始豐：先建後拆破解城中村改造難題·台州日報

玉湖區塊一期工程主入口效果圖。

2014年4月1日，始豐街道黨工委書記龐新東向市督評組人員介紹玉湖城中村改造項目。

2013年8月，始豐街道機關工作人員在玉湖村做城中村改造宣傳。

2013年3月30日，始豐街道機關幹部參與土地清表活動。

2013年4月2日，天台啟動城中村改造項目，玉湖區塊一期工程為全縣第一個城中村改造試點項目。余海鷗袁敏燕/文大規模拆遷怎麼安置，改造資金怎麼籌措，政府和開發商的承諾如何兌現……天台縣始豐街道通過選擇高價值地塊吸引村民、提供1：3置換方式讓利於民、採取先建後拆加快項目推進等一系列創新舉措，有效化解群眾心結，順利破解城中村改造難題。目前，總投資額6.13億元的玉湖區塊一期工程已完成投資3.56億元，9幢樓盤已全部結頂；總投資額8.09億元的官塘蔡區塊一期工程已完成投資3.45億元，地下室頂板工程及地上4層建築已完成；玉湖洪區塊完成總規方案報批工作。始豐街道的做法，得到市委、市政府主要領導的肯定。不久前，市委書記吳蔚榮在天台考察後說，玉湖城中村改造「先建後拆、滾動開發」做法好。先建後拆，消除拆遷對象的後顧之憂在天台縣城九龍大道和法華路之間，有一個在建的小區。走進小區大門，只見建築工人們正在緊張有序地施工。4號樓腳手架上懸掛的「封頂大吉」字樣，在初冬陽光的照耀下特別顯眼。小區優越的地理位置讓即將入住的玉湖村民非常滿意：橫跨小區門口的那條馬路，就是天台客運總站；沿馬路往東南方向行走兩三百米，就到了縣政府大樓。這是天台縣始豐街道玉湖區塊一期項目，總用地62畝，總建築面積14萬平方米。始豐街道黨工委書記龐新東向記者描繪了建成後的小區模樣：戶型齊全，布局合理，設計超前，是一個融合村級大型會所、學前教育、衛生、購物、休閑等功能的新型現代化社區。2012年，始豐街道啟動玉湖、玉湖洪、官塘蔡3個城中村改造試點工作。「我們按照『統盤規劃、分期實施，先建後拆、滾動開發』的思路，以拓展城市發展空間、提升城市品位、提高群眾生活水平為原則，探索城中村改造的新模式。」龐新東說。目前，總投資額6.13億元的玉湖區塊一期工程已完成投資3.56億元，9幢樓盤已全部結頂；總投資額8.09億元的官塘蔡區塊一期工程已完成投資3.45億元，地下室頂板工程及地上4層建築已完成；玉湖洪區塊完成設計規劃報批，進入土地丈量階段。先建後拆，資金從何而來？「一是巧用滾動開發，二是採用BT模式。」龐新東說。拆遷是城中村改造面臨的最大問題，考慮到「釘子戶」可能帶來的種種問題，始豐街道靈活建立城中村改造分期分批、滾動拆建模式，即先啟動一期安置房建設，等二期區塊的拆遷戶安置到一期安置房後，再啟動二期安置房建設，分期實施，梯度推進。以玉湖村為例，該村總人口4649人，戶數1452戶，安置規劃總面積約400畝，設計面積600萬平方米，分4期實施。一期62畝，749套安置房建設工程於2013年4月啟動建設，以優先解決玉湖村新玉龍路約60戶拆遷群眾及寒山路、唐興大道二期區塊約151戶拆遷群眾的安居問題。同時，始豐街道在全縣首次創新採用BT模式，即建設移交，利用非政府資金來建設非經營性基礎設施建設項目的一種融資模式，引進浙江曙光、浙江基建等幾家民營公司，通過利用該主體提供社會資金參與安置房建設，解決城中村改造政府融資難題。「房子都建成了，地段繁華、戶型多樣、配套齊全、環境優美，老百姓看得見、摸得著，拆遷等後續工作就容易多了。」