同主題 2012年說地產

2012年說地產有的說，再調控，房價掉了，經濟就完了，該鬆綁了。不能再調控了。有的說，還沒到頭，2013年再說。溫相說，要鞏固房地產調控成果，讓房價回歸到合理位置。這三個說，分別對應三個問題。為什麼要調控，調控的周期是多長以及調控的目標是什麼。遠的來看，還牽涉到國民經濟，社會公平正義。突然想寫點，整理整理思路，下次別人問起時，能裝b。反正最近有時間嗯。想哪寫哪，一下午時間，應該夠了。先列個提綱一、為什麼要調控二、歷史上的調控三、當前的問題、調控手段以及成果預測四、說說地產泡沫五、行業的方向下面繼續廢話一、為什麼要調控。調控是不是市場手段讓位於行政，裁判員同時也是運動員了？調控為了什麼？對於一個任何事物認為理所當然的人來說，為什麼調控，為什麼要治病一樣，是一種回答都閑費力的問題。因為有問題，所以要解決。因為病了，所以要治病。廢話。房地產調控，和治病一樣。有問題，要解決。從問題出發，房地產調控要解決三個方面的基本問題：1、 供求不平衡的矛盾，增加人均居住面積，滿足改革開放以來人民的住房需求增長；2、 產品結構矛盾。生活水平提高，家庭結構變遷，收入水平和生活情趣的差異，對住房的套型、面積、地段、配套都有各種的要求。3、 公平和效率的矛盾。房價上漲，有利於刺激市場活力，提高住房生產積極性，提高城市更新速度。但同時也帶來的公平問題。這三方面基本問題，在不同階段有不同的突出。改革伊始，第一個是主要矛盾。現在房價這麼高，公平問題是主要。手段很簡單，一句話，和改革開放一樣，要建立完善的市場機制，充分發揮計劃和市場兩種資源配置方式的優勢。一般來說，市場是一個很好的資源分配手段。但有時候，也不靈。壟斷。土地、地段、開發權，都具有壟斷性。這時候，市場不靈了。需要看得見的手。社會公平。衣食住行，是人的基本需要。這四方面，決定了人力資源的再生。這四點中，只有住，沒有像樣的替代品。住的成本太高，和吃飯的成本太高一樣，都阻礙了人力資源的再生。人力資源是國家、社會最重要的資源之一。但是，住和吃飯穿衣不一樣，需要較高的購買力。需要+購買力=需求。需求+供給=市場。沒有購買力，就沒有需求，就沒有市場。市場只看中需求，不會眷顧那些沒錢的人。但是，現代社會，最起碼，應讓老百姓吃飽穿暖有地住。低收入家庭，也有活下去的權利，需要獲得最低的生活保障。這就需要看得見的手。同時，房地產業牽涉到許多行業。遷一而動全身，對宏觀經濟，非常重要。市場不靈，且很重要。不調控不行。因此，就需要計劃方式來配置資源，即調控。況且，我們國家，無論是政治、法律、文化，都沒有構築出成熟市場經濟運行的框架。房地產領域，充斥著腐敗、暗箱操作、違規拆遷、行政不作為、炒地捂盤、以次充好、虛假宣傳等嚴重擾亂市場的行為。二、歷史上的調控啟航，1978年，房地產市場開始透出黎明。住房分配製度由實物制，開始了貨幣化。我們的房地產市場，隨著改革開始的。改革之前，只有公有制，哪有房產。市民租住單位或街道的房子，租金低得離譜，據說養只老母雞，下的蛋，就夠交房租了。好懷戀。現在北京一居室的房租，可以買600斤雞蛋。78年，全國869萬城鎮缺房戶，約佔城鎮人口的一半。78年，我國人均居住面積為4.5平米。79年知青大軍返城，一家N口擠在十幾平米，夫妻生活都要潛伏。我們現在好多了。建房，就要資金。80年，鄧提出，出售公房，調整租金，調動私人買房、建房的積極性。准許私人買房、建房，准許私人擁有住房。房價可一次付清，可分期，實行低利率。新房可以買賣，舊房也可以買賣。可見，改革之初，面對的問題是，住房嚴重不足，社會力量調動不起來。問題非常嚴峻。要從意識形態上、法制上，進行翻天覆地的改革。百廢俱興。就要解放思想，提高效率，擴大生產力。首先是特區，改革的前沿。81年，深圳出現了第一個商品房小區——東湖小區。1990年5月，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》出台。1991年1月，《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》。1992年，南巡講話，加快住房改革步伐，審批權利下方。中國改革史上的第一次房地產熱，在海南、北海及其它沿海地區開始了。插曲，1993年，房地產市場，第一次調控，市場開始健康起來。1993年6月23日，朱副總理髮表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。朱core的是非功敗，被說的太多了。不管怎樣，他是一個有勇氣的、有魄力、有眼光的人。其水平，遠超過後來的繼任者。1993年6月24日，《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，共16條，針對貨幣投放過量，金融秩序混亂，投資需求膨脹，財政困難加劇，基礎設施、運力、油電不足制約工業發展、進口加快出口不足外匯結餘下滑、物價上漲過快，開始全面整頓金融和房地產，控制貨幣發行量和信貸規模。其中，第十二條是關於房地產的。其中包括，開發資質、土地增值稅、微利住宅建設比例、金融機構和土地部門不得開辦地產公司、房地產信貸規模等。哎呀，當年也規定，所有房地產開發公司都要承擔百分之二十以上的微利居民住宅建設任務。93年的火，不得不燒。金融秩序混亂，土地秩序混亂，炒地皮擊鼓傳花，項目亂批亂報亂抵押，銀行面對的天價抵押可能就是一個坑。金融和土地部門進入房地產，房地產開發成為金錢和權利的數字遊戲，這個數字遊戲製造出的虛假繁榮，終歸需要引爆。燒爆了海南及北海。北海成為中國泡沫經濟的博物館。海南和北海遍地是爛尾樓，當地經濟一片蕭條。海南是最落後的經濟特區，北海是最落後的沿海開放城市。其餘波一直燒到1998年海南發展銀行倒閉。93年的地產泡沫，對房地產的發展，是一個案例。房地產應該通過努力工作，將土地價值發展成物業，為社會提供實際的價值。93年的地產泡沫，留下的不僅僅是海南和北海的爛尾樓，還有中國房地產的健康之路。93年之後，一些建築企業，不得不接手樓盤，抵其工程款，邁上了求生存的市場之路。他們和金融玩家不同，錢是自己的，捨不得糟蹋，勤勤懇懇兢兢業業，開始了面對市場的定位、推廣，以及戶型設計，努力提高產品的質量、戶型的舒適度、立面的美感、社區內部環境。開始出現大戶型。93年到97年，對房地產來說，或者對沿海地區的房地產來說，是灰暗的。剛經歷泡沫，市場供應很大。需求還嚴重不足。是個單位的正式職工，都等著分房，工齡、職稱、婚姻狀態、家庭人口數、領導的關係等等，是決定你有沒有房有多大房的關鍵，和有沒有錢，沒太大關係；進城打工的，沒錢，銀行也不貸，想當美國老太太都沒機會。