房產稅2012年開始推行 先在個別城市試點

房產稅2012年開始推行 先在個別城市試點 2010年07月22日 07:40 證券日報

獨家策劃：諫言房產稅

推行房產稅試點的時間表，終於露出眉目了。

昨日，有消息稱,在財政部近日舉行的地方稅改革研討會上,有關人士表示，作為地方稅改革的一部分，房產稅試點將於2012年開始推行。全國範圍內推行房產稅試點的難度較大，試點將從個別城市開始。房產稅試點時間之所以比預期晚,可能由於該稅種在支出方面的相關政策還有待完善。

房產稅被稱為「簡潔版物業稅」。它是以房屋為徵稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。之前房價暴漲的根本原因被認為是,大量投資投機性需求湧入樓市。一方面許多人無力購買第一套住房；另一方面不少投機者以極低的成本囤積房產。因此，自從本輪調控啟動後,對房產稅的預期就不斷加重：應對房地產實現開發、轉讓和持有多環節徵稅,從而增加持有成本。

被業內稱為「新國十條」的《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。

而進入5月以來，關於房產稅的討論更是一直沒有停歇過。

5月31日，國務院批轉國家發改委《關於2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》明確提出「逐步推進房產稅改革」。寥寥數字,再度引發業內多重猜測。緊隨其後,國家發改委官員明確表態，房產稅改革推進暫無總體安排，但國家發改委支持地方進行試點和實驗。

但是，對於是否該開徵房產稅，業內人士則是各執一詞。

全國政協經濟委員會副主任李德水日前在出席中國國際經濟交流中心舉辦的「經濟每月談」時表示，當前房地產調控不能半途而廢，寄望政府把房價大幅降下來的想法有所偏頗。我國房地產市場管理體制改革的各項政策設計，包括房產稅，其根本出發點和最終歸宿必然是保護最廣大人民的切身利益，而不會給大家普遍增加負擔，對絕大多數居民而言，是完全可以不用擔心的。

財政部財政科學研究所所長賈康日前稱，在房地產保有環節開徵物業稅，雖然不能在長時期在表面形態上有效降低房價，但會是商品房需求的總規模表現得更少泡沫，總體房價表現更沉穩，更有效地減少房價大起大落所帶來的負面效應和對社會生活的衝擊。

而在北京師範大學金融研究中心教授鍾偉看來，房產稅就像政府揮舞的手術刀，不問病理、不看病灶、不管不顧,先下一刀而後快，至於下刀之後的結果，似乎不在考慮之列。「非我財不納稅，我反對開徵房產稅。」

著名經濟學家、燕京華僑大學校長華生此前在接受《證券日報》記者採訪時曾表示，增收房地產稅是稅收制度的一次重大變革，對調節收入等有很大作用。但要遏制房價過快上漲的勢頭，土地增值稅和個人所得稅的作用比房產稅更直接有效。他同時提出可以徵收房產閑置稅。因為徵收房產閑置稅對住房市場、租賃市場會有一定的調節作用，它所產生的作用比開徵房產稅要大，而且徵收成本也比較低。

目前,我國房產稅的稅基是企業保有的自用房產原值總額以及出租房屋的租金收入總額，並沒有對居民所有住房徵收。董藩：房產稅是物業稅借屍還魂 應該藏富於民 2010年07月03日 12:13 鳳凰網房產

博鰲·21世紀房地產論壇第十屆年會7月2日開幕，地產界、金融界、學術界及傳媒機構首腦人物會聚博鰲，共同探討和尋求在新的時代背景下中國房地產的未來發展和出路。鳳凰網房產作為獨家新媒體支持，全程直播此次房地產界盛典。

