發現 | 外移成定局 上海未來真正的都心在哪裡？

閘北靜安兩區的合併，與香港置地投資浦東前灘，是最近的兩個熱點。今日本號一針見血為你解讀熱點事件背後的深意，鎖定真正驅動上海未來發展的內核區域，即上海未來城市之都心，從中汲取指引上海下一個十年房產投資方向的精華。

未來都心

上海傳統六大中央商務區均集中分布內環區域，地小人密。近幾年中央商務區的外擴在各區已有嘗試，例如閘北的不夜城、靜安的濱河，虹口的北外灘、黃浦的盧灣濱江，徐匯的西岸等。

但從長遠看，上海需要新的中央商務區，來承載產業的創新、擴容和細分。而隨著城市更新速度加快和軌道交通網路的完善，產業流動和二次集聚的條件已趨成熟。我們看到，隨著外圍區域規劃的最終落實，上海中央商務區的外移已成定局，其中，

北移後的中央商務區主要位於浦西（輔以浦東的陸家嘴金融區二期）；

南移後的中央商務區主要位於浦東（輔以浦西的盧灣世博地區和徐匯濱江）。

時至今日，隨著閘北靜安行政區劃調整的最終落實，以及浦東濱江帶上的世博央企總部-後灘-前灘的規劃落位，我們已能鎖定上海下一個十年的城市真正都心之所在。

北移後的都心：靜安蘇河灣-虹口北外灘-楊浦東外灘沿線，輔以浦東陸家嘴金融區二期

核心範圍：長壽路-天目西路-海寧路-周家嘴路-內環線和蘇州河-黃浦江之間的圍合區域，輔以陸家嘴金融區二期的浦東大道北側的黃浦江沿岸區域

開發策略：城市更新、土地出讓為主的市場化模式

南移後的都心：浦東世博地區-後灘地區-前灘商務區，輔以浦西的盧灣世博地區和徐匯濱江

核心範圍：濟陽路以西，始於世博地區，途徑後灘、前灘直至浦東中環的濱江閉合區域，輔以浦西的盧灣濱江和徐匯濱江地區

開發策略：與國企（中船、中信、陸家嘴）合作開發土地為主的模式

我們看到，在新的都心，軌道交通已經貫通全境，地面交通規劃也已落實。同時大型商辦綜合體也已在節點落位並處建設中後期，後續發展用地處於同步動遷階段。

（注1：綠色的軌道交通12號線貫穿浦西的蘇河灣、北外灘和東外灘，橄欖色的14號線貫穿陸家嘴金融區二期的黃浦江沿岸，兩條線路均與2號線換乘，緩解沿線的南京西路CBD和人民廣場CBD的商務瓶頸和交通壓力）

（注2：軌道交通12號線沿線的站點均設置地鐵上蓋大規模商業體，奠定均質化的商業氛圍，支撐來自沿線甲級寫字樓和高端住宅項目的消費需求）

（注3：北外灘地區，目前沿江第一排已由金茂控股（原方興地產）開發完畢，第二排和第三排未來將通過城市更新方式動遷後，幾乎全部用作商辦樓宇的開發。）

我們也看到，在新的都心，細分的行業或企業集聚或已入駐形成，或處於（世博央企）總部建設期。核心區的大型商業項目已集中開工，2018年竣工開業後將奠定世界一流商業氛圍，輻射浦東全境。

縱觀上述由政府、市民、企業各方求實創新、共同努力的成果，我們有理由相信，「與時俱進」的開拓創新精神已不再是口號，企業的投資興業，體現了對城市規划水平和政府管理水平的認同；居民持續高漲的改善需求，體現了對更高水準的公共服務資源和更豐富生活體驗內容的肯定，一種政府服務、企業投資、市民安居之間的良性循環，被真正植入到上海這台動力澎湃的引擎中。

都心傳承

兩區合併：承前啟後的新老都心交接

我們注意到，對閘北靜安合併的行政區劃調整解讀，目前看到的對樓市的點評，很多都將29.2平方公里的閘北全境，加上7.6平方公里的靜安（也就是下圖我們看到的「靴」型區域）直接打包為聯姻叫好（預設全區房產大幅升值結論）。這是一種本末倒置的定性分析，片面強調概念多過實質的浮誇風。

本號認為，此次兩區合併，能夠真正將「優勢互補，資源共享」這句話落到實處。較之浦東合併南匯，這是一次起點更高、可操作性更強、未來成效顯著的行政區劃調整。

整體上看，靜安區的良好配套基礎和涉外行政服務經驗，對跨國企業入駐存在極高的認可度和吸引力。但靜安區的土地資源接近衰竭，隨著商務活動的日趨活躍，中央商務區內的配套設施和公共設施的超負荷運轉，逐漸成為了制約商務環境優化的瓶頸。