龐新東說。政府讓利，確保拆遷群眾收益最大化對老百姓來說，拆遷之後划算不划算，是心中最大的疑慮。始豐街道按照「農民可接受、政府可承受、發展可持續」的原則，採取多種置換形式，並充分考慮缺房戶、無房戶的迫切需求，保證人均60平方米的住房保障。同時，對佔地面積大、建築層數少的房屋，按被置換房屋合法佔地面積的1:3標準確定房屋置換面積；對建築面積大的多層房屋，按1：1標準確定房屋置換面積，實現拆遷補償最大化。村民余某家4個人，現房屋佔地面積150平方米，建築面積300平方米。始豐街道辦事處副主任吳裕明在動員階段，曾幫他算了一筆賬：如果按1：1方式，收入支出相抵，還可以找進24.75萬元，可實現商品房價值270萬元；如果按人均60平方米的方式，找進41.55萬元，實現商品房價值216萬元；如果按1：3方式，余某則要拿出22.05萬元，但他能分到450平方米的房子，實現商品房價值405萬元。「這3種方式我們讓村民自主選擇。但我們一般推薦1：3方式，這樣能使百姓的利益最大化。」吳裕明說，原先百姓對公寓式安置有異議，希望有天有地的立地房，現在這麼一算賬，商品房的價值擺在那裡，村民們都接受了。「村民們另外一個疑慮，就是房子質量怎麼樣、配套設施如何？」始豐街道黨工委委員張哲都說，街道向百姓作出承諾，按周邊樓盤標準建造。此外，在安置位置上，政府也給予百姓最優化。街道將玉湖、官塘蔡城中村改造試點區塊項目選址安排在始豐新城中心區塊。已經結頂的玉湖城中村改造一期安置區項目，隸屬始豐新城核心區塊，緊臨天台客運總站，地理位置十分優越。城中村改造後，拆遷戶從村民變成了市民，如何解決他們的生計、求學、就業等問題？「我們按照『宜工則工、宜商則商、宜農則農』的發展思路，成立新農村建設有限公司、村集體經濟服務中心，因地制宜牽頭探索適合城中村特色的發展模式。」龐新東說。玉湖村城中村改造後，村集體獲得土地徵收補償1.1餘億元及村級留用地。通過規劃布點，該村計劃在部分村級留用地內建造佔地面積約4000平方米的大型市場及高12層玉湖綜合樓，面向社會招租，發展壯大村級集體經濟，解決本村居民就業。同時，實施社保並軌。他們在台州市率先出台《被征地農民基本生活保障制度銜接並軌工作實施意見》，採取優惠和激勵措施，引導和鼓勵被征地農民就高參加「職工保」，就近接入「城鄉居保」，實現完全並軌。對補繳社保費有困難的，發放銀行小額預繳貸款，待領取養老金以後分期償還。藉助外力，以街道作主體改造城中村安置房建設的主體是誰？這是始豐街道一班人當初思考的一個問題。根據天台的實際情況，一種辦法是由指揮部來拆建，但弊端是效率低，人力、物力消耗大。另一種辦法是村居迴轉，但會出現政策底線把握不準等問題。怎麼辦？始豐街道開創性地採取了第三種辦法，即以街道為主體，實施城中村改造。這是一種全新的運作方法，但是，街道沒有規劃設計能力，說白了，就是缺人。「我們採取了向其他部門借力的辦法。」龐新東說。在縣委組織部的協調下，建設、國土、發改、拆遷辦等部門的優秀人才，陸續進駐始豐街道。全縣該領域的智慧，被集中到這裡。天台縣發改局招投標監督辦主任夏宏亮，是去年5月被掛職到始豐街道的。城中村改造過程中的項目前期和項目融資兩塊，他都參與了。「印象最深的是去年剛到的時候，BT項目的招投標。」夏宏亮說，由於施工單位對條件不滿意，報名單位不足3家，導致招投標失敗。