6 套以下，都是剛需？「對不起，我們不炒房」

來源：梵高先生 ( vgxs2012 )

炒房圈有一句很拉仇恨的話，叫 "6 套以下，都是剛需 "。這 6 套怎麼來的呢？一套自住，一套父母住，一套岳父母住，一套留給兒子，一套留給女兒，一套收租。用套數來計算一個人的資產包，是公認的說法。

但是，安靜想說的是，真正熱衷於用房子來反覆來進行保值增值的資深行業大佬，可能會對此不屑一顧。因為他們的口頭語是——你現在有多少平了？

最近，安靜開始陸續接觸到這些資深業內人士，不能是說巔復三觀吧，至少也受到了一定程度的暴擊。

我試圖從對話中聆聽揣摩真正的含義，再結合自身的理解，希望能夠給予大夥啟發，如果說的不對，可能是我理解偏差，大概是這樣。

需要聲明的是，我不會把這些當作炒房的金句，相反，我只認為這是一種投資理念的傳遞與修鍊。畢竟，在降槓桿與加強金融監管的格局下，房住不炒已基本被默認。

01

我們買房掙錢，只是一場意外

對於炒房客，很多人覺得他們是貪得無厭的蝗蟲，因為他們推高了房價，擠壓了實業的存活空間，增加了金融的系統性風險，讓很多有志青年者，敗在一套房子下奄奄一息。

由此，也生出很多恨來。所以，一看國家召開金融會議，就認為炒房客要完蛋了，一看租售同權，就是房價要降了。所以，每每一出政策，很多標題黨的標題一定是 " 炒房客要哭了 "。

算了一下，2017 年，中國 110 個城市調控了大概 250 次，按這個演算法來看的話，炒房者去年最少哭了 250 次，平均 1.46 天就要哭一次，那個心酸呀 ...

炒房客是不是煌蟲，房價會不會跌，這是一個屁股決定腦袋的問題。但是，總結以往的經驗：買房作為過去最懶、最直接的一種投資手段，確實造富了一大批人。

但很多人的初衷，可能並不是為了炒房而誕生，而僅僅是為了住而已。可能是來源於丈母娘的壓力或者忍受不了每年搬家的苦楚，一不小心就買了。

只是，在這些人當中，只是有些數字比較敏感的人，慢慢感覺到自己的財富在貶值。為什麼感覺到了 ? 因為自己的房子漲價了呀！

02

年增長必須達到 22%，你才安全

最近，公眾號 " 樓巔 " 舉了一個例子，特別有參考意義，它讓四個人在 10 年前各自擁有 50 萬元，以 10 年為周期，做不同的負債，然後進行財富計算。

A 先生以 50 萬元的資產買入，將增值部分（8.6%，2017 年深圳鏈家發布的二手房增幅，下同）換成房產，負債 70%。

B 先生做 5 成首付，增值部分也換房，負債 50%。C 先生是 5 成首付，然後增值部分不做任何處理。D 先生，全款買入。

我們先來看看這 10 年間深圳房價的走勢圖，過去 10 年間，深圳新房的價格從 9230 元 / 平增長到 2017 年的 54478 元 / 平。房價翻了 5 倍有餘。從 2014 年開始，房價進行加速模式。

然後，同樣的 50 萬，過了十年，這四個人的資產凈值發生了難以想像的變化。A:483 萬。B:209 萬。C:160 萬。D:105 萬。

D 很慘么，至少手裡有糧，心裡不慌。而很多人，可能連 C 都做不到。給你一個槓桿，別說撬動地球了，先撬動自己吧。

但是，真的賺了那麼多麼？在《中產階段如何保護自己的財富》一書當中，水庫有一個比喻：如果你想保證維持你的社會地位不下降，你的年增長必須達到 22%。

1980 年的 1 萬元，可能在北京買兩套房。2016 年，北京兩套房 1000 萬 +。36 年，年均複合增長 +22%。

所以任大炮經常炮轟，過去 10 年，房價沒漲。董藩也說，2037 年的房價，每平方米的價格，全國均價在 9 萬左右，北京要 80 多萬。這是根據數據算出來的，結果可能是錯的，但邏輯無誤。

對不起，我們不炒房，我們只是理財。

03

投資是極度反覆枯燥的修行

人應該具有抵禦資產縮水的理財投資意識。而投資，向來都是一場反覆枯燥無聊的修行。

這基本是原話，沒有作任何修改。什麼意思呢？對於固有的認知來說，很多人認為買房要什麼技術含量哈，不就是拿著錢到處晃悠然後心情好的時候來一套么？

這讓我想起了賣油翁的故事。康肅公善於射箭，世上沒有第二個人能跟他相媲美，他也就憑著這種本領而自誇。賣油的老翁卻嘲笑說：" 沒有別的奧妙，你 Y 只不過是手法熟練罷了。"

所以，業內有句話，叫 " 看房 300 套，自有筍盤 "。我見過的很多投資客，你只要說出一個小區的名字，他差不多就能把當下在賣的戶型給你完完整整的畫出來。

這是反覆反覆再反覆之後的手法，沒有其他便捷的渠道。他要在波折的市場中不斷的錘鍊自己的心智，相比於學術型研究者，他不斷一會看多，一會看空，到處喊大喇叭。

他們不常給人站台，更不拋頭露面，更耐得寂寞經得起誘惑。他們每年做的事就是不斷的尋的標的，出手，再尋找，再出手，再找，再出手 ... 他們有他們自己的評估體系。

這種忍耐力，放到房子上可能有人會覺得不舒服，但任何一行，成功的投資者往往都具備這個心理素質。獨立與逆向、勤奮與專註、偏執與耐心、常識與理性，是每個職業投資人一生追求並堅守的。

一個種子要長成小苗，長成大樹，是需要時間的。但是，活下來，最重要。

《大空頭》中有一句話與之相當：活的更久比偉大的交易更加的重要。不偉大，至少可以不韭菜。丁格說過，命運不是機遇，而是選擇。

樓市進行到這個階段，沒有特別的好，更沒有極端的壞。與其天天做手機俠聽別人分析判斷趨勢指點江山，不如親身去體驗市場的冷暖。

...

行文至此，總結下來，我大致的感受是：真正的富人有時候並沒有超乎常人的能力，他們只是日復一日的在進行一場悄無聲息的 " 資產保衛戰 "，雖然極其的枯燥無聊。

以前是儲蓄社會，現在是槓桿社會。只有學會控制適當的槓桿與建立資產思維，才能跑贏通脹，獲得時間的玫瑰。

身在深圳，有很多身不由己，我很清楚了解買不起房的青年們臉上痛苦的表情。

但我更想說的是：真正的窮是沒有希望的。時代不會虧待迎難而上的人，但前提是，你要擺正你的姿勢。

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