北京師範大學房地產研究中心主任 董藩

主持人：下面有請我們有請 建設部專家委員會委員、北京師範大學房地產研究中心主任董藩先生作主題演講。有請！

我的牢騷太多，可以講一天的。現在談物業稅的問題，今天人多，希望將一些觀點講清楚，雖然我講了很多的，但是很多人過去沒有聽過我的觀點。

過去說徵收物業稅，我是主要的反對者之一，現在有人說不提物業稅，而是提房產稅，就是過去說的物業稅，只不過是借屍還魂而已，去年七月份國家稅務總局說要拿出可行的方案，一定要拿出好的方案，我想了半天，怎麼也想不明白，即使搞出來也不是真正可以解決問題的方案，如果可以搞出所謂的物業稅，一定不是真正意義的物業稅，是中央領導嚇唬老百姓，什麼是物業稅，網上都說對物業稅和持有環節征的稅，物業稅是對增值房產征的稅，物業稅就是財產稅，為什麼只是對汽車不對家電和汽車徵收，因為這些是貶值的，增值的財產稅包括古董和字畫，8分錢的郵票上漲100倍，稅務局也是不知道的，真的假的也是搞不清楚的，很多腐敗的官員收了很多的古董，一鑒定都是假的。即使真的，價值波動性也很大，最後只剩下公認的房地產，在誰的手是是真正的，也可以評估出真的價值，而且也不可能說會丟，最後全世界範圍內對增值性財產增稅就是針對房地產的，實際上土地是增值的，西方只是增收一倍的，因為土地是自己的，中國不是這樣的，因為我們的法律規定土地是公有的，我們花70年的代價租賃回來，下面不是我們的，上面是我們的，我們將底下還的時候，上面也還了。土地在增值上面付出了代價。

這種情況下，我們還要交稅，法理是不通的，我從南講到北，因為我們的制度是不同的，要不產權化，要不土地私有化，目前還是無法做這件事情的，因此我們要放棄這種思路，不要認為老百姓的房產增值了，就眼紅，應該藏富於民，國家的財政支出每年上漲30%，應該研究如何支出，而不是吃了和喝了。如果要征物業稅，就要搞清楚房屋在誰的手裡，我們知道每一座房屋在誰的房屋，哪一個房屋是合理的應該徵收，那一套房屋是不合法的，應該沒收。

最近一位科級幹部有三套豪宅，價值上億元，這就是腐敗，不是普遍的現象，很多腐敗的官員就是從房屋開始的，應該找出來，哪些是合法的應該徵收，這項工作比較難，我們一直在反腐敗，但是要有時間，我天天在家算，時間需要多長，但是還是算不出來。

要界定產權的關係，大城市的產權相對是清楚的，只有5%—10%是有爭議的，中小城市20年來，房產交易是不備案和不轉讓和登記的，這就麻煩了，有些小的地方，連縣長都不去登記的，你的賣給我，我的賣給你，我們找證人就可以了，如何交稅，怎麼交稅，就找不到原來的人，你去找作證的人，你去找房主要錢，他說早就賣了，而且現在也未收到前，是否有合同，有合同也不配合，昨天有小偷將合同偷走了，我就懷疑是對方偷的。

重慶很多公安局的人跟黑社會有聯繫的，如果真的要征的話，就需要勇氣的，其中有很多的問題。

徵稅的話，必須要全民同意，個人所得稅和利息稅可以從增值環節代扣的，但是房屋在我們的手裡，老百姓同意才可以交，這就麻煩了，歐美國家是每個人誠實守信的，如果不依法納稅就不能上天堂和下地獄的，他們是不幹的。中國是無神論著，不要嚇唬我們，我們是信權和錢的，有部分人找權，也有人有錢就買官，因此我們就難辦了。阿拉伯社會一個男的有六、七個媳婦，中國是不行的。

我們如果徵稅的話就不要讓老百姓都反對如果每年徵收1%的話，是否可以行得通的，即使行得通，土地出讓金怎麼辦，如果去的話，地方收入下降1/3，徵稅的話還存在公平不公平的問題，房屋來源很複雜，割一條馬路，這邊是房改房，這邊是商品房，評估後差不多的，但是付出的價值是不同的，徵收的話大家是否演藝，小產權房的問題，付出的代價很低，商品房付出的代價很高小產權房是否要交稅，因為是違法的不用交稅的，違法的不用交，但是合法的必須要交，付出了很高的代價要繼續交，這公平嗎，還是這條馬路，這邊有住公方的，例如部隊住的是公方，支付很低的租金，但是不會交物業稅的，因為是公家的，這樣都不公平的，還有很多的情況。

如果要徵稅的話，要清理所有的稅和費，物業稅要清理其他的收費，涉及到幾千萬的政府，每個地方都有幾十到上百的收費，中央政府要跟很多的政府談，他們是否同意，是否可以談得清楚，因為涉及到他們收入的問題，即使有時間也是比較費事的，當年的燃油費也談了很多年，因此物業稅一百五、六十年也很難搞得出來的。

新的收費需要立法討論，最近我們發現政府是召集的，國務院提出了這個問題，發改委的文件中也提出了，上海和重慶都召集搞了，跟你們有什麼關係，國家的立法明確的規定，財政、稅收、金融肉、海關、貿易涉及到國家基本制度的權力歸人大，除非人大有授權，政府才可以搞，過去人大和國務院授權，只限制於企業轉制和工商類收費，物業稅是財產稅，我們是沒有辦法的，人大還未授權的，讓人大立法有一個過程，而且那個人的房屋也很多的，會認真的討論這個問題嗎，這個問題要好好的商量，因此需要時間的。

