保障房建設不是大躍進

保障房建設不是大躍進

葉檀 (2011-06-18 02:07:34) 2011-6-16 新民周刊

6月11日，全國保障性安居工程工作會議在石家莊召開。會議披露的信息顯示：截至5月底，全國城鎮保障性住房和各類棚戶區改造住房開工340萬套，占計劃的34%。今年的保障房可能無法達到開工1000萬套的目標，有關保障房的資金、土地、收益的難題，讓保障房一再成為社會爭議的焦點。

中國建設保障房體制勢在必行。一是中國經濟結構轉型，必須由大規模的投資支撐經濟增長，二是中國房地產高危泡沫必須依靠保障房逐步擠壓，三是中國極端不平等的住房市場必須由保障房與商品房兩輪驅動，建立正常的市場模式加以解決。

保障房是否屬於大躍進，取決於保障房的土地來源、資金來源與分配體制。

保障房土地問題不難解決。根據「十二五」規劃要求，各地的保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品房的用地供應不得低於住房用地總量的70%，而此後公布的2011年全國供地計劃中，這三類住房用地佔78.6%，接近八成。鑒於地方政府擁有土地的處置權，在強大的行政壓力下，地方政府已經將保障房建設用地納入核心範圍。對此的相應要求是，中央政府放開商品房市場，使地方政府可以從商品房市場彌補保障房的虧損。

資金缺口如何彌補？按照規劃，今年1000萬套保障房所需資金1.34萬億元，按照住建部的估計，經濟適用住房和「兩限房」需建設資金5000億元，主要由社會機構通過市場運作方式來解決；棚戶區改造需投資5000億元，其中，工礦企業和被改造的職工籌集3400億元。按照簡單測算，保障房每平方米建設成本僅1600元人民幣，其中主要是地方讓度土地出讓金收益，開發商降低贏利空間，維持在3%左右，即便兩項都能做到，保障房建設資金5000多億元的缺口也難以彌補。

住建部對此信心十足。保障房常態資金來自於三方面，政府給予的撥款、金融機構的貸款、地方政府的稅費優惠。

這些常態資金不足以彌補缺口，從目前看，有三種新的方式頗受矚目：增加土地出讓金凈收益投向保障房的比例。由於成本占土地出讓金的比例在三分之二，2010年全國土地凈收益大約在9700億元人民幣，將10%提取為保障為建設資金，約為970億元。如果增加一倍，將是1940億元。齊驥所舉的例子是先行一步的河北，「比如說最近河北省為了保證建設資金，把原來按土地出讓凈收益的10%計提，調整為按土地出讓總收入的5%計提」，有些城市則將用於保障性安居工程建設的土地凈收益計提比例提高到20%。

公積金增值收益將是未來保障房資金的新增長點。根據統計，2010年公積金支援保障房建設的規模，大約在400億元左右。一些市場人士將400億元認為是公積金的上限，但這是誤判，我國的公積金可以在保障繳納者利益的前提下，在住房保障市場大有作為。住建部的數據顯示，截至2008年末，全國住房公積金繳存總額為20699.78億元，全國住房公積金提取總額為8583.54億元，佔住房公積金繳存總額的41.47%。2008年末，住房公積金使用率（個人提取總額、個人貸款餘額與購買國債餘額之和占繳存總額的比例）為72.81%，同比降低1.78個百分點。住房公積金運用率（個人貸款餘額與購買國債餘額之和占繳存餘額的比例）為53.54%，同比降低3.51個百分點。據推測，我國的住房公積金有5000億元的沉澱資金，這部分資金將是保障房市場的及時雨。

公積金在保障房市場所遭遇的難題主要是公積金的性質與使用者的權益，在這方面政府可以有所以，以建立新型的基金體制：一方面，由公積金管理者與繳納者代表建立嚴格的監管與約束機制，保障繳納者的權益；另一方面，將沉澱資金運用於保障房市場，不會比目前將資金用於存款收取利率的方式使用效率更低；第三，將公積金運用於保障房信託等，以獲得較為穩定的收益。體制安排保障繳納者的權益，即為可行。至於讓地方政府發債建設保障房、國開行貸款等，最後都會成為全體納稅人承擔的壞帳。由國企建單位房，只是福利分房的變種。

保障房建設不可能存在暴利，不可能擁有巨大的尋租空間，卻是中國建立基本保障體制所必需。無論從土地還是資金看，這並不是一場讓人無法忍受的大躍進，而是一場為時已晚的補課。

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