齊俊傑: 新加坡 德國模式！樓市未來的大方向定了！ 新加坡 德國模式！樓市未來的大方向定了！ 作者：...

新加坡+德國模式！樓市未來的大方向定了！

作者：齊俊傑看財經

昨天，北京的一個公租房項目，開始分配房源。位置還是不錯的，在朝陽區崔各庄鄉，相當於東北五環的邊上，此次推出的房源不算多，一共是110套，其中一半分給了新北京人。而租金只有39元每平米，一套房子的面積大概在50-60每平米，也就是說月租金2000-2400元。另外位置更好的一個公租房項目，在朝陽區廣渠東路，屬於出了東四環一點，離國貿大概5公里，這裡拿出168套房子，其中84套給了新北京人。房屋面積46-60米，月租金42元每米，摺合下來一套房子月租金也在2000元上下。現在北京的租金水平，基本上是80-100元每平米每月，也就是說公租房將租金降低了一半。

很多人都說現在的房價太高，利率還在上調，未來還要加息，買房的負擔越來越重。似乎出台的所有政策都是為了穩定房價，而沒有降房價的政策，那麼剛需也被調控，剛需又該怎麼辦呢？之前我們一直在保護剛需的利益，才導致了調控畏手畏腳，不敢有大動作。自打我們提出房住不炒，準備出台長效機制應對樓市之後，老齊第一時間提出一個新觀點，那就是上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。該政府保障的，就要分灶吃飯。而商品房那邊，估計就是寧可錯殺也不放過了。這其實就是我們正在準備實施的房地產大戰略。也就是準備用德國加新加坡的模式，來對樓市進行長期調控。

什麼是德國加新加坡模式，說白了就是把房子分為必需品和奢侈品兩大類，必需品放在公共屬性里，跟建橋樑和道路沒什麼區別，而奢侈品則是商品房，你愛漲就漲去，但以後這部分將是政府的收入主要來源。這就是相當於在原來的伺服器之外，再單開一個私服，專門服務那些剛需的人，而兩個伺服器不能讓他有賬號上的流通。

先說租房為主的德國模式，德國人是不怎麼愛買房的，租房過一輩子的德國人甚至佔了6成，在咱們這被看為是剛需的房子，為什麼德國人就沒這個需求？主要就是德國的房子太多了，租房太方便也太便宜了，所以沒人想買房。二戰後德國由於被炸成了廢墟，所以他們很快就修了大量的房子，沒想到用力過猛了，德國現在的房子基本上保證了每戶一套，德國家庭要想買一套房子大概用不了5年的時間，他們的絕對房價還沒有北京、上海和深圳高，而人家的收入卻是我們的4-6倍。而且德國有嚴格的房產稅，100平米的房子，一年差不多1萬塊人民幣，所以房子越多稅收越重。你要出租還可以減免稅收，這就鼓勵大家拚命的往外租房增加了市場供給。

另外德國的租房立法保護太好了，人家有租賃法，你房東要想轟走租客需要提前半年通知，如果要是10年長租，你得提前一年跟人家打招呼，如果房東違約，你甚至可以告他，會給他帶來牢獄之災。而在德國市場上，基本上都是10年-20年的長租房。這本質上跟買房沒啥區別了。而且他們沒戶籍制度，所以房子上面沒有任何福利，租和買完全沒區別。而且德國房價漲幅很小，基本無利可圖，還不如房產稅損失的多，所以大家更多選擇了安心租房。而且租金也不貴，大概10歐每月每平米，絕對價格跟北京上海差不多。但相對於德國人的收入來說，完全沒壓力。

再說新加坡，新加坡有廉租房-組屋-共管公寓的三層保障房市場，廉租房一般是政府出資購買，然後租給窮人，租金只是象徵性收取，只佔窮人收入很小的一部分，他們還興建了大量的組屋，這是他的居者有其屋計劃，甚至佔到了整個住房市場8成，這就相當於廉價房，限價房。他的每平米房價被嚴格限定在，城市月均收入的2倍，換句話說一個家庭一個月能買1平米的這種組屋，由於這種房子不大，通常也就是50-60平米，如果是新婚夫婦，大概5年時間就能買的起這樣的房子。為了讓大家早日住房，新加坡還核實你的收入後，可以通過多渠道給你發放最多80-90%的貸款，那麼也就是說新婚夫婦半年到一年就能攢到首付。所以新加坡居住問題基本解決。新加坡為了保正不被不法之徒薅羊毛，他們規定，你申請組屋要提交真實合法的材料，如果有弄虛作假會被罰款甚至6個月監禁，另外這個房子也是5年不許賣，過了5年要賣還得當地政府部門審核批准，基本上杜絕了炒房的可能。

新加坡還有一種房子叫做共管公寓，這個類似我們要做的共有產權房了，這部分比組屋要更好是面對更高階層的，價格只是純商品房的7成，每平米房價大概比家庭月收入的1.5倍左右，換句話說一個家庭買一套這樣的房子，需要努力10年左右，這種房子10年後可以自動私有化。在如此大的保障房供給之下，新加坡的商品房也不怎麼漲價，現在平均價格也就是組屋的三倍，也就是說一個家庭奮鬥15年，怎麼也能買套商品房了。

所以綜合來看，我們現在也是兩大戰略，一個是租售同權，一個是保障房市場建設，租售同權是德國模式，而保障房是新加坡模式，兩大戰略共同發力，確保房子在民生必須品這一端，儘可能的把購買價格和租賃價格降低。以後房子就會跟手錶一樣，多貴的表都有，但你要看個時間，幾十塊錢的也夠用了。

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