我們也沒有可以操作的方案，按照什麼徵收，按照物業價格徵收，如果是100萬元的話，市中心也有很多舊的房屋，雖然戶型很差，不節能，不環保，但是也價值100萬元，但是他們不會交的，是否可以按照面積交，例如100平方米，大量的農民工進程房屋也是很大的，但是不會交稅的，按照人均面積來交的話，有很多的古老老人一個人住一套房屋，是否應該交，按照容積率來交，市中心有很多的平房，過去建的連排別墅，是否應該交，還有一個思路，很多人主張的，按照套來交，第一套不用交，第二套要交，有的人說兩套加起來才100平方米，有的人一套房屋是100—300萬平方米，為什麼一兩套要交，別人幾套不用交，如果全部的問題都解決的話，需要100年，在此過程中還有很多腐敗的問題，例如權力尋租的問題，北京、上海一個高級工程師住100平方米是很正常的，價值300百萬，我堅決擁護黨的領導，在目前的情況下，堅決反對徵收物業稅和房產稅，如果這樣做的話，前途和光明是沒有的，謝謝大家。獨家對話任志強：徵收房產稅應以不增加民眾負擔為基礎 2010年07月03日 20:40 鳳凰網房產

博鰲·21世紀房地產論壇第十屆年會7月2日開幕，地產界、金融界、學術界及傳媒機構首腦人物會聚博鰲，共同探討和尋求在新的時代背景下中國房地產的未來發展和出路。鳳凰網房產作為獨家新媒體支持，全程直播此次房地產界盛典。

鳳凰網房產獨家對話任志強

鳳凰網房產：我覺得好像從您最近的博客上面來看，好像您是不太贊成收房產稅的，是這樣嗎？

任志強：我從來沒有不支持不收房產稅，但是從來沒有支持他們按現在的方法去收房產稅。

鳳凰網房產：您贊成怎樣的方法？

任志強：歷來我們的房產稅都是要做替代，從我們第一次提出，比如2007年國務院發改委工作報告中提出，改革意見里提出，我們要逐步研究物業稅，但是那個時候物業稅前提條件是前提要對現有的房產稅進行改革和記債，但是現在我們看有幾個專家是做替代，都說是新增。如果中國的改革或者中國的房地產宏觀調控每一次都是增加消費者的負擔，填滿政府的腰包，這個改革是成功的嗎？一定是失敗的。比如說我們二手房交易的確定問題，本來是為了打壓二手房的房價，二手房的房價不但沒下降，二手房的房價還提上來，反而是政府從中多收了一塊。

叫什麼改革？我們不認為這是改革。因為國務院發改委文件明確寫的是替代，而且明確寫的是稅收制度改革是以不增加民眾負擔為基礎非常清楚，我當然同意，既然你要土地出讓金給，或者把原有的房產稅衝掉，或者把土地使用費，或者還有各個環境中很多稅去掉了，變成一個很合理，我們當然支持了。問題是它現在沒有那麼多，現在所有人提出的都是在原有的體系不變的情況下，再加一個稅，我們當然要反對了。美國的獨立戰爭就是因為這個，要不然不會有美國，亂加稅是不允許的，美國的法律非常嚴格，未經納稅人的同意不應該加稅。

鳳凰網房產：您覺得德國的經驗可以借鑒嗎？

任志強：不能借鑒。

鳳凰網房產：為什麼呢？

任志強：因為德國是人口急劇縮減的，你去查查出生率已經十幾年都是負增長了，它有3600多萬套房子，可是只有3300個家庭，這都是瞎想的人只看房子。你知道德國人從60歲變成62歲，變成65歲，變成68歲，變成68歲勞動力增長過程嗎？他已經變成68歲才能退休，為什麼？因為它沒有人口。你們先搞清楚其他一些關係再說，不了解情況不要瞎說。

房產稅能否擠掉房價泡沫？ 可能進一步推高房價 2010年06月21日 09:35 人民日報

唐姍姍繪

徵稅雖然增大了房產的持有和交易成本，但在需求旺盛尤其是房價上漲預期明確的情況下，這些增加的成本有可能轉嫁給購房者,從而進一步推高房價

增加持有成本遏制投機

隨著近期國家對房地產調控政策陸續出台，一度曾像脫韁野馬般瘋漲的房價開始趨於理性。與此同時，人們也在關注，被稱為房地產調控利器的房產稅會在何時出台？

在北京某高校教書的王先生，提起買房是一肚子鬱悶。去年夏天他和愛人準備買房，一路走一路看，等到年底選中房子，房價已經上漲了40%。無奈之下，買房計劃只得再次擱淺。

「看看北京住宅樓，晚上黑燈瞎火沒人住的房子相當多，有的一座樓能亮燈的住房也就20%至30%。買了房子空在那裡不住，顯然就是為了炒，等房價高了再賣出去。」王先生認為，政府應該儘快出台房產稅，增加房產持有環節的成本，這樣才能把炒房者擠出市場，房價泡沫才會隨之消失。