供大於求的局面下，只有認認真真的對待市場、客戶和產品，才能發展。這個時期的積澱，是現在那些成功的南派開發商，攻城略地大展拳腳的基石。但是，93年，還處於改革的早期，就全國而言，面臨的問題，和改革之處相比，雖有所改善。但居住需求缺口巨大，公房租金太低，住房實物分配到貨幣化任重而道遠，依然沒有改變。於是，94年，《關於深化城鎮住房制度改革的決定》，繼續深化住宅分配製度改革，繼續商品化的道路。提出貨幣化分配製度、公積金體系、面對中低收入的經濟適用房和面對高收入的商品房供應體系等。特別是經濟適用房，文件特別提出，房地產開發公司每年的建房總量中，經濟適用住房要佔20%以上。97年，亞洲金融風暴，宏觀經濟面臨巨大考驗。房地產成為宏觀經濟新增長點。房改，取消福利分房。此時，與改革之初不同，一般居民家裡，包括廣大的農村地區，家裡有電視機（黑白彩色都有）縫紉機自行車等幾大件。居民存款高企不下，消費動力不足。當時經濟主官，還是朱，提出，靠房地產作為宏觀經濟新的增長點，擴大內需，帶動相關聯的幾十個產業。同時，積極進行外貿談判，加入wto。當時，還提了一個新的增長點，信息產業，只不過，這個要賭，周期長。西部大開發，擴大投資。依然是三家馬車，出口、投資和內需。房地產要作為新的經濟增長點，成為擴大內需的關鍵就要取消福利分房，讓老百姓頭腦長出買房的理念貸款、住房補貼、公積金、減費、降契稅，讓老百姓能掏得出來錢美國老太太和中國老太太的故事，必須堅定不移的講下去1998年7月3日，下發了號稱房改綱領的「23號文件」，正式開啟了以「停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化」、「建立和完善以經濟適用房為主的多層次供應體系」、「發展住房金融，培育和規範住房交易市場」為核心的住房制度改革。文件特別提到，以經濟適用房為主。經濟適用房利潤控制在3%以下。這次，對住房供應體系，於94年相比有所調整。對不同收入的家庭，實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收入家庭購買經濟適用房，其它收入高的家庭購買、租賃市場價格高的商品房。可能是94年，遍地都是廉租房，因此，要進行租金改革，提高租金吧。有人攻擊朱相，分稅製造成了地價高企，取消福利分房造成了房價高企。其實，房價高，不代表老百姓沒地方住，住房供應主體為經濟適用房，商品房價格高，與大多數人沒關係。而福利分房，則造成了單位和單位之間、體制內外間的極大不公平。現在福利分房又回頭了。不管怎樣，98年的房改，把老百姓推向了房地產市場，刺激了需要，同時通過住房金融擴大了老百姓的購買力，擴大了購買房產的積極性，達到了擴大內需，走出97風暴的陰影。2001年、2002年沿海地區出現了房價上漲過快，金融秩序混亂的局面。2002年，針對土地協議出讓的暗箱操作、腐敗滋生、國有資產流失。土地招拍掛正式出台。今年，也有攻擊土地招拍掛制度的言論，認為土地招拍掛，造成的高地價，高地價造成了高房價。有一定道理，但不敢苟同。地價，有名義地價和實際地價。名義地價就基本和成交地價差不多。協議出讓，由於暗箱操作，名義地價往往極大的低於實際地價。土地是國家所有，間接上造成了國有資產流失，國家收入少了，用於民生的錢就少了。而協議出讓時，名義地價和實際地價的差額，就進了開發商和有關操作者的口袋。招拍掛，特別是拍賣，價高者得，難以暗箱操作，又因土地是壟斷的，總體上名義地價略高於實際地價，這個差額，類似於稅收，是消費者和生產者間的一個楔子，誰強誰佔便宜。拍賣出現的地王，可能名義地價遠高於實際地價。但是，就單一項目而言，項目投資是非常嚴謹的，因為拍地過高，在競爭中死掉，是正常的。當然，對於同一區域多項目和土地經營者來說，由於招拍掛的透明，價格是一個強有力的市場信號，較高的名義地價，可以失之東隅收之桑榆。但一個以經濟適用房為主的供應結構，房價一定沒現在高！因為，商品房的需求曲線，是非常彈性的。2003年，房地產市場持續健康發展？2003年新一屆政府亮相，非典之年必定是多事之秋。9月，國務院下發了《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》。通知首次表達了「扶優棄劣」意向。在１８號文件中有「支持具有資信和品牌優勢的房地產企業通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業和企業集團」的內容。通知還突出要盤活二手房交易市場，搞好信貸等等。最重要的，剝奪了經適房的主體地位，經適房變成了「具有保障性質的政策性商品住房」，提出要「逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房」的住房供應體系。徹底的改變了，「最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房」。從此，意味著，大部分的城市居民，被迫購買或租賃市場價商品住房，夾心層出現了。商品住房的需求彈性，大大的降低了。始作俑者，其無後乎？房地產市場，失去了持續健康發展的基石。巨大的利潤面前，資本可以鋌而走險。全世界的資本都一樣，骨子裡流淌著金黃的光芒。資本如果開口講道德，那要看道德值多少錢。房價上漲速度，超過了居民收入水平和GDP增長速度。1950~1959年，英國保障房供給佔比68.2%，1950~1959年房價上漲12.1%，遠低於GDP52.3%的漲幅。1960~1970這20年間，保障住房供給佔比46.3%，房價上漲86.5%，和GDP80.5%漲幅相當。1980年以後，開始保障房商品化，到2004年，保障房供給佔比降至10%，GDP上漲了5倍，房價上漲了7倍。2004年，8.31大限，要求8月31日停止所有土地協議出讓，土地出讓要求公開競買。這是2002年土地招拍掛的延續，土地交易市場進一步透明化。好事！趕在8.31前，協議土地加速加速。之後，土地的成交量，明顯下降。土地少了，房子自然少了，需求彈性剛性，不漲沒天理。到2005年，北京、上海、深圳房價飛漲。溫相總算忍不住了，在兩會公開表達了政府對不斷攀升的房價的深切憂慮。溫相受苦了，此後的歲月中，他不斷的憂慮，讓蝸居的我，也憂慮了。2005年，國八條——《關於切實穩定住房價格的通知》。越調越漲。2005年到2007年，應該說越調越漲。提高首付和利率、限制期房轉讓、提高契稅、控制外資進入等等，重點圍繞所謂的投機和炒作來進行。沒辦法，方向錯了。表面上，房價暴漲，是消費環節和供給環節的炒作、捂盤。底子里，是廣大中低收入家庭，被迫投入商品房市場，巨大的缺乏彈性的市場，在相對有限的供給面前，任其魚肉和宰割。