如家、錦江、華住、亞朵瞄準中檔市場為哪般

06-18

　　當經濟型酒店進入增速放緩的「瓶頸期」，而物業也越來越難覓之後，不少酒店巨頭開始尋找新的拓展方向——向存量要發展。

　　變革家，讓天下沒有難懂的生意!在經過了快速發展的「黃金時代」後，經濟型酒店行業這幾年開始步入了入住率和房價雙雙下滑的緩慢發展階段，一批經濟型酒店開始面臨成本上漲、收益減少、新物業難尋等困境。當經濟型酒店進入增速放緩的「瓶頸期」，而物業也越來越難覓之後，不少酒店巨頭開始尋找新的拓展方向——向存量要發展，將合適的舊經濟型酒店升級改建為客房價較高的新中端酒店，此舉不僅解決了尋找物業的問題，還從一定程度上提升了客房收益。不過，業者也需注意「一窩蜂」的風險——防止中端酒店市場過快地變成「紅海」。

　　經濟型酒店向中端酒店轉型

　　最近見到孫堅，他的職務已經從如家CEO變為首旅酒店總經理，如家酒店集團董事長兼CEO——這是如家私有化，合併入首旅酒店後的最新變動。而這也意味著孫堅的任務又加重了，其要負責整合如家與首旅酒店。

　　「其實未來，我們的方向很清楚，就是向存量要發展，向創新要發展，今後可以結合跨界，共享和融合的方式。酒店市場到這個階段，需要併購重組來對未來方向進行梳理。這幾年我們看到三四線城市的變化很大，到了一定的程度，其實合併，整合是一個通用的邏輯。在過去的一年半中，華住和雅高，如家和首旅，錦江和鉑濤以及維也納都進行了資本整合。」孫堅接受專訪時透露。

　　在孫堅看來，從現有的經濟型酒店物業中尋找合適的項目去改建成為新的升級版酒店，這是一個不錯的方向。

　　在上海延安西路，一家原本品牌為莫泰的酒店經改建後成為如家精選、和頤酒店等系列產品後，房價從原本的約200元一夜提升到400多元一夜。

　　「我們原本經濟型的延安西路莫泰店，經改建後，形成了定位中高端的如家精選、和頤以及和頤至尊等一組新酒店產品，RevPAR(指每間可供租出客房產生的平均實際營業收入)從原本的200元左右變成了現在的400多元，這在真大程度上提升了酒店客房收益。」孫堅告訴記者，其實市場上還有很多位置不錯的經濟型存量酒店，如家和首旅酒店未來大可減少不良區域市場的開店數量，改為大量改造現有的合適酒店升級為中端酒店產品，向存量要空間和發展。

　　無獨有偶，位於上海福建南路的一家錦江之星近期也被改建為新品牌「康鉑「亮相，升級後的該酒店房價從200多元一夜一躍至500多元一夜。這也標誌著錦江系收購法國盧浮酒店集團後，正式將法國的Campanile「康鉑」酒店引入中國市場，該品牌定位中端酒店。

　　記者了解到，該酒店的前身是錦江之星經濟型酒店，經改建成為「康鉑」中端酒店後，其客房收益從原本的200多元一夜提升到500多元一夜。

　　「酒店業以前注重功能型，現在注重體驗式，因此我們開拓錦江都城和康鉑，兩者都是中端酒店，前者更多瞄準超過50年的歷史建築改建，更體現中國文化，可在一二線和三四線城市發展。而康鉑則有一定的社交功能和法國文化，更適合一二線城市，瞄準年輕客戶。」錦江股份CEO、錦江國際酒店管理有限公司CEO張曉強接受記者專訪時透露，康鉑會開放加盟，目前錦江系正在尋找合適的存量物業改造，希望可以把一部分經濟型的錦江之星升級改建成中端的康鉑酒店。

　　「根據計劃，我們希望在3～5年內將康鉑品牌發展到300家左右。首先是在核心城市發展，也是從核心城市的核心地段向周邊輻射。」錦江股份副總裁、錦江國際酒店管理有限公司高級副總裁李予愷指出。

　　酒店行業的存量經濟學

　　記者在採訪中了解到，不僅是如家和錦江，華住、亞朵等業者也在尋求批量改建存量酒店項目的機會。

　　緣何這麼多酒店業者都瞄準了存量物業和中端酒店市場呢?「經濟型酒店在這幾年進入了增速放緩階段，大量租賃物業到期，租金和人工都在上漲，可市場的客房平均收益卻在下滑，入住率也在下滑。經濟型酒店的黃金時代已經過去，如今業者要克服成本增加、收益下滑的窘境。地理位置好的物業成本太高，甚至你有時候願意出價也未必拿得到好的物業。因此，這令業者開始思考是否應該從現有的存量物業上動腦筋，來改建成客房價較高的新酒店。」華美首席知識專家趙煥焱分析。

　　孫堅提出了類似的觀點

　　「很多產業在中國市場容易產生"一窩蜂"，然後就進入寒冬。2002年，經濟型酒店開始崛起，之後進入高速發展期，中國經濟型酒店產業把別人幾十年的發展在10年左右的時間內走完了，這令市場有些不消化。於是我們看到了酒店成本上漲的問題，物業的供給也比以前少，既然如此，我們不如找存量物業做升級，可以控制成本。」孫堅如是說。

　　中端酒店正逐步變成紅海「從投資模式而言，經濟型酒店的投資回報期越來越長，以前經濟型酒店的投資回報期大約在3~5年，而如今卻有不少經濟型酒店的回報期都超過5年。而中端酒店由於客房收益是經濟型酒店的翻倍，因此中端酒店的收益更高且回報期更短，很多中端酒店可以在5年內收回成本。再看高端酒店，這類項目投資非常高，動輒上億元，且目前高端酒店市場平均入住率很低，有時只有50%左右，高端酒店的投資回報並不十分理想。相對而言，中端酒店是目前性價比最高的酒店投資開發模式之一。」趙煥焱指出。

　　「中端酒店會是未來酒店市場的剛需。這既有外部原因也有內部原因，內部原因主要是成本的增長，包括物業成本上升和用工成本的上漲等;外部原因上，資本的力量和消費的升級都在推進中端酒店的發展。」李予愷認為，存量經濟型酒店改建為中端酒店是一個節約成本且提升收益的選擇。

　　亞朵酒店創始人王海軍坦言，這幾年將會有大量經濟型酒店物業面臨租約到期和成本難以負荷的困難，同時還有一批存量酒店佔據優勢地理位置卻經營不善。「這就要求我們將這些存量經濟型酒店做升級改造，向個性化和性價比較高的中端酒店轉型。亞朵創辦之初就預見了這個市場趨勢，所以我們一直在強調中端。還有需要注意的是，未來85後和90後將是主力客源，具有文藝范兒且價格適中的中端酒店特別適合抓住這類客戶，這更要求業者要加強發掘中端酒店市場。」

　　值得注意的是，開發了諸多中端酒店後，這片原本的「藍海」或許也會逐漸變成「紅海」，而經過資本整合和新品開發後，首旅酒店、錦江等「大戶」麾下聚集了非常多的細分品牌。比如錦江系在收購了鉑濤、維也納酒店之後，現在超過30個品牌，其中有不少都集中在中端酒店市場。在業界看來，未來如何區分這些定位類似的酒店品牌、做好差異化發展並防止內部競爭等，都是這些酒店業「大佬們」今後需要面對的問題。