記者了解到，很多人對政府已出台的房地產調控政策表示支持，並對房產稅充滿了期待。他們認為，政府一旦開徵房產稅，那些手裡握有多套房產的「炒客」每年都要支付大筆稅款，資金壓力加大將迫使他們將房子出手。炒房的少了，房價自然就會回歸到合理水平。

不少地方政府也把房產稅看作是調控房價、打擊炒房的一記重拳。據近日媒體報道，重慶市表示，將考慮對價格高於市場均價3倍的「高端房」收取1%房產稅；上海也在考慮將房產稅作為調控政策的一部分，通過政策「組合拳」來遏制樓市投機；北京市政協建議，對持有多套住房、高端住房等研究徵收房產稅或物業稅,對閑置房產徵收房產稅或物業稅。

「雙刃劍」還須看兩面

房產稅對打擊炒房、抑制房價過快上漲到底有多大作用？專家們的看法並不一致，甚至有相當一部分專家持否定意見。

財政部財政科研所副所長劉尚希認為， 指望通過徵收房產稅來抑制炒房，願望是好的，但實際效果恐怕難如人意。因為，房價的過快上漲，是多重因素造成的。單靠徵稅，無論是保有環節還是交易環節的稅收，都無法有效解決。

劉尚希說，通過保有環節徵稅來調節房價是有前提的，即稅負不能轉嫁。這樣，通過稅收拿走炒房者的一塊收益，炒房者得利少了，投機性購房需求才會減弱。也就是說，房價上漲不明顯或者房價下行時，徵收房產稅對樓市的影響會更明顯一些。

然而，在需求旺盛尤其是房價上漲預期明確的情況下，徵稅雖然增大了房產的持有和交易成本，但增加的成本是可以轉嫁出去的。這時，即使開徵房產稅，炒房者也會以更高的價格售出房產，把這部分稅負轉嫁給購房者，反而可能進一步推高房價。

對此，一些稅收專家也表示認同。他們表示，無論是房產稅還是物業稅，作為財產保有環節的稅收，最大的功用是調節貧富差距，讓擁有財富多的人繳更多的稅。如果把它作為房價的「退燒藥」，不一定完全「對症」。特別是在房價每年保持兩位數上漲的情況下，政府只徵收不到1%的房產稅，對調節房價幾乎起不到什麼作用。

綜合考慮逐步推進改革

記者從稅務部門了解到，房產稅並非新稅種，從1986年起，我國就開始對經營性房產徵收房產稅。

按照《房產稅暫行條例》規定，房產稅的徵稅範圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區。對個人出租住房和企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用於居住的住房，按4%的稅率徵收房產稅。對個人所有非營業用房產免稅。

如果把房產稅作為調控房價的政策「組合拳」，將徵收範圍擴大到個人非營業用房，那麼徵收對象如何劃分，徵收方式是否可行，稅負水平怎樣確定等，將是政策制定過程中面臨的新課題。

比如，開徵房產稅，是對所有住宅徵收還是只對投資性房產徵收，是人們最關心的問題。一些百姓直言：如果對居民的基本住房也徵稅，意味著將加重廣大群眾的負擔。為了遏制少數炒房者的投機行為，讓大多數人「陪綁」，這樣的政策顯然有失公允，也很難在實際中行得通。

如果只對投資性的房產徵稅，要達到抑制房價的目的，就要苛以重稅，使炒房者在等待房價上漲過程中無法承受，無利可圖。對此，一些專家擔心，對於稅負過重引發的逃稅、抗稅現象，稅務機關的征管手段如果不能及時跟上，就很難確保應收盡收，政策的嚴肅性和執行力就會大打折扣。

還有，國家有關部門表示，要加強研究，逐步推進房產稅和物業稅改革。不少人對此也有疑慮：房產稅和物業稅都是住房保有環節的稅收，推出了房產稅還要不要徵收物業稅？這兩個稅之間的關係是怎樣的，如何才能避免重複徵收？