房價的暴漲，是廣大居民，掏幹了幾代人的積蓄，透支了改善生活的內需，逼出來的；是其它行業的收益，轉嫁而來的。不管怎樣，隨著2007年5次加息，二套房首付提到4成，瘋狂上漲的房價，總算開始鬆動觀望。2008年，前所未見的金融海嘯，市場信心空前低落，房價應聲而跌。2006年的70/90政策，對房價來說，是火上澆油。該政策，主要解決住房供應結構的問題。市場供應的多為大戶型，不斷攀升的房價之下，廣大中低收入者將沒房住，因此，增大中小戶型的比例，調節供應結構，讓他們能買得起，有房子住。荒唐的政策。大部分人，都有住房需要，總價和貸款政策決定了他的購買力。在一個需求缺乏彈性的市場中，70/90隻能進一步抬高房價，最終，中低收入者還是沒房住。難道再制定40/90政策？？萬科很早就提出中小戶型，不是萬科有良心，怕消費者買不起。而是，房價上漲，讓原來有購買力的需求變出了需要，開發中小戶型，可以降低需求的門檻，發掘更大的市場。國六條中專門提到，大力發展中低價位、中小套型的商品住宅。拿什麼保證中低價位？中低價位是多少？2008年，美國金融海嘯。全球經濟進入冰河世紀。各國都是大手筆刺激經濟，即加大投資、狂發貨幣。2008年，信心比黃金重要。幾萬億的救市，只是為了信心。2009年，中國經濟率先走出來！！可以說，溫相又重拾他人之牙慧，把98年的招，又使了一遍。房地產繼續是支柱經濟，刺激內需。低利率、低首付款比例，再加上2008年低開工率，2009年，房價終於不可遏止的井噴。三、當前的調控當前的主要問題，高房價引起的公平問題，成為政治問題。於是，開始不可救藥的頭痛醫頭腳痛醫腳。招拍掛不好，公開競買能推高地價，從而推高房價，因此，什麼怪異的出讓土地法子都有。都是投機客、炒房團惹的禍，提高二手房交易契稅、增收個人所得稅稅率、延長免稅期，提高首付款比例和貸款利率，本地人和工作多年的人才能限購限貸；剛需惹不起，於是天量的保障房計劃，大躍進式的保障房建設，竟然90%多的完成了；都是資本湧向房地產害的，開發貸規模嚴控，信託、上市嚴控，讓開發商沒錢；開發商壞，漲價、捂盤，要約談，要曝光。結果是，其一，上海社保案再也不會發生，社保的領導們不用靠社保基金賺錢了，這回他們有錢賺了；其二，大戶型價格下跌，中小戶型價格上漲，2011年北京的一居二局單價，超過了三居，刪了中低價位一個耳光；其三，福利分房死灰復燃，體制內外差距越來越大；其四，供應量下降，一旦需求放開口子，價格會更猛烈的上漲。其五、開發商缺錢，銷售速度變慢，回款受限。融資渠道少，有的開發商飲鴆止渴的借高利貸，並逐漸的喪失了翻身的希望。最後，加拿大、澳大利亞戶口的開發商，卷了錢跑了。當然，現在房價穩住了。溫相說，要鞏固房地產調控的成果。呵呵，他還要讓房價回歸到合理的位置。唉，不想多說，請問有什麼成果呀。也許，下屆政府，不得不承擔，沒鞏固住的惡名。房價能是調控目標嗎？價格只是一個結果，一個信號。以房價為調控目標，能成功嗎？看基本面就知道，中國城市化和中國崛起，是不可逆的。城市化意味著城鎮住房需要的巨大增長。同時，中國崛起，特別是居民收入倍增計劃，居民收入將大幅增長，購買力大大增強。人工、建材、土地都在上漲，房地產的成本也是不可逆的。土地供給相對有限。這些基本面的結合，怎麼鞏固調控的成果？關鍵是，城鎮住房需要的主體、主力軍、大部分，是中低收入者。只要商品房為供應的主體，高房價引起的高負擔就不可避免。現在通過限購、提高首付款比例等措施，抑制了需求，但需要沒有減少，城市化進程帶來的城鎮巨大的住房需要沒有減少。需求=需要+購買力。一級市場上，用行政和權威力量，控制住開發商，就控制住了房價。但是，二級市場呢？二級市場就是一個火山口，有房的，他心裡永遠是那個歷史高位，不達到這個價錢，他就覺得虧，只要條件允許，他就不願「賤賣」，惜賣情緒會迅速減少二手市場的供給。一旦需求發生變化，比如限購或首付比例鬆動，二手房市場可立即被點燃。2013年，很可能，樓市回暖，會在一線城市的二手房交易市場上，率先突破。多攢了兩年的錢，首付款可以多點，總價可以多承受點，房價會高多少呢？是的，現在開始大力建設保障性住房，特別是廉租房。這次還重點提到公租房。一定意義上，是好事。但是，保障性住房，將覆蓋20%的低收入者和中低收入者。因此，80%的人，怎麼辦？只要商品房作為主體的地位不動搖，房價引起的社會問題就不可能解決。前天，新聞看到，公租房設計圖冊，新聞宣稱，40平米可以滿足三口之家的需要。我頓時淚奔。我承認，40平米，完全可以滿足三口之家的需要。因為八十年代，上海15平米住房祖孫三代共住一堂也完全ok住宅，首先，應滿足人力資源再生的基本要求，人力資源再生，除了必要的居住條件、空間面積，還需要相應的生活配套、交通配套、醫療配套和教育配套。特別是教育配套中的義務教育，按照服務半徑來規劃城市，教育資源分配又按片區規劃學區，本質上，是比較不錯的方法。公立學校的教育資源，應對其服務半徑內的所以孩子，提供無差別的教育。也許，經適房為主，這不是問題。但是，商品房為主，教育資源稀缺，開發商捆綁了公共的教育資源，和某些公立學校簽訂協議，將這種教育資源明碼標價的賣了。這筆收入，進了教育主官、學校領導和開發商的腰包。憑什麼，納稅人的錢，公共的教育資源，要堂而皇之的進他們的腰包？現在建設的保障性住房，住在其中的人，他們孩子怎麼算學區，義務教育如何享受。人大附和開發商簽協議，保證業主的孩子能進去。保障房的孩子，也能進去嗎？因此，住房分配絕不僅僅是，住什麼樣的房子問題，還有捆綁在住房上的戶籍制度，再由戶籍產生的一系列就業、教育、社會福利等方面的權益。丰台區的限購細則，一度成為網路的焦點。根源是北京的戶籍制度。沒房，就沒法是個人戶口；不是個人戶口，就買不了房。集體戶口是杯具，死循環。其次，住房制度，還捆綁了養老問題。現在養老問題沒有凸顯出來，但已經邁入老年社會的中國，養老問題很快就會成為一個很大的矛盾。家庭養老，是延續幾千年的傳統，是儒家「孝」文化的強調。改革30年，城市化30年，大量的年輕人背井離鄉，留在家鄉的老人怎麼辦？一對夫妻4個老人，怎麼辦？養老，不僅僅是給老人提供物質上的照顧，還包括心理的、生活起居的等等。不管是社會養老還是社區養老，老人對孩子的思念，怎麼也填補不了。家庭養老，社會負擔最小，老人內心也最快樂，孩子也最放心。三世同堂，兒孫滿堂，合家歡樂，這才是幸福和諧的家庭。和諧家庭才能組成和諧社會。每年過年，為什麼非要回家過年。因為家裡有孤獨的老人，他們想孩子，想一家人在一起。住房成本高昂，直接制約了家庭養老。廣大的中低收入者，連買「中低價位」的中小戶型都買不起，怎麼能購買更大面積的住宅。