夏宏亮仔細梳理、分析了失敗原因，一是投標企業認為中標下浮7%不合理，二是10%的投資回報過低。在第二次招投標之前，夏宏亮決定提前介入了解。他走訪了溫州、嘉興、寧波等做過BT項目的企業，通過多次接觸，結合當地實際，定出了相對合理的指標，終於在業主和企業之間找到了一個平衡點。大量走訪，多次討論，第二次招投標，終於順利完成。從立項、用地到建設、設計，從規劃報批、施工圖、施工單位選擇到中介服務招標，包括專業工程、電梯等十幾個項目的招投標，一年多來，這些項目全都被夏宏亮和他的同事們一一拿下。「難度確實比較大。好在辦理過程中，許多部門以前都接觸過，大家都比較熟悉。同時，提前溝通，交叉的項目同步辦，盡量壓縮時間。」夏宏亮說，開始還擔心做不好，現在順利完成了，覺得蠻有成就感的。這些外來的人才中，還有一部分是「周末工程師」——利用周末，師徒結對。一些重大環節，徒弟周末「吃進」後，自己工作日期間消化。在建設管理上，始豐街道則是採用聘任制，在社會上招聘專業人才，在職、兼職指導。同時，邀請人大代表、政協委員及檢察、紀委等部門相關負責人，成立「陽光工作室」。「搞『陽光工程』，為的是讓老百姓放心。」龐新東說。「要不是慧芬妹子的執著打動了我們，我們是不會同意那麼早丈量房屋的。」看著工作人員拿著皮尺丈量著四合院內的面積，一戶主說，「本來擔心拆遷政策時時變。前段時間，慧芬妹子天天到我們家來宣傳政策，現在置換形式、面積認定、人口確認等我們都懂了。」他們口中的慧芬妹子——戴慧芬是玉湖城中村改造徵收組成員，也是動遷組的骨幹。戴慧芬本是一膽小的人，特別怕黑，做城中村改造工作之前，夜裡根本不敢一人行走於村中小巷。為了更快摸清拆遷戶的底數，那段時間，戴慧芬基本上每個夜晚，都會一個人帶一支筆，一張村結構圖，挨家挨戶了解情況。拆遷戶裘先官坦言：「一開始，思想的確有些不通，因為自己帶院子的小樓剛建起沒幾年，很是捨不得。同時，還擔心玉湖整村改造工程量那麼大，政府能不能兌現。看到已結頂的玉湖一期安置工程，我所有的顧慮都沒了。」對此，始豐街道黨工委委員張哲都深有感觸：「剛開始入戶調查階段，群眾對幹部有抵觸情緒，連門都不讓進。後來通過宣傳車、顯示屏等方式宣傳，挨家挨戶發放城中村改造房屋置換手冊等，群眾了解了政策，就陸續有幾戶村民同意入戶丈量了。」事實上，從調查摸底開始，工作人員就遇到了一些阻力。對於這種可預見的阻力，始豐街道提前做了安排。「大包干、樹典型、拉關係，三招制勝。」龐新東說。街道成立了由63名機關幹部組成的動遷組，分3個大組，每個大組又分3個小組，任務到組，責任到人。「街道領導聯繫動遷組和村幹部，哪裡出現問題，立即予以解決」。在拆遷過程中，街道充分發揮黨員幹部的領頭雁作用，碰到好的案例，編成小故事，在當地報紙、電視上宣傳。「接下來還將開通微博、微信，及時傳播先進典型」。同時，街道發揮各自的人脈資源，把所有的社會關係都利用起來，然後將「關係網」匯總在一起，綜合來做。「今年以來，共抽調86名幹部進村入戶5000餘次。最多的一位幹部，曾走訪了200多次。以心換心，最終實現和諧拆遷。」龐新東說。9月9日上午，玉湖村村口狗肉館建築順利拆除。「第一戶」的拆除，標誌著玉湖村城中村改造拆遷工作取得了實質性進展。本版圖片由始豐街道提供
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