專家建議，房產稅改革關係到百姓切身利益，關係到房地產市場的健康發展。這樣一個牽涉廣、影響大的政策何時出台、如何徵收不能一蹴而就，還需要政府和有關部門綜合考慮，審慎抉擇，逐步推進。學者稱房產稅規模7000億 比個稅能縮貧富差距 2010年06月26日 09:59 北京晨報

中國人民大學財經金融學院教授安體富昨日表示，房產稅一旦開徵，其規模將達到7000億元。他認為，房產稅不僅可以抑制炒房，而且就縮小貧富差距而言，房產稅比個人所得稅更有效。

「房產稅要不要開徵」已經被社會各界爭論了半年時間，即使在稅務學界，反對開徵房產稅的聲音也很多。安體富表示：「我估計，炒房需求占目前房屋總需求的40%左右，通過開徵房產說可以抑制這部分炒房需求，樓市供求就比較容易平衡，價格就會下降。」

按照安體富的計算，在現有的住房中，有60%的房子在房產稅徵收範圍之內，全國有150億平方米的住宅可以征房產稅。假定平均房價是3000元/平方米，房產稅稅率是1.2%，那麼住宅部分的房產稅可以達到5500億元，加上商業地產已經徵收的房產稅，整個房產稅規模大體上是7000億元。

安體富表示，目前我國房產稅佔地方財政收入的比重只有6%，而針對住宅的房產稅一旦開徵，房產稅將成為排在增值稅、企業所得稅和增值稅之後的第四大稅種。開徵房產稅可以保證地方政府有穩定的、經常性的和不斷增長的收入來源，有利於規範地方政府的行為。此外，房產稅縮小貧富差距比個人所得稅更有效。

北京大學房地產研究所所長陳國強表示，單純依靠稅收無法解決房價上漲這個複雜的問題。對房產稅的徵收應該有一個合理的預期，期望值不宜過高。房產稅並非達摩克利斯之劍 2010年06月11日 10:20 證券時報

繼上海、重慶之後，北京昨日也傳出擬征房產稅的消息，房產稅似乎成了懸在房地產行業頭上的達摩克利斯之劍。房產稅的「威力」究竟有多大？業內人士認為，由於房產稅的徵收力度、稅率、稅基等具體方案都還沒有出台，所以其影響程度現在還不好判斷。而且房產稅執行難度大，即使上海等地試點，政策也不會太過嚴厲，對房價影響相對有限。

昨日有報道稱，北京市政協常委會9日通過的「十二五」規劃建議案稱，北京將對持有多套住房、高端住房等研究徵收房產稅或物業稅，對閑置房產徵收房產稅或物業稅。

此前，傳聞中的上海房產稅方案版本頗多。前日有報道稱，復旦大學金融與資本市場研究中心主任謝百三透露，上海最近已經給中央上報了關於房產稅的兩套方案，A方案比較溫和，B方案比較嚴厲。A方案是新老劃斷，房產稅沒有出來以前買的房子都是A方案，不徵稅；新房產是第一套的不征，第二套人均70平方米以下不征，第三套要征。B方案是新老房都徵稅，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房還是老房都要征。

昨日又有報道稱，一位上海地產界的知情人士透露，在已上報國務院的上海市房產稅實施細則修改方案中，房產稅稅率定為0.8%，其具體徵收方式為，以契證上的購房金額為基數進行徵收，可能從第三套房開始徵收，並讓住宅擁有者自行報稅。

而對於最早傳出將徵收房地產特別消費稅的重慶市市長黃奇帆近日則表示，將對價格高於市場均價3倍的「高價房」收取1%的房產稅，「市政府今年3月將這一方案上報，是否能通過審批還在等待中。」

對於三地傳出的房產稅方案，中國房地產研究會副會長顧雲昌接受證券時報記者採訪時表示，發改委已經表示將逐步推進房產稅改革，而從各地的版本來看，對多套、高檔、閑置房產開徵房產稅的可能性比較大。但是具體方案還沒有批下來，房產稅徵收的力度、稅率、稅基等沒有確定，因此對市場的影響程度還不好判斷。

在顧雲昌看來，房產稅並非此輪調控的「殺手鐧」，而金融槓桿的調控影響最大，房產稅能夠在增加稅收的同時抑制炒房囤房，對市場有一定影響，除稅收外，還有金融、土地政策和行政手段等都是政府可選的組合拳。

東方證券房地產行業高級分析師楊國華認為，此輪地產調控的邏輯是壓制需求，增加供應，逼空開發商資金鏈，迫使房價理性回歸。而「限貸、限購」等政策已經非常明顯地抑制了需求，多數城市成交量銳減就是證明，政府壓制需求的目的已經達到，沒必要再通過嚴厲的房產稅把需求進一步打壓至谷底，政府的下一步政策重點將是如何增加供應，如何收緊開發商的資金鏈條。因此，即使上海出台房產稅，政策力度也不會太過嚴厲，對購房人而言，實質增加的成本可能很有限，但可能會加重購房人的觀望情緒，成交會再次萎縮。