今天我們怎麼對待老人，將來我們的孩子就怎麼對我們。也許我們老了，有不錯的養老金，只是也許。可是內心的孤獨，難道只能通過視訊電話、微薄、電子相冊得到慰藉。也許，西方社會不是這樣子。依靠社會養老，完善的養老金制度，可以保證老人有尊嚴、體面的晚年。可是，一旦經濟發生問題呢？誰養他們？當政者第一個想到的是，削減開支，減輕負擔。英國的養老金制度改革，讓老人的錢直接縮水20%，不上街才怪！個人認為，理想的養老模式，應是家庭養老和社會養老結合。家庭養老為主，社會在法律、輿論、物質上進行保障和引導，家庭主要提供關愛和勞務。社會對家庭有老人的，應提供必要的補貼或所得稅的減免。家庭養老覆蓋不到的，以及個人意願，提供社會養老。將家庭化、福利化和社會化結合起來。有時候，覺得當今政府為政的智慧，遠不及幾千年前「子貢贖奴」的魯國。養老不能片面的強調道德，也不能片面的強調養老保險及養老金制度，走資本主義老路。要給予一定的經濟刺激。家中有老人需要撫養，政府按月為老人支付一定的經濟補償，補償兒女為老人付出的體力、精力和時間。家中有老人的家庭，是否應該享受一定的住房補貼呢？或者，提高所得稅的免徵額。漢朝，為老人發放肉、酒和糧食，年齡越大發放越多。老人的待遇納入地方官的考核。同樣的，撫養孩子，是否也應該給予一定補貼。萬惡的資本主義國家好。社會文明高低，不是有多少喬布斯，不是有多少有錢人，不是有多少第一高樓。應該是弱勢群體，他們能夠得到尊重、尊嚴、健康和快樂。我們這個民族的非物質文化遺產，不是端午節，不是童子尿煮雞蛋。應該是對自然的尊重、對父母的孝順、對後代的愛護和家國天下的觀念。扯遠了。回到前面，當前，由房子引起的問題，不僅僅貴賤的問題，不僅僅是綁架宏觀經濟抑制內需的問題，還是是孩子和老人的問題，是民心向背的問題。對調控結果的總結：20%保障房，80%商品房的供應體系，不可避免的導致高房價；想賣賣不掉，想賣太貴或者不能買，買賣雙方都罵；福利分房重新回頭，行政手段再回首，房改最終開歷史倒車；高房價引起的教育問題，養老問題，特別是養老，更棘手；本次調控，最終只能以可恥的失敗收場。2013年走著瞧！！！四、如何調控首先問題和形勢有本質認識。然後確定目標。在確定分階段目標和步驟。09年的表面問題很簡單——房價過快上漲，房價太高。因此，目標也很簡單——抑制房價過快上漲，進而使房價理性回歸。理性回歸是個很漂亮的詞。表面問題VS本質問題。因此，要多問一句。房價為什麼能快速上漲？是推波助瀾的投機行為嗎？是捂盤、炒地皮造成的嗎？是房地產流入資金過多造成的嗎？需求方面，城市化帶來巨大的住房需要，人民的居住水平遠沒有達到小康水平，中國崛起的居民購買力提升。有需要+有能力，推動了城市住宅的需求。這幾個都是好事，要改變城市住宅的巨大需求趨勢，只能依靠戰爭、瘟疫、文革和「2012」。供給方面，城市土地有限。城市土地主要依靠，舊城改造和農村集體土地的徵收。舊城數量有限，農村土地需要驗收耕地紅線，每年土地指標有限。罪魁禍首是，一個缺乏彈性的需求曲線，偏偏在一個壟斷市場中。解決途徑，創造一個富有彈性的需求曲線。剛性的需要，是可以創造出具有彈性的需求曲線。又回去了，朱core，以經濟適用房為主體。水，人人都需要。而且，也沒有替代品。日常飲水，有的人喝瓶裝水，有的人喝桶裝水，有的人喝小區凈化水，有的人燒自來水。他們的價格比為1000：200：40：1。比房地產暴利多了。李大師發功的水，是暴利的王者。如果，水的供應以瓶裝水為主，取消自來水、自己打井，水資源的使用權由政府拍賣。我們一定渴死，瓶裝水的價格，應該可以上漲1000倍，比酒貴。放棄以自來水作為城市生活用水的供應主體。政府的收益，一定比賣地合算。因此，調控的目標應該和水一樣。讓人民有水喝，能喝飽，能喝到衛生的水，乾淨的水，健康的水。讓有多種喝水需求都能得到滿足，有條件可以裝b的，可以說，我只喝依雲。調控目標：以居住質量來衡量，不管是租房還是買房。最簡單的數字是人均居住面積。而且，這也是一個比較好的指標。澳大利亞是好地方，感慨一下。改革開始，就是提高人均居住面積。小康社會，關鍵是住宅要小康。城市人均居住面積，是由總的住房供應除上城市人口數得出的，空著沒人住的房子不算。不計算空置的房子，有房子的存量和新增量，和城市人口規模和新增人口數量，決定了人均居住面積。如何提高人均居住面積。就要解決形成一個有效的機制，讓供給需求雙方形成很好的互動，市場通常是好的手段。但低彈性的需求曲線，需要有壟斷、信息不充分的市場，價格太高，最終將太多的人排除出去。壟斷市場經濟最大化，就得供給相對不足。排除出去的人怎麼辦。他們改善不了居住條件。人均居住面積就無法增加。但他們願意支付的價格和成本相比，還有空間，也就是經濟剩餘。如果，可以區別開兩種市場，就可以收穫這部分經濟剩餘。幸運的事，還是有點方法可以區分的。比如，套型、面積、電梯、物業、車位等方面，用更低的標準，有錢的不願意住。買了車的人，基本不願意擠公交和地鐵。因為，公交和地鐵雖然便宜，但不舒服。寧可在車裡開著空調堵在路上，也不願意擠在地鐵。所以，公交車再便宜，買車的都不做。車再貴，稅再重，停車再難，做公交的無所謂。對於支付能力在成本以下的，對於壟斷者來說，絕對無利可圖。但對於政府，則不一樣。這就是保障性住房。因此，理想的供應模式是這樣的，高收入購買或租賃商品房，中高收入購買限價商品房或租賃公租房。中低收入購買經濟適用房或租賃公租房，低收入租賃廉租房。比例大致分別為，商品房20%，限價商品房30%，經適房20%，公租房20%，廉租房10%。和基尼係數有關。其中，經濟適用房的利潤不高於2%，廉租房利潤不高於10%，商品房利潤隨便，暴利都沒人管。心裡話，還是希望回到98年，「以經濟適用房為主」的局面。但是，經濟適用房為主，政府財力負擔比較大，開發商開發熱情比較小。雖然可以解決公平問題，但效率損失較大，影響了住宅建設的積極性。推出相當比例的限價房，有利於政府實現土地收入，保障開發商利益，加快住宅建設速度。水至清則無魚，凡事不能太理想化。以經濟適用房和限價商品房為主，滿足所有支付能力和支付意願在成本以上的家庭需要。不排除高收入者購買經濟適用房，只不過大老闆，客廳太小，高檔沙發沒地方，衛生間不能泡澡，就只能去商品房市場。摳門的，願意繼續湊合著，沒問題。商品房賣得再高，和大部分人無關。微利（3%以下利潤）的經濟適用房的和薄利（10%以下）的限價房的建設，相對於廉租房和公租房來說，是可持續的。首先是啟動資金問題，政府強大的信用，可以採用訂金、首付款的方式，首先獲得啟動資金及建設資金。然後，房屋建完，居民入住，土地開發的資金和建設資金就可以回籠。可以進行下一波次的經濟適用房建設。而廉租房和公租房，啟動和建設資金如何來。