政府為什麼限購商品房

政府為什麼限購商品房 作者：王東京 來源：學習時報 字數：1896 對時下政府限購商品房，學界褒貶不一，地方官員也頗有微詞。今年經濟增速降低，不少人把原因歸咎於房地產限購，這樣說不是沒一點道理，作為地方的支柱產業，房地產不濟當然經濟會受拖累。 這裡要討論的，是政府為何要限購商品房？原因其實路人皆知，政府旨在控房價。前幾年房價高企，有人買不起房怨聲載道，於是千夫所指，紛紛批評開發商暴利，要求政府打壓房價。而開發商回應，由於地價高房價才會高，是地價推高了房價，地價不降房價降不了。所以開發商要求政府首先降地價。 是這樣么？我不贊成開發商的觀點。曾說過多次，房價與地價之間，絕非地價推高房價；恰恰相反，是房價拉高了地價。倘若市場房價不高，地價不可能高得了。說來簡單，開發商不蠢，如果房子賣不起價他們怎會高價從政府手裡買地？君不見，2008年下半年受美國次貸危機影響國內房價下跌，地價立即下跌；而2009年房價回升，地價這才跟著漲起來。 困難就在這裡，地價不降開發商房價不降。那麼地價有可能降嗎？我看很難。兩個原因：一個是現行財政體制下地方只留存增值稅25%、所得稅僅 40%。分稅制前，地方財政收入佔比是70%，今天僅為50%；而地方財政支出佔比卻從原來的70%上升為85%，這樣地方財政自是入不敷出。巧婦難為無米之炊，地方政府只好靠賣地彌補。有數據說，土地出讓金目前已佔到地方本級財收的69%。 另一個原因是地方政府既然要賣地籌錢，地價當然越高越好。由於市場房價高，地價高開發商也接受。想想看，土地能賣高價政府怎會賣低價？再說現在土地出讓都是招拍掛，若開發商願出高價而地方政府卻堅持低價賣，別人會怎麼看？是不是會懷疑主事的官員在從中漁利？考慮到這一點，除非真有貓膩，不然地方官員是不敢低價出讓土地的。 寫到這裡，讀者應明白國務院為何要對商品房實行限購了。一方面，房價居高不下有人要求政府控房價；另一方面，地方政府不降地價而開發商不肯降房價。沒辦法，國務院只好下猛葯，抑制購房需求。早幾年中央政府其實也曾出台政策調房價，如 2005年頒發「國八條」，2008年底又頒發「國十條」，可惜那些措施皆和風細雨，調控作用不大。 經濟學說，市場價格由供求決定。是的，商品房漲價，原因無他，一定是供不應求。所以抑制房價無非用兩招：一是增加土地供應，讓開發商多建房；二是抑制購房需求，讓消費者少買房。如何選擇？由於政府要守18億畝耕地紅線，土地不可能敞開建房。而短期內房供短缺不改變，那麼就只能壓需求。這樣看，國務院下令限購其實也是無奈之舉。 不必懷疑，房屋限購對控價肯定有幫助，這兩年各地房價相繼回落是明證。不過對「限購」效果得辯證地看，在抑制房價的同時，它也可能會抑制經濟。目前歐美經濟疲軟，中國出口受阻，經濟要保持 7%的增長必須擴內需（重點是擴消費），而國內居民的大宗消費是購房，購房被限制，對擴消費豈不是作繭自縛？ 這是令人棘手的問題。一方面房價要控制，另一方面經濟要發展。故當務之急是要另闢蹊徑，找到一個兩全其美的辦法，既能控房價又不傷害經濟。這樣的辦法有嗎？這些日子思來想去，我想到的就是將住房與買房分開處理。所謂「居者有其屋」，是說人人能住房，而非人人能買房。就連今天歐美髮達國家，也非人人都是買房住的。 最近看到一份資料，說德國人平均到42歲才買房；而法國人買房的只佔 59%；美國人高一些，買房的占 70%。可見，發達國家也有不少人租房住。事實上，政府要照顧窮人住房，提供廉租房好了，而不必將房價壓低到讓人人都買得起。這既不現實，也沒必要。顧名知義，商品房就是商品。是商品，價格就得隨行就市。退一步講，即便今天房價降 30%，窮人也未必買得起。 再想多一層。若限購政策不鬆動，長此以往房價一旦大跌（比如跌 50%），拖累的怕不單是經濟，一大批有房戶可能會變成無房戶。舉個例，某家庭買了一套價格 100萬的房子，自己首付25萬，從銀行貸款75萬。結果房價跌了一半，原來100萬元的房子現在就值50萬，你說這個家庭怎麼還貸款？就算凈身出門，用房子抵貸款還欠銀行25萬對不對？ 我不主張政府打壓房價，當然不是指房價可無限度上漲。對政府來講，我認為上策是穩房價。對此我有專文分析，恕不重複，這裡要說的是怎樣穩房價。曾與欽州市委張曉欽書記討論，他認為可借鑒新加坡的做法，用差別交易稅抑制炒房，即買房後持有時間越短，徵收交易稅就越高。 我覺得此法很妙，妙就妙在鼓勵租房限制炒房。設想一下，假如交易稅這樣設計，凡買房後當年賣出的，交易稅徵收其差價的 95%，第二年賣出的徵收 85%，第三年賣出的徵收75%，第四年賣出的徵收65%……如此一來，將來還會有人對炒房樂此不疲么？就算急病亂投醫，政府不妨用這個辦法試試。
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