1 日起正式執行。　　7月9日，廈門市下發了住房信貸調控新政，對部分情況下購房按揭貸款和公積金貸款的首付比例進行了上調，以抑制投機性購房，該政策將於7月15日起施行。　　中金公司分析師寧靜鞭認為，廈門市此次對商業購房貸款和公積金貸款均作出調整，按揭信貸收緊，降槓桿抑投機，釋放出政策轉向信號有助於降低樓市熱度，減少房地產市場泡沫。　　這也是今年以來第3個非一線城市限貸，政策進入中性期。自3月一線城市出台樓市新政以來，4月廊坊、6月合肥、7月廈門均出現了收緊按揭信貸的措施，　　由於行業周期進入了價量齊漲/價漲量縮階段，近期各地城市信貸政策小幅調整說明調控政策已經從「友好期」逐步轉向「中性期」，未來因城施策格局會更加明顯，而市場呈現過熱現象的武漢、鄭州等城市未來調控概率加大。　　張大偉也認為，在市場分化的基礎下，調控政策也開始了明顯的分化，「托底蓋帽」開始出現，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區都出現了約束性的政策，包括上海深圳的升級限購及部分城市的信貸收緊；未來房地產調控政策將不僅是分城施策，更多將會升級到一城一策。　　去金融槓桿則是「蓋帽」政策的主要特徵，類似廈門、合肥這樣價格上漲過高過快的城市，未來去槓桿將成為主流政策取向。　　不過，中信證券(600030,股吧)分析師陳聰指出，由於基準利率在短期很難提升，而經濟增速略有放緩，也使得銀行對不良率較低的個人貸款業務更加重視。按揭貸款利率還會在一段時間內維持在較低的水平。在按揭利率不收緊的情況下，樓市並不會因為行政調控而發生方向性的逆轉。　　他表示，房地產市場的先行指標在7月初發出了樂觀信號：10大城市可銷售面積為8100萬平米，比年初下降了10.7%；樓市可能在2016年三季度走出短暫的調整期。預計全年的房屋銷售速度將呈現N型走勢，下半年仍有熱銷窗口。　　資金鏈風險　　當史無前例的地王潮迎面遇到信貸收縮，部分房企將面臨資金鏈緊繃的風險。　　倪鵬飛、丁如曦在中國社科院財經院《中國住房發展報告》中指出，房地產信貸增長波動較大，房企資金來源鬆緊失當交替頻繁。2016年2月至5月，房地產開發資金來源中個人按揭貸款迅猛攀升，同比增速分別達30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4月至12月連續同比增幅為負。　　另據國家統計局數據顯示，今年1-5月份，房企到位資金53681億元，同比增長16.8%，其中定金及預收款14840億元，增長35.2%；個人按揭貸款8838億元，增長58.5%。　　其次，房企負債率創歷史新高。中國房地產協會發布的《2016中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，房企凈負債率均值為96.09%，比2014年上升7.23個百分點。截至6月22日，今年房地產業發債規模超過4500億元。　　此外，三、四線及以下城市高庫存房企面臨資金鏈斷裂風險，尤其一些中小房企通過非正規金融融資面臨違約風險。　　上述報告預計，2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會迎來一個短期調整期。　　前述大型房企內部人士認為，考慮到下半年房地產銷量回落預期，樓市成交重回冷靜，上半年佔據房企資金來源半壁江山的個貸、定金＋預收款，將受到明顯影響，進而影響房企的資金鏈。　　張大偉認為，去年至今全國一二線城市出現地王潮的根本原因還是，資金充裕下的資產荒，其中有很多泡沫成分。對於一二線城市來說，未來一年房價上漲不超過50%，拿了地王的企業都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將帶來巨大風險。　　以北京為例，北京歷史累計土地出讓經營性用地樓麵價超過3萬的地塊合計有59宗，這59宗地王合計土地出讓金為1919.38億。　　從地王的平均成本價看，樓麵價平均高達3.8萬，按照基本成本測算，銷售價格需要在6萬左右，而目前北京的房價銷售均價在3.5萬左右。　　對於上述1919.38億地王來說，未來3年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現部分項目的資金鏈風險。　　上海同策諮詢研究部總監張宏偉也表示，房企的無止境擴張戰略導致其在持續拿地、採購、開發、銷售過程中需要更多的資金。當企業擴張的盲動性與2016年下半年市場調整期相遇時，資金面的需求與市場流動性趨緊的矛盾將日益突出，這類房企容易出現資金鏈危機。　　
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