建設完成後，需要幾十年的租金才能收回投資，建設新的廉租房和公租房又需要新的資金。也許，廉租房和公租房有穩定的租金收益，可以通過信託、債券的方式，收回投資資金。但幾十年租金收益才能收回投資的，其信託、債券的利率也高不到哪，高不過銀行貸款利率。不過應該高於活期存款利率，對市場吸引力有問題。公租房還好點，20年可收回投資。況且，發債、信託都需要成本，該成本又轉嫁到保障性質的廉租房和公租房了。如果債券、信託不能收回資金，不能從市場收回錢，那隻能靠貨幣投放來解決。每年200萬套的保障性住房，就是至少3500萬億的貨幣投放。物價還要飛得更高！另外，20%廉租房和公租房解決不了高房價問題，因為，這20%的人群，購買力較低，在房地產市場之外，對房價沒有影響。因此，就不應以公租房為主。只這裡提到的公租房，是不帶保障性質的住房。是經濟適用房價格在房屋租金上的體現。這些年，政府加大了對租房的宣傳，大有將房價上漲歸咎到國人買房傳統上，甚至炮製出我國城市住宅私有率世界第一。2007年建設部副部長齊驥的一句話引起了震動：「中國城市住房私有率的比例恐怕在全世界不是第一，也是第二，反正是靠前的」。很高的私有率，推動了高房價。人人都願意要自己的房子，不願租房子，丈母娘猛如虎。其實，這是完全的謬誤。這裡混淆了私有率和自有率的區別。私有率是房子是個人還是國家的，是個人的還是福利性質的保障房。自有率表明有多少人住在自己的房子里，有多人租住在別人的房子里。私有率世界第一，突然發現，姓社姓資，骨子裡還不一定呢？謬誤！根據統計，2008年我國城市住房私有率為87.8%。截至2007年底，美國住宅總量為1.2億套，住宅私有率為89.1%，高於中國。朝鮮和古巴，一定是住房私有率最低的國家。居住有其屋，是每個社會人們的願望。美國住宅自有率67.8%，加拿大63.7%，日本61.2%，韓國50.1%，英國70.5%，法國60%，德國38.5%，挪威78.2%，新加坡90.7%。西方發達發達國家，一般的住房自有率60%~70%。發達國家住宅自有率近些年不斷下降，主要是社會結構穩定，城市化早已完成，人口進入老齡化。北京住房自有率為71%，並不比發達國家高多少，並不比美國人不願意租房。董建華上台，高調提出「八萬五」計劃，要在10年時間，將香港的住房自有率從五成提高到七成。香港人並不是非常願意租房，是被逼的，被港英政府的殖民統治逼的，因為他們買不起房只能租房。因此，住房供應，還是應該以佔有型為主。公租房的比重不應成為主體。公租房應主要瞄準一口之家或二口之家，以一居室為主。一部分是剛進入城市的年輕人。他們在進入社會的前些年，對住房面積的需要，大體上是一居室。同時事業和人生處於不穩定期，遷移的可能性較大，租房是比較好的選擇。等到準備成為三口之家時，一居室明顯不能滿足需要，孩子需要單獨的居室，此時，二居室或三居室是他們真正需要的。如果一開始就購買二居或三居，壓力較大且前些年造成浪費。另一部是進城養老的老人。他們居住在子女的附近，獨立不干擾且方便照應。理想的經濟適用房和限價商品房，應該具有不完全產權。既然對大眾銷售，不能按市場價銷售。政府配售經濟適用房和限價商品房時，和市場價相比，讓渡了部分利益。因此，房價增值部分的權益，應該政府和購買者按出資比例共同享有，購買者享有（成交價/市場價）這部分增值權益。因此，經濟適用房或限價房再銷售給政府，應該按（成本價/市場價）*當前市場價，來計算。經濟適用房或公租房回到政府手中，可以重新進行修繕再銷售或出租，依然是微利或薄利原則。經濟適用房和限價商品房出租，房租可以按市場價，雙方分成。以前的經濟適用房，獲利空間太大。不能體現到政府讓渡利益的權益。按照以上方案銷售的經濟適用房，北京，四環以內，市場價25000，經適房價為8000（3%以下的微利），簡單的算算，該房子，政府應佔有68%的權益，購房者佔32%。10年後，將來房子增值到50000元，賣給政府，應低於16000元/平米。賣向市場，應至少給政府交34000元/平米。這裡沒有計算房子折舊。當前的經適房，市場價賣掉，給政府就交10來萬的稅。當然，如果購買商品房，購買者已經支付了市場價，應該享受所有的權益。二手房交易時，政府收土地增值稅，憑什麼？該稅種和所得稅相重疊。題外話。購房者按出資比例享有不完全產權，可以減少經濟適用房獲利的空間，減少經濟適用房小區都是高檔車、領導的司機和親戚。經濟適用房和限價房為主，是不是不利於控制城市人口，特別是北京上海這種特大城市的人口規模。北京上海等城市規模太大，超出環境承受能力，水資源、垃圾污染、交通問題。控制城市人口，有許多方法，高房價不是唯一也不是好方法。大城市病，也不是靠高房價能夠調節的。總結一下：目的是兼顧公平和效率，保證住房生產的積極性，滿足不同需求的住房結構問題。推薦的住房供應體系是，高收入購買或租賃商品房，中高收入購買限價商品房或租賃公租房，中低收入購買經濟適用房或租賃公租房，低收入租賃廉租房。其中，經濟適用房的利潤不高於2%，廉租房利潤不高於10%。形成經適房、限價房為供應主體的結構。大致比例為，商品房20%，限價商品房30%，經適房20%，公租房20%，廉租房10%。廉租房、公租房、經濟適用房和商品房，在面積和套型上應有區分。廉租房以資格審查為主，滿足低收入家庭的需要，面積以一居室和兩居室為主。公租房以一口之家或二口之家為主，滿足剛進入社會的年輕人家庭和老人家庭，一居室為主。經濟適用房滿足中低收入家庭的需要，以兩居室為主。公租房滿足中高收入家庭的需要，二居半或小三居為主。商品房滿足高收入家庭多樣化需要，以大三居、四居、五居等等為主。相比較而言，建設經適房和限價房，可以解決資金問題，可以進行滾動開發，並且不會增加貨幣供應量。是比較好的，可以持續的方式。按出資比例享有部分產權的經濟適用房和限價商品房，可以保證國家的收益，防止腐敗，平抑房價，降低居民購買壓力。住房改革，應考慮到養老和孩子教育問題。經濟適用房和限價房，應提供給最廣大的人們。不然，執政黨如何代表最廣大人民的利益。讓老人得到照顧，親情滋潤社會，孩子受到關愛和公平的教育，讓壓抑的需求得到釋放，提振宏觀經濟，建設和諧小康社會。2012年，政府換屆，也許，會改變的。五、地產泡沫談到中國地產泡沫，說真的，我不認同這個詞。一線城市的核心地段，不存在泡沫。北京周邊的香河、固安，到是泡沫。看泡沫，首先看，這地方有多少人，多少人願意來，房子蓋多了，就是泡沫。比如，鄂爾多斯。其次看，不該買的買了。買不起的買了，不想買的買了，都會造成虛假的成交。他們必須要求房子要漲，要漲夠，還要賣得出去，否則，他們的資金和流水無法滿足買房的真正需要。炒房炒給銀行的，最危險。