安信證券房地產行業分析師柳世慶也認為，房產稅可能會強推，但短期內得以有效推行的可能性不大。即使得以執行，其對房地產價格和投資者持有房產意願的影響也是短暫和有限的，未必會觸發大量拋售。

中信建投房地產行業分析師陳瑩認為，雖然房產稅能夠增加存量房供應和抑制投機需求，短期可抑制房價上漲。但只要房價的上漲幅度能覆蓋並超過繳納保有稅所增加的投資成本，對投機性需求的影響就有限。(記者 張 達)N個版本坊間流傳 房產稅：又一樁樓市懸案 2010年06月22日 08:09 國際金融報

新「國十條」出台後，中國樓市量跌價不跌，被視作抑制房價最後殺手鐧的房產稅是否開徵成為最後的懸念。一時間，「謠言」與闢謠齊飛，忽悠共真相一色。5月31日，懸案似乎塵埃落定——國務院轉批國家發改委《關於2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，提到「逐步推進房產稅改革」，被普遍認為房產稅開徵箭在弦上。然而，關於房產稅為何征、何時征、怎麼征，空轉7年的物業稅怎麼辦等一系列疑問並沒有隨之終止。須知，這個關係到每個家庭、每個人的樓市緊箍咒，並不是可以輕易套上的。

怎麼征：N個版本在流傳

房產稅並不是一種新的稅種，我國早在1986年10月1日起就正式施行的《房產稅暫行條例》中明確規定，房產稅只針對經營性用房徵稅，個人擁有的、非營業用的房產免納房產稅。有專家指出，將房產稅說成是開徵是不合理的，準確地說是房產稅的「擴征」。在目前房地產市場的現狀下，正是房產稅改革的好時機，基於《房產稅暫行條例》進行修訂，將房產稅覆蓋到個人非營業性房產，可在房價瘋漲的某些城市先行試點。目前關於房產稅「擴征」已傳出數個版本。

【版本一】

上海日前已經上報給中央關於房產稅的兩套方案，一個方案是「老人老辦法」，即在新的房產稅沒出台前買的房子都不徵稅，而房產稅出台後買的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征；第二套方案則是新房和老房都徵稅，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管新房還是老房都徵收。

【版本二】

除上述「新老劃斷」方案外，另有四個方案：其一，按照房屋總價的6%。或者8%。徵收房產稅；其二，按照人均60平方米或者人均70平方米為界限；其三，按照區域劃分，以環線、在空間區域徵收，不是這個區域的不征；其四，以三套房為界，即針對三套房以及三套以上的。

【專家分析】

- 本期嘉賓：

印堃華　上海財經大學教授、上海市房地產經濟學會副會長

尹伯成　復旦大學房地產研究中心主任

薛建雄　中國房產信息集團分析師

薛建雄：以上幾個版本都是收稅的方案，但收稅為的是解決資源調配不合理問題，上海還需要更多細節方案。目前傳出的版本存在著一定漏洞，如果單純按人頭和面積，會存在只買市中心豪宅的現象，所以還需要考慮總價原則。至於從新房算起，還是一二手房全算，可以視市場狀況而定。

尹伯成：無論最終選擇哪個版本，最主要的還是應該集中對投機炒房客狠狠打擊，課以重稅。針對多套房者，無論是存量還是增量都應該徵收，套數越多，稅賦越多；對於自住的普通百姓，哪怕是住得再好，也不該額外徵收。見習記者 陳偲

征什麼：物業稅悄然「變身」

今年初，物業稅悄然「退居二線」。風頭正勁的房產稅取代「空轉」七年的物業稅，成為中國房地產市場的焦點。

兩者有區別嗎？「在一定程度上，所謂房產稅就是物業稅。實質上它們都是從房地產保有環節徵收的稅收，作用意義相同。」尹伯成對《國際金融報》記者如是表示。不過，在薛建雄看來，兩者還是有所不同，「物業稅跟土地產權掛鉤，類似於住房者向土地所有者——國家交土地的租金。房產稅則是針對社會上濫用房地產資源、並抑制市場上投資購房需求的稅種，類似資源稅概念。」

