離婚糾紛中，關於房產分割18個裁判規則問答匯總

離婚房產那點事——離婚如何依法分割房屋

文/ 奚正輝 律師

遠聞（上海）律師事務所主任

閱讀提示：

2001年4月28日，《婚姻法》修改，其中第17條與第18條規定了夫妻財產的原則：婚姻期間取得的財產屬於夫妻共同財產，一方婚前財產為夫妻一方財產。

現實生活很複雜，根據婚姻法的原則規定，離婚當事人往往不知道如何分割房屋。而且，法律具有滯後性，很多具體情況沒有明確規定，需要律師舉證分析並說服法官進行自由裁量，而且每個法院的自由裁量尺度還掌握的不太一致。

隨著房價越來越高，房屋占家庭資產的比重越來越大；離婚率逐步走高，離婚分房糾紛也就越來越多。大家都非常關心這個問題，奚律師也經常被諮詢問到，現根據最高院及上海高院的規定以問答形式整理成文，供有需的讀者參考使用。

司法實踐中，不排除個案法律適用不同，遺漏處可補充交流或提供素材。

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一、如何確定購房時間在婚前還是婚後？

答：上海高院不直接考慮產權證取得時間的影響因素，而以簽訂購房合同取得「期待權」的時間及付款情況為考量因素。購房合同簽訂在婚前，且在婚前支付首付款的，即使在婚後繼續還貸，在離婚時該房產仍應認定為婚前個人財產為宜。

但江蘇高院是以產權證取得的時間為節點，詳見《江蘇高院民一庭婚姻家庭案件疑難問題法律適用研討會綜述》。

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二、夫妻一方以個人財產購買了房屋，婚姻關係存續期間增值部分，如何分割？

答：當事人以個人財產購買了房產，在婚姻關係存續期間，因市場行情變化拋售後產生的增值部分，由於這些財產本身僅是個人財產的形態變化，性質上仍為個人所有之財產，拋售後的增值是基於原物交換價值的上升所導致，仍應依原物所有權歸屬為個人所有。

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三、夫妻一方婚前的房屋出租所得租金是否屬於夫妻共同財產？

答：因為租金是房屋的自然孳息，原則上該租金所得還是夫妻一方的財產。但是由於另一方參與管理房屋並出租，則租金應該屬於夫妻共同財產。

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四、夫妻一方婚前以個人財產出資並貸款購買房屋，登記在一方名下，婚後夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理？

答：人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分為共同財產，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決，由產權登記一方對另一方進行補償。

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五、夫妻雙方婚前都出資並貸款購買房屋，登記在一方名下，婚後夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理？

答：對於產證登記在一方名下，但配偶方有證據證明婚前購房時其也共同出資的，在離婚分割財產時，該房屋仍為產證登記人的個人財產，剩餘未歸還的債務為其個人債務，但對首付款和已歸還的貸款及其相對應財產增值部分為共同所有，由產權登記一方對另一方進行補償。

若配偶方同時有證據證明其婚前是基於雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產登記在一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產，分割時應按共同財產的分割原則進行處理，其按揭貸款債務為共同債務。

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六、夫妻一方婚前以個人財產出資並貸款購買房屋，登記在雙方名下，婚後夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理？

答：該房屋為夫妻共有財產。但在分割共有的房產時，對於存在當事人出資數額比例懸殊、且婚後確未共同生活或婚姻關係存續期間較短等情形的，也應一併考慮，可參考當時的出資比例對房產進行分割，而不宜拘泥於各半分割。

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七、婚後雙方對婚前一方所有的房屋進行過修繕、裝修、擴建如何處理？

答：離婚時未變更產權的，房屋仍歸產權人所有。修繕、裝修增值部分中屬於另一方應得的份額，由房屋所有人折價補償另一方；進行過擴建的，擴建部分的房屋應按夫妻共同財產處理。

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八、父母為子女結婚所給付的購房出資是否均構成對子女的贈與？

答：若當事人有證據證明其與出資人之間形成的是借貸關係的，則不能適用該條規定。

當然，該證據應當是在當事人離婚訴訟前形成的，離婚訴訟中父母作出不是贈與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈與的推定。