炒房炒成房東，不算此列，說明此人還挺有錢的，同時畢竟是房東嘛。購買力有限的，買不起的人，混進來了，霸佔了房子，也是此列。現在對於大部分城市，特別是一線城市和二線的區域中心城市來說，不存在房子蓋多了的問題。買房者、貸款者這些小屁民，審核都挺嚴的，買不起的，基本混不進去。炒房的，城市裡有不少，越發達地區炒房的越多。不過，擠這部分泡沫，已經1年多了，也差不多乾淨了。地產泡沫要想戳破，挺難的。要麼是金融核彈，資本大鱷，要麼就是做空CDS持有者的牛人，要麼是大boss。這些人，都可以在泡沫破滅時獲利，至少，少損失。泡沫中的利益相關者，都有繼續維持泡沫的動機和傾向，他們也許知道總有破滅的一天，但這一天一定不是自己。中國地產泡沫，不是全國範圍的。可能是某個局部的。如果一點都不調控，可能會變出全局的大泡泡。到時候，戳破他，需要一個大事件。什麼是泡沫。泡沫是空的，可以一直吹大，但最終表面張力維持不了會破掉，什麼都沒有。解決泡沫的方法有很多，第一，增加液體表面張力，把吹泡泡變出吹牛皮；第二，慢點氣，灌混凝土；第三，增加泡泡外部壓力，降低泡泡內外壓力差。還有最重要的，把刺放遠點，不然，還沒解決就戳破了。看看歷史的地產泡沫。美國最近一次，大家見到的地產泡沫，是美國的次債危機，以兩房倒閉為標誌。美國有比較好的房貸體系，其房地產貸款系統裡面分為三類：優質貸款市場、次優級貸款市場、次級貸款市場。美國把消費者的信用等級分為優級、次優級和次級。那些能夠按時付款的消費者的信用級別被定為優級，那些不能按時付款的消費者的信用級別被定為次級。次級貸款市場就是面向那些收入信譽程度不高的客戶，其貸款利率通常比一般抵押貸款高出 2%～3% 。儘管美國次級貸款市場所佔美國整體房貸市場比重並不大，大約佔 7%～8% ，但其利潤最高，風險最大。於是，就有次級貸款公司，在利潤的驅使下，為他們提供貸款服務。由於911後，美國政府刺激經濟的需要，貸款利率非常低，客戶還款也比較容易。輕鬆的頭期款、靈活的月供計劃以及房價長期上漲的趨勢讓借款人相信償還房貸抵押的艱苦只是暫時性，他們能夠在未來迅速的找到更有利的融資條件。越來越多的貸款流入了這部分有問題的購房者。貸款公司賺的錢，簡單的說，就是利差。他如何用更低的成本融資，再貸出去，他就如何能賺更多的錢。住房抵押貸款證券（MBS）和債務擔保證券（CDO）將債務證券化，是比較好的融資方式，成本也比較低。由於收益比較穩定，資本市場上也是寵兒。但風險也比較高，投資者心裡有點打鼓，這類金融產品也賣不上好價錢。於是，投資銀行又發明了新的金融工具，對這種債券進行保險，發明了信貸違約掉期（CDS），去投資市場上銷售。和飛機一樣，乘坐飛機挺危險的，但買了保險，坐飛機的人，心裡會安全點。飛機總不出事，保險公司賺的睡覺都笑。忽然遇到了911，一天就掉了幾架飛機，保險公司哭了。風險就這樣，從貸款公司手中，轉移並呈倍數的放大到了投資者手中。貸款公司，不必為風險負責。他們只負責放貸，放得越多，債務資本化越多。委託代理責任，讓整個系統非常脆弱。一旦美國經濟出現問題，失業率提高，最倒霉的是低收入者。同時，利率上漲，還款壓力也變大。於是，寬鬆的首付，忍痛割愛也沒那麼痛苦，違約、法拍的情況就增多了。很快，投資市場吃不消。究其根源，是貸款公司把原本不該獲得那麼優惠貸款的錢，貸出去了。次級貸款公司在利益的驅動下，無視風險，在貪婪的投資銀行的幫助下，把風險成倍的擴散到整個投資市場。同樣的情況，在中國不可能。二手房買賣，銀行對房子的評估價，是低於市場價的。100萬的房子，銀行評估價可能只有80萬。首套房首付3成，實際上購房者用價值100萬的房子進行抵押，獲得了56萬的貸款，抵押物價值高出貸款額的近一倍。其首付款高達44萬。還不算銀行那麼高的利率。經濟不好，利率上升，購房者失業，不計算已經支付的月供，如果購房者不繼續還款，他將損失44萬元。因此，再艱難，購房者都會咬著牙，還錢的。風險是購房者的，中國的銀行完全沒有風險。美國就不一樣了。購房者不還錢，就損失點了月供和可憐的首期，風險都是貸款公司和銀行的，不對，風險都是買MBS和CDO的公眾。極低的風險，極高的利率，中國的銀行不掙錢就怪了。建行海外上市，投行對其價值嚴重低估，就是因為他們假裝沒考慮壟斷情況下銀行的估值模型。海南和北海1993年，沿海地區特別是海南和北海，發生了嚴重的地產泡沫。結果，許多銀行發現，天價抵押的項目，原來不過是個坑，而且還抵押了好幾家銀行。銀行對自己手中錢，極其不負責任的肆意房貸，讓房地產開發變成了「擊鼓傳花」似的倒賣批文。錢不是自己的，銀行、銀行領導們，不會在乎的。堤外損失堤內補，最終轉嫁給我們的，就是極低的存款利率和極高的貸款利率。憑什麼？？？憑什麼我們要為銀行的無能、腐敗負責？？？戳破這個泡沫的，是副總理朱core。銀行資本是國家的，不戳，損失更大。93年的地產泡沫和美國本世紀的二房危機，根源都是金融機構或其從業人員，無視風險，在貪婪驅動下，把錢給多了，給不該給的，並推動了這個市場的虛假繁榮。日本上世紀日本的房地產泡沫。這個是比較典型的，也很複雜的案例。引起日本房地產泡沫生成的原因顯然是多方面的。首先是1985年9月， 「廣場協議」， 日元被迫大幅度升值，日本對外出口造成負面影響日元升值，為防止經濟下滑，日本政府多次下調官方利率，實行寬鬆的貨幣政策。同時，大量國際資本進入日本的股市和房地產業，大大刺激了房價的上漲。企業盈利能力的下降和地價告訴上漲，讓持有土地的企業在賬面上賺個底朝天。企業傾向於購買土地並持有，進一步減少了土地的供應。另外，由於日本政府對銀行的過度保護、金融監管存在漏洞、信息披露制度不健全、銀行風險意識淡化等因素，大量資金被釋放出來，併流向了股市和房地產，推高了股價和地價。1990年9月日本地價達到最高點，東京都的地價就相當於美國全國的總地價。所有泡沫總有破滅的時候。1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，很大程度上由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅。日本的地產泡沫，其根源是金融泡沫，或者是金融戰爭。最自由的國際遊資資金，依靠日本政治上的劣勢、日本本身的錯誤，玩著錢生錢的遊戲。這個遊戲中，「政治矮子」是肥羊，等著莊家宰。廣場協議，使日元被刻意的高估了，所有信以為真高估日元的凱子，都輸了。匯率，不完全是經濟決定的。絕對不是簡單購買力平價，你家土豆一斤2塊錢，我家土豆一斤6塊錢，於是，我家1塊錢值你家3塊錢。於是，匯率就出來了。可是，洒家拳頭硬，現在我給你1分錢，土豆你愛賣不賣；不賣，我先揍你一頓，搶過來，一分錢都不給。