國務院發展研究中心研究員倪紅日對媒體表示，2004年在做「房地產稅改革」的課題時，就曾指出「物業稅」的提法不太合適，因為國際上將房地產保有環節的稅普遍稱作房產稅或財產稅，即使在香港也不叫物業稅，而是「差餉」。「而且中國已經有房產稅了，出於簡化稅種的考慮，沒有必要新開一個稅種。」倪紅日所說的已有稅種是1986年國務院出台的《房產稅暫行條例》，徵收範圍是城鎮經營性房產。

相關專家指出，房產稅也好，物業稅也罷，都需要在立法過程中有明確和明晰的解釋，並從源頭上對自住房和經營性房屋進行區分，否則可能導致重複徵稅，同時，在可能的徵稅過程中，盡量甄別有效的徵稅對象。物業稅是大方向，但在時間、程序上短期內都很難實現，房產稅可以作為短期替代方案，此時開徵房產稅，最為適宜。

此外，市場還有質疑指出：徵收房產稅之後，會不會繼續徵收物業稅，或是兩個稅種並行徵收。分開徵收或兩稅並行都是可操作的，兩稅並行在操作上可以變為累定稅種，類似現在居民工資中的所得稅。「當然，這需要相關部門從時間點、市場影響等多方面進行斟酌，一旦出現問題再協調也並不難。」(見習記者 黃燁)

為何征：房價雖降根難治

尹伯成：房產稅對調控房價有很大作用。一旦開徵房產稅，意味著增加購買後的持有成本，空置的房產將會面臨被拋售的境地，最終將投機性炒房者趕出市場，這勢必將造成短期內房源增加，供求關係相應變化，短期內可以實現抑制房價漲幅過快。

薛建雄：房產稅最主要的作用是合理調節資源，調節在房地產運行中出現的投資過度導致房價上漲過快的非理性問題，意在讓房價回歸理性。由於前期房地產被長期投資者過度投資，導致房價上漲過快。房價將會在房產稅出台之後，被調整下來，同時，過度投資房產的資金中，大部分資金會朝其他經濟領域轉移，拋出的大量房源可以滿足真實的市場需求。但是由於中國經濟長期高增長，房屋投資價值會一直上漲，因此房價長期上漲的趨勢是不會改變的。

印堃華：治標不治本。從長遠來看，逐步推進房產稅改革的確有利於我國房地產市場持續健康發展。不過，如果把它作為房價的「退燒藥」，可能不一定管用。無論是照房屋總價徵收0.6%，還是0.8%，只要房價的上漲速度能夠抵消稅率，不會有多少投資客去拋售房屋，對調節房價根本起不到作用。

房價過快上漲由多重因素造成，單靠徵稅無法有效解決。此外，還要解決流動性過剩、投資渠道狹窄等問題，推進保障房建設，從而解決高房價問題。見習記者 陳偲

何時征：開徵還未到時機

尹伯成：客觀來說，徵收房產稅確實是一件非常複雜的事情。比如，徵收範圍到底是針對增量房、存量房，還是一併徵收，按照怎樣的人均面積來徵收，如何界定相關標準，這都需要相關部門統籌考慮。所以，房產稅暫時不會很快出台。

但早晚會開徵，時間點可能是地方政府將土地賣得差不多，即其不能再全部維繫土地財政政策的時候。因為此時，地方政府需要靠房產稅來實現一定程度的財政收入。

薛建雄：從市場行情看，「新國十條」已經對市場產生了很大的影響，成交出現了大幅度下滑。這是相關部門不得不觀察的一項內容，也將成為其作出暫緩徵收房產稅決定的重要因素。

今年出台也有可能。一旦今年9月和10月樓市再次出現回暖或報復性反彈，國家相關部門就可能作出開徵決定。模式可能是先行先試，即在樓市過火的大城市如上海、北京等地開始徵收，如果效果得當、市場運行平穩，再結合整體的經濟運行狀態，有可能推進到全國範圍，但這個過程也是逐步的，並不是一次性的。總的來說，假如開徵房產稅，也將是相對比較溫和的幅度，且速度不會太快。

印堃華：現在作出開徵房產稅的決定實在是太早了，並不妥當。首先，我國房價中的稅收負擔很重，現在需要做的恰恰是減輕相關的稅收，而不是增加賦稅。其次，此舉對我國城市化進程不利，並阻礙我國中產階層人數的壯大。再次，對先前得到兩三套以上的動遷戶也不公平。最後，一旦徵收房產稅，將造成二手房價格的上漲，進而抑制房地產市場中剛性需求的力量。

徵收房產稅恰當的時間點是當城市化進程進一步加速，即達到70%左右，中產階層基本形成，且市場上住房也真正多起來的時候。如果開徵，還需要程序上的公平公正，並依照相關的法律來切實進行。見習記者 黃燁