與此同時，在中央商務區租金持續上漲的大背景下，一部分對商務成本較為敏感的

輕資產服務型企業，他們的外遷訴求變得逐漸積極活躍，另一部分規模較大的跨國企業，也有意為二線部門物色新的辦公場所，你情我願時代已經到來。

反觀閘北，則具備「有朋自遠方來，地大價平」的空間優勢和成本優勢。因此，兩區合併將為企業外遷創造無縫對接的條件，減少工商、稅務變更手續，提高服務效率，降低行政管理成本。

所以，兩區合併有利於縮小極差，實現產業發展的均質化。靜安有產業優勢，閘北有空間優勢。靜安有產業先進性，閘北有土地吸引力。在貫徹全市「創新驅動，轉型發展」的整體思路基礎上，兩區合併真正能夠實現優勢的均質化和資源的交換共享。

投資前灘：轉守為攻的浦東都心布局

日前，繼鐵獅門、太古之後，怡和集團旗下的房產開發平台香港置地與陸家嘴集團旗下的上海前灘國際商務區投資(集團)有限公司簽署了一份合作框架協議，共同合作開發位於浦東前灘的一個總面積為21萬平方米的商業項目。

在上述三家企業中，香港置地最為保守，作為一家同樣具備英資背景的企業，在香港中環擁有45萬平方米的持有物業。就是這樣一家「未有香港，先有怡和」的老牌英資房企，此番與陸家嘴集團合作的項目僅是商業部分，項目中的酒店、出租公寓等其餘業態仍由陸家嘴自主開發。

前灘的發展戰略是通過先發展核心商務區，通過合資開發保證開發質量，提升區域價值。為了保證建成的項目與高起點定位一致，陸家嘴集團與入駐企業都選擇了合資共建的模式。

本號留意到，太古、怡和等英資企業的布局前灘，不可否認會有歐洲本土經濟不景氣和香港零售業不景氣背景下的對沖考慮。但前灘作為升級版的陸家嘴，由於高起點的規劃，並且吸引到三大保守房企建立「長期持有，苦心經營」之價值觀，足見中外雙方對其未來價值判斷高度趨同。

目前核心商務區的招商工作全部完成，整體開工超過100萬平方米，2018年進入竣工高峰。屆時將奠定前灘國際商務區世界一流的商業氛圍。

都心情結

「上海真正的頂級豪宅區」是一個承載了感情寄託的定義。常年在一個區域生活和工作經歷，尤其是留下的回憶，對每個人的生活習慣、興趣愛好、價值取向，影響根深蒂固。這是由人的拒絕改變、接受現狀的人性決定的。

但是，從更為長久的一個歷史進程看，社會的進步符合帕累托效率法則。一代又一代的人通過追求理想和卓越，實現個人財富的積累，促進社會經濟的發展。並且在我們的國家和社會之上，還有宇宙的規律在運轉。

租界，作為見證了上海百年繁榮的心臟地帶，始於開埠，延續一個世紀以上，留下數不清的老故事和老建築。它承載了幾代人的情懷，奠定了很多人的底蘊，成為整個城市的一個感情寄託的載體。

但較之基於租界而定義頂豪區的判定體系，我們更應該動態的關注目標客群的內在演變規律。首先從財富擁有者的身份而言，已從歷史上的「沙遜們」演變成了現今的馬雲、李彥宏等互聯網精英新銳；其次，從財富創造的方式上，他們已從「沙遜們」的炒地皮時代進化到了現今承前啟後的互聯網大時代。

對上海租界這一片被法式梧桐所遮蔽的區域，在沐浴穿透葉片間隙的斑駁陽光的同時，我們更應該看到，「開埠」這個不平等的條款，客觀上成為了170年前上海向世界開放的歷史契機。而今時租界的建設水準和人文積累，亦是上海開埠後騰飛崛起的成就明證。只是，展望未來，她更適合繼續詮釋上海的精緻和優雅，而應該把繼往開來的爆發力交給更加強勁的心臟去驅動。

所以我們不能靜態固化的看待上海的頂豪區，而要突破自己的感情寄託，去洞察城市內在的人文演變和產業發展規律，建立搭建在個人感情之上的價值判斷體系。我們在回味厚重的租界文化銘刻在我們心靈的眷戀的同時，也應該去聆聽來自於蘇河灣、北外灘、前灘的壯闊的交響音符。

每個人都有bias，尤其對自己熟悉的、已作出選擇的，但人最牛逼的能力就是不斷去改變，當然這種改變是一種有計劃的去改變自己超越自己。所以要超越自己，難的地方不僅在體力上走出舒適地帶，更在於觀念和思路上。

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