匯率是綜合國力的表現。和經濟有關但不絕對。從這個角度看，歐元絕對沒戲。俄羅斯的盧布還挺有希望的。扯遠了。日本房地產泡沫，是日元的泡沫造成的。我們國家會不會也發生。有可能，但不會。因為，我們是恐嚇不了的，要麼真打，打輸了認栽。同時，日本那個時候，城市化已經完成，嬰兒潮也過去了，地價上漲的源動力缺失。我們國家，現在城市化水平，僅相當於日本1960年的水平，50%，與泡沫時的日本還有20年的差距。香港97年，香港地產泡沫。香港是一個更加特殊的案例，總結一下，背後的因素更多，外有東南亞金融海嘯，內有政權交接。主權移交前期，香港的樓市和股市皆投機過熱，形成泡沫，並在主權易手的一刻達至頂峰。最先出現泡沫的是地產行業，個中因素甚多。過渡期內，惟恐英國人撤退前把都錢捲走，嚴限港英政府出售土地的數量，營造了炒家囤積居奇的溫床。適逢九十年初香港處於負利率年代，銀行儲蓄利率抵不上每年百分之十的高通脹侵蝕，逼使人們四齣尋找投資機會，以免銀行積蓄被通脹吃掉。按照過去二十年來的經驗，樓價只會因一時的局勢動蕩而短暫下挫，長遠來說總是上升，於是樓房成為市民心中的最佳投資工具，不少有閑錢的人紛紛買樓保值。到了最後，暢旺的樓市引來中國大陸和東南亞的資金，闊綽地搜購大批價值千萬的豪宅炒賣。早在1992至1994年間，樓價曾狂升八成，逼使港英政府頒布多項壓抑炒樓的措施，包括七成按揭上限，把樓市冷卻下來，價樓稍稍回挫。然而到了96年初，負利率之類刺激炒樓的客觀環境猶在，還火上加油地夾雜了回歸的憧憬。人們認定北京將出盡法寶，確保接收香港時，社會歌舞昇平，平穩過渡。如此一來，炒樓便是一盤穩賺無賠的生意，因為中國政府不會容許樓市大跌。樓市熾熱，二手市場也亦步亦趨，炒風從豪宅蔓延至中小型住宅，從此種下禍根。自96年初起，樓價先是收復一兩年前的失地，然後在秋季開始，脫韁野馬般屢創新高。到了97年7月1日，樓價在這新一輪的炒風再度上升了80%，連同92年的第一輪炒風，樓價在5年內上升1.5倍。不過炒賣一所住宅，需要兩、三百萬港元，挺高的。投機者想出不少方法，以減輕成本，其中一種叫炒賣「摩貨」。一般而言，物業交易需時至少一、兩個月，買家先付樓價的一成作訂金，等到一、兩個月後賣家搬走了，才簽訂正式買賣合約，繳付餘下的九成餘額。於是一些資金不足的炒家，趁這一、兩個月左右的空檔期炒賣，只付一成的訂金，在空檔期內把單位轉售圖利。這種做法，有點像投機市場里的槓桿式買賣，所需資金大大降低，只需一成的訂金（二三十萬），這些瞬間轉售的物業就叫做「摩貨」。不過風險不小，因為炒賣「摩貨」的條件不僅是樓價攀升，而且要升得夠快夠多，足以支付律師費、印花稅等開支，同時，樓市成交需要火爆，「摩貨」能迅速出手。但97年底樓市泡沫爆破後，這類炒家無法在一兩個月的空檔期內找到新買家，無力支付餘下的九成樓價，只好賠了訂金。若炒賣的是新樓，除了訂金，個別地產商（李嘉誠的長實集團）還要追討重新發售的一切損失光賠訂金仍不能脫身。舉例來說，炒家在樓市高峰期時以50萬元訂金，向長實集團買下一個價值500萬的新房，但泡沫爆破後支付不了餘下的九成，便只好讓地產商收回房源和訂金五十萬。後來該房子只能賣400萬，那麼原先的炒家不只賠掉50萬的訂金，還要支付地產商再次發售時少賺的100萬元，以及期內管理費等開支。炒家損失超過150萬元。李嘉誠很黑的。除了炒賣「摩貨」，還有可以「炒籌」。由於地產商改用抽籤認籌的方式，區別買家挑選戶型的先後順序。一些炒家向抽到前列位置的人「買籌」，於是樓市出現「炒籌」的現象。「炒籌」的價值數以十萬元計。「炒籌者」只需付出只需數萬的登記費，辦個會員卡，便可碰碰運氣。抽中前列的話，「炒籌者」便可以馬上把號賣給買房的或炒家。抽不到，登記費可以全部退回。抽到後列的，就說沒有滿意的，登記費也都退回。「炒籌」就變成無本生意，運氣好賺十來萬，運氣不好也沒有損失。投機者還用空殼公司去炒樓，以逃避印花稅。炒家賣樓時，把空殼公司的股份賣給另一位炒家，由於該房屋的擁有權依然屬於空殼公司，不曾變動過，因此不需要交印花稅（十萬多元的稅款）。當樓市呈現泡沫後，以地產股為主的恒生指數亦拾級而上，迭創新高，並在主權移交後不久（97年8月），創下一萬六千多點的歷史紀錄。不過，真正叫股民笑逐顏開的是一場「紅籌風暴」。紅籌，是指中國政府部門屬下的企業，但在海外註冊的窗口公司。由於政府控制的母公司不時以低於市價，把優質業務賣給附屬的上市紅籌（注資），使這些紅籌撿到便宜貨，於是股價不斷攀升。後來事情逐漸變質，股民變得不理性起來，大伙兒把紅籌當成暴利的同義詞，一窩蜂爭逐炒賣。就是這樣，紅籌泡沫越吹越大，不過半年的光景，股價上升逾半者比比皆是，市盈率每每過百，甚至上千倍（正常來說頂多是二十倍左右）。同時，還有來自中國的資金興波作浪，讓紅籌股的魔力在97年8月達至頂峰，成交額天天創新高。而本地的大企業（藍籌股）都要靠邊站，成為股市的配角，瘋狂情形教人側目。8月26日，十大成交股份里，竟然沒有一家屬於恒生指數成份股，絕大部份都是具有中國背景的紅籌或國企股。這時候，對被中國接管的香港對經濟充滿無比信心－－中國最發達、最現代化的國際城市、人均本地生產總值最高。中國大陸改革開放後一片繁華，香港人不期然憧憬更璀璨的未來，例如《明報》的社評形容今後的香港將「更堅強，更繁榮」，「不再擔憂人才過盛，畢業生找不到出路」，因為可以「馳騁中原」。總括而言，在泡沫經濟下，1997年的香港人要多瘋狂有多瘋狂。有閑錢的人在樓市和股市中競逐暴利。小市民則趁著回歸熱，搜購和收藏象徵英國殖民統治的大大小小對象，如紙幣、硬幣、紀念幣、郵票、車票、門票等等。鑄上女皇頭或因慶賀回歸而鑄有特別圖案的硬幣，也給全民收藏起來，鬧起錢幣荒。上帝要你滅亡，必先使你瘋狂。可來自泰國的一場風暴，讓香港栽了跟頭，一直引以為傲的經濟，一落千丈。就在群眾沉醉在泡沫之際，催生泡沫的客觀條件正在消逝。負利率已經消失，人們不用害怕積蓄被高通脹吃掉，而急於四處尋找投資機會。另一方面，首任特首董建華上台前，公開表示關注過高的樓價，勸市民不要急於買樓。及後他更在就職演詞里，放言每年興建八萬五千個單位的十年建屋大計，預示房屋供應起碼增加一半以上。更重要的是，香港的主權已順利易手，大陸確保平穩過渡的平安符頓時失效。種種因素加起來，使高處不勝寒的樓市和股市早晚都要掉頭回落。1997年7月1日，英國把四海昇平、累積了數千億豐厚儲備的香港——埃及妖后的嫁妝交回給中國。就在這回歸假期中，泰國抵受不了國際炒家的衝擊，讓泰銖自由浮動，繼而向國際貨幣基金會求助，掀起長達一年多的亞洲金融風暴。可是香港和周邊國家及經濟組織，都渾然不覺自己身處危機之中。不到一個月，金融風暴吹倒了馬來西亞、菲律賓和印度尼西亞。