怎麼辦：買方猶豫賣方愁

說起房產稅，消費者是又愛又恨。在上海某銀行工作的王先生對《國際金融報》記者說，政府應該儘快出台房產稅，增加持有環節的成本，使他們不得不放出手中的多套房，從而使房價得到平抑。

不過，王先生也有所擔憂，「在需求旺盛和房價上漲預期明確的情況下，增加的成本將可能轉嫁給購房者，最終可能進一步推高房價，加重消費者賦稅。」這並非多慮。滬上呈頂房產中介公司的業務員李先生就對《國際金融報》記者解釋，拿之前二手房營業稅免徵時限從2年恢復至5年時來說，賣家普遍都將「成交價」調整為「到手價」，實際上是將增加的營業稅轉嫁給買家。「恐怕房產稅也將步此後塵。」

對於本就被「新國十條」重重打擊的房產中介來說，房產稅無疑讓他們「雪上加霜」。記者調查發現，持續零成交，讓一些相對較小的房產中介公司被迫關門或裁員。這與2009年3月和4月新的中介公司大量冒頭形成鮮明對比。一位中介人員坦言，日子越來越難過了。「賣主堅持不降價，買主持幣觀望，局面僵持了好幾個星期。」

不過，房產稅傳聞並未影響房產企業堅挺價格的信心。儘管上海和北京等地一些新開樓盤出現了打折降價的情況，但在尹伯成看來，所謂的降價幅度並不大，遠未達到市場和消費者所期望的預期。見習記者 陳偲 黃燁

他山之石：國外這樣徵稅

在遏制房價方面，理論上政府的非常手段可不少，除了土地增值稅(我國已有)，還有資本利得稅和物業稅。資本利得稅在屋主賣出房產時一次性徵收，稅基是屋主買賣間的價差。而物業稅是每年徵收一次，稅基是房屋的市場價值。

【日本】

日本政府慣用資本利得稅對房地產進行調控。當地產價格上漲時，提高短期持有者的資本利得稅以抑制投機，降低長期持有者的資本利得稅以增加有效供給。該政策在前三次地產快速上漲期間被證明是有效的，但是到1985年至1990年地產價格第四次快速上漲時，短期投資者的實際資本利得稅稅率已經高達84.45%(加上其他各種所得稅)，轉讓的成本高於持有的稅收負擔，大部分投資者不再願意出售地產。特別是在地產被市場長期看好時，惜售心理更加明顯，市場出現了供給不足的現象，進而加速了地產價格的上漲。房地產市場出現典型的量縮價漲的形態。

【韓國】

韓國房地產歷史有兩段值得研究。上世紀80年代，居民收入提高以及物價上漲驅動了韓國的地產牛市，而供給不足加速了房價的上漲。1987年，韓國政府開始徵收累進位的物業稅和閑置土地增值稅。由於缺乏公允的地產價格，加之地方政府的利益關係，稅基被嚴重低估，降低了實際稅率，更重要的是，對未實現的收入徵稅，遭到了納稅人的抵制，進而減輕了該稅對地產的調控力度。但同期政府大幅增加土地供應的政策減小了房地產供給壓力，使房地產泡沫得到有效控制。2006年後，韓國房價再次飛漲。2007年，韓國政府將資本利得稅提高到60%，和日本情況類似，結果是交易量減少，韓國樓市不降反升。

【德國】

德國穩定的房價水平一直為人稱道。1977年至今，德國平均房價僅上漲60%，而同期個人收入已增長3倍。房價的穩定增長很大程度上歸因於德國穩定而健全的稅收體系。除了傳統的物業稅以外，德國還要徵收交易稅(3.5%)、資本利得稅(所得稅中徵收)、遺產稅和贈與稅等。同時，針對地產投機的法律增加了投機者的風險：德國法律規定，房價超過「基準價格」的20%，出售者面臨最高5萬歐元的罰款；如果房價超過50%將構成犯罪。(本報綜合報道)

【名詞解釋】

所謂房產稅，是一種財產稅。房產稅以房屋為徵稅對象，按房屋的余值(即房產原值按照規定減去一定比例)或出租房屋的租金收入徵收。

1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。根據《暫行條例》，房產稅只針對經營性用房徵稅，個人擁有非營業用的房產免納房產稅。其中，按照余值徵收(一般是房屋原值的70%)的稅率是1.2%(按年徵收)，而按照租金收入徵收的稅率是月租金的12%。

過去的房產稅指的是對營業性住房徵稅，而現在針對樓市調控所言的「房產稅」將擴大房產稅徵稅範圍，將非營業性房產納入徵收範圍。

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