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九、當事人婚後，父母為雙方購房出資，產證登記在夫妻一方名下的，是否可認定父母的購房出資是明確表示為向夫妻一方的贈與？

答：父母出資購買房屋，產證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應認定為個人所有。

若產證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當事人能提供父母出資當時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般以認定為向雙方贈與為妥，該部分出資宜認定為夫妻共同所有。

由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有。

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十、離婚訴訟中，婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚後以夫妻共同財產購買為產權的公房，其公房使用權本身蘊涵的價值如何歸屬和處理？

答：

1、一方婚前承租的公房是基於福利政策分配取得，婚後以共同財產購買為產權的，由於在婚姻關係存續期間內無法體現出原公房使用權的交換價值，則在離婚分割該產權房時可不考慮原公房使用權的交換價值單獨歸屬問題；

2、一方婚前承租的公房使用權是其以個人財產支付對價取得的，婚後又以共同財產購買為產權，在離婚分割該產權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產權房的剩餘部分價值按共同財產分割；

3、對於婚前由夫或妻一方父母承租、婚後又以共同財產購買為產權的公房，原公房使用權的交換價值可參照司法解釋（二）第二十二條的規定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產權房按共同財產分割處理。

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十一、離婚時，涉及到房屋其他共有人（包括父母、子女與第三人），如何處理？

答：對家庭共有房屋的分割問題可告知當事人另案起訴，或者中止離婚訴訟，不應將其他家庭成員追加為離婚訴訟的共同訴訟人。涉及第三人也同樣如此。

根據物權法的規定，房屋以登記為準，涉及家庭成員的，應該是共同共有，應該視為家庭共同財產析產分割。涉及第三人，根據約定按份共有，未約定則按出資比例確認。

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十二、夫妻共同出資購房，但產權人只登記為未成年子女一人，則該房屋所有權人如何確定？

答：實踐中，夫妻雙方共同出資購買房屋後，出於各種因素的考慮，有時將房屋產權只登記為未成年子女一人。但這並不意味著該房屋的真實產權人即為該未成年子女，而應考量夫妻雙方在購買房屋時的真實意思。

因此，除非有相反的證據，否則通常仍然將該房屋視為夫妻及未成年子女共有財產。但是，對於因房屋產生的債務，應由夫妻負責償還。

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十三、婚姻關係存續期間，夫妻雙方共同出資購房，產權人登記為夫妻及未成年子女三人。後又將該房出售，則所得售房款屬於夫妻共同財產還是家庭共同財產？

答：夫妻雙方共同出資購房，產權人登記為夫妻及未成年子女三人，除非有相反的證據，否則該房屋視為三人共有財產。即使該共有房屋被出售，亦不能改變其共有的性質。因此，所得售房款應保留未成年子女應享有的份額。

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十四、夫妻對房屋進行了夫妻財產協議約定，是否有效？

答：夫妻可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當採用書面形式。夫妻對婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。

婚前或者婚姻關係存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。

合同法第一百八十六條：贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定。

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十五、若離婚協議中對房屋進行了約定，但是未辦離婚登記是否有效？

答：當事人達成的以登記離婚或者到人民法院協議離婚為條件的財產分割協議，如果雙方協議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應當認定該財產分割協議沒有生效，並根據實際情況依法對夫妻共同財產進行分割。

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十六、離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，如何處理？

答：人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權後，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

司法實踐中，離婚後財產糾紛案件中，可以追加合同的相對方為第三人，判決夫妻一方履行買賣合同並給另一方補償。

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十七、雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，如何處理？

答：

1、雙方均主張房屋所有權並且同意競價取得的，應當準許競價；

2、一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；

3、雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

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十八、公房系單位自管公房，離婚時如何分割？

答：夫妻共同居住的公房系單位自管公房，婚前或婚後由一方向本單位取得承租權，離婚時不符合雙方均可承租的情形，則仍由原承租方繼續租賃。

如離婚時雙方均可承租該公房，法院在處理時認為需要變更租賃關係的，應徵求自管房單位的意見，經同意後方可調解或判決變更房屋租賃關係。取得承租權一方應給予另一方相應的經濟補償。

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