香港表面上獨善其身，恒生指數（恆指）還在8月中創下一萬六千點歷史新高，可是樓價開始在高位停滯不前，紅籌泡沫也終於在九月爆破，頃刻間股價狂瀉近半。10月，台灣放棄捍衛新台幣，金融風暴登陸了香港。被香港人稱作「大鱷「的國際炒家聲東擊西，佯攻匯市（港元），使銀行同業隔夜拆息扯高至三百厘。股市隨即嚇得摔了一跤，繼而崩潰，讓沽空股市的「大鱷」撈了一大把。對利率敏感異常的樓價亦隨之下滑，自此股市和樓市泡沫雙雙爆破，價格瞬間跌到一年前的水平，跌幅接近一半。經歷十月的風暴後，市面初現不景氣－－樓市出現退訂潮，新樓盤也降價銷售。98年春季，香港經濟初嘗倒退，失業人口突破十萬人，創下歷史新高.隨著韓國、印尼、台灣和日本的匯價於98年中接連創新低，香港再次卷進風暴里。98年8月，國際炒家再次來到香港，在匯市和股市重施十個月前的故技。特區政府眼見恆指狂瀉，於8月14日，依靠中央政府的支持，動用外匯儲備，大量買入股票來推高恆指，以阻止「國際大鱷」於股市（期指）再次圖利。雙方惡鬥了十個交易日，並在8月28日的期指結算日，創下史上最高的790億成交額（是97年泡沫頂峰時期的2倍），恆指則回升至7800點收市。政府動用1200億元美元，依靠充足的錢彈，險勝「大鱷」，較原先估計的數百億多得多，成功守住恆指和聯匯。最後，港府持有了約6%的恆指，風暴過後股價回升，讓港府倒賺了近900億元。八月「官鱷大戰」後，日圓重新靠穩，中國政府一再重申堅守人民幣匯價。一年多的金融風暴終於在東亞平靜下來。但香港的樓市和股市，已經屍橫遍野。金融風暴過後，港府面臨著一些列的經濟問題。如何重振經濟。樓市大跌怎麼辦？當時有兩類壓抑炒風的措施：一類是施行干預市場的政策，例如徵收物業增值稅等，阻延炒家入市或增加炒樓成本；另一類則是增加土地供應。前一類措施在港督彭定康面對首輪炒風時（92至94年）曾用過，其後樓市死灰復燃，成效受質疑。董建華則傾向第二類方法，趁著在主權移交後，不再規限賣地數目，大量增加土地供應。只是該法雖可治本，但不能救近火，非得兩年後蓋好房子才行。因此，上任前（97年1月）曾勸戒市民不要心急買樓。7月1日凌晨的就職典禮上，董建華宣布了「八萬五」建屋宏圖－－未來十年之內，每年興建至少八萬五千個公私營住宅單位，並同時把市民自置居所比率，由五成增至七成。10月8日，董建華宣讀首份施政報告，詳細列舉「八萬五」計劃的指標。大部分市民都挺滿意「八萬五」計劃。輿論也認為這是溫和、恰當的舉措，就是政府究竟有沒有能力執行這項大計。在這期間，樓價一直在頂峰徘徊，絲毫不受「八萬五」影響，只有成交量開始下降。可是，首份施政報告後十來天，大鱷第一次進攻香港，狙擊港元和股市，扯高利息，對利率敏感的樓市出現了退訂潮，房價狂跌不止。最初，社會都樂見房價下跌，希望降職合理水平。可是，港府在打擊炒作和托市上，搖擺不定。98年6月，港府宣布停止賣地9個月，停建夾屋（又名三明治建屋計劃，目標是夾心層）。同時，政府不斷擴大資助市民置業貸款的名額，取消部份打擊炒樓的措施，並借著「按揭擔保計劃」、准許地產商提供「二按」等，讓置業者付少點首期便可「入市」，誘使人們去買樓。此時，地產商為勢所逼，降價促銷套回現金，樓市終於在98年底穩住了，價格為高峰的一半。接著99年，樓市還上漲20%。隨著八萬五計劃的公屋入市，售價只有市價的1/3，樓市再次下跌。至2003年，已經下跌了70%。的八萬五計劃，成為董的頭號劣政。特別是2000年6月低，被媒體追問八萬五計劃何去何從，他坦誠，自98年他已經不提及，所以就不存在。「不存在」事件，讓港府信譽全失，即使到今天「不存在」，也不時被香港人拿來揶揄高官，來諷刺特區政府虎頭蛇尾的處事方式。追其本源，香港地產泡沫，早在97之前就已經出來了。地產、股票、金融、郵票、地鐵票都是泡沫。97年10月第一次官鱷大戰，刺破了這個泡沫。不管有沒有八萬五計劃，樓市、股市的虛假繁榮都要崩塌。但是，外部因素把泡沫戳破，導致了97年的樓市暴跌，之後則是考驗董的時候。結果其在壓抑樓價和托市間舉棋不定。地產商趁樓市炙熱多蓋樓房，導致99年供應量倍增，樓價受壓。一方面，減少置業者的首付，發布9個月的禁地令，另一方面，對八萬五計劃猶豫再三，最終導致99年樓市反彈後再次下跌。此時公屋入市，入市量佔到當年新增供應量的一半，低廉的價格，如何不使樓市再行下跌。其後，既不不肯完全放棄建屋大計以穩定樓價，也不肯完全支持建屋大計打擊炒樓。左右搖擺的政策，摧殘著樓市，偏偏殘局一塌糊塗之際，他又弄出「八萬五不提就不存在」的公關大災難，賠掉了政府的公信力。總之，香港在回歸後的6年，由於97之前的瘋狂，之後的金融風暴，搖擺不定的主政者，樓市風雨飄零。突然發現香港寫多了。香港挺有意思的，有很多借鑒意義。八萬五公屋計劃，有點像現在的保障房計劃。當然，保障房覆蓋面太少，占供應量比重太少，影響沒那麼大。開始，都是歡迎，同時質疑是否有能力完成。之後，會否搖擺。朝令夕改的政府最恐怖。現在的調控就面臨是否放鬆，是否掉頭的危險。是打擊炒作還是托市，不知道。六、行業的方向城市化進程只有一次。一個需求高度彈性的商品市場，是高度競爭的，總會到來。開發商只能通過勤勞勞動，以最低成本最高的效率最好的成本滿足需求多樣化的客戶，一個詞概括，本份。2023年，人口峰值來臨。2023年，城市購房適齡人群高峰也將帶來，約為2.5億人。隨著這兩個峰值的到來，住房新增需要將減少。房地產開發的黃金時期將會結束。依靠規模開發高周轉率來發展的開發商，將面臨轉型的痛苦。一線城市黃金地段持有優質商業地產的公司，也將有不一般的表現。將來市場的主流，是面對改善型需求的產品。86~90年那次嬰兒潮的孩子們，現在已經長大。5~10年內，他們將面臨生子、養老的生活，中小戶型滿足不了這些基本需要。10年以後，是更多樣更加個性化的需求。目前，重視產品的公司，會是那個時候的主宰。到2023年，城市化率接近70%，城市化快要結束。國內會出現幾大都市圈。京津都市圈，長三角及沿江都市圈，珠三角都市圈這三大都市圈和幾個次級區域中心。從產業結構來看，北京和上海將脫穎而出。北京聚集了中國的大腦，創意產業和IT業聚集；上海依靠周邊的經濟規模和長江優勢，會發展成為金融中心和航運中心；深圳可憐些，和香港太近，可能會沒落，整個珠三角產業升級任務最重。長三角都市圈，將會沿著長江的幹流和湖泊向內陸延伸，最終聯繫上另一個沿江都市圈的盡頭重慶-成都。長江這條水上高速公路將比肩萊茵河。近20年間，集中在以上三個地區，特別是沿江湖地帶的開發商，將有很大的發展。其它幾個次級區域中心，可能是瀋陽和西安。寫到這，我突然想離開這一行，20年後，面臨著失業的局面。那時候，孩子在上大學，怎麼辦？
推薦閱讀：