美國租房奇遇

2012年01月31日01:16　　當家住紐約皇后區的周太太發現自己「被群租」後，把房客告到了法院，等來的結果是，由於房客非常多，所以法院希望周太太給他們三個月的時間找房子。　　「我只能吃啞巴虧。」她對《第一財經日報》記者表示。　　抓狂的房東不止周太太。　　2011年聖誕節前後，零點研究諮詢集團前進策略公司總經理馮晞也就自己的遭遇大吐苦水——租客申請破產，還不能趕對方出門，「賠了房租還得聘請律師」。　　「黃世仁」被「楊白勞」欺負了？　　外界的調侃顯示出了中美法律以及觀點的不同之處。　　吃啞巴虧　　周太太有一套三層聯體別墅，每層樓可以獨立進出，並帶有單獨的衛生間。　　一年多前，她把三樓出租給兩名來紐約餐館打工的中國人。幾個月後，她偶然發現這套兩室一廳的房間里，竟然住了10個人。　　由於過度使用，房屋的牆壁、廚房灶頭、廁所等紛紛損壞。　　按照紐約的法律，房客是不可以隨意轉租房子的。然而，周太太並沒有和房客簽訂合同，所有的一切都不受法律保護。　　她要求房客搬出她家，對方則以那麼多人一時間找不到房子為由，一拖又是半年。　　「從那以後，我等於和房客的關係徹底決裂了。他們也開始不付房租。」周太太告訴本報記者，自己找到律師把房客告上法庭，雖然達成和解，但由於房客非常多，所以法院希望周太太給他們三個月的時間找房子。　　「我只能吃啞巴虧，答應了，心裡想，只要他們到時候搬走就行了，可是他們三個月後又請求法院延期一個月。最後我花了近兩個月申請強制執行令，才把他們趕走。」她說，「整個過程的律師費就好幾千美金，我又花了上萬元重新裝修。」　　紐約法路通律師事務所的合伙人耿婷律師告訴本報記者，按照紐約州的法律，房東是不允許直接換鎖驅逐房客的，所有的一切程序必須經過法庭判決和執法部門。　　和溫煦的東海岸一樣，寒冷的猶他州也有類似的案例。　　「美國法律氣死我也！」馮晞此前在微博上抱怨說，「收到鹽湖城租我房子租客的個人破產申請，經法院寄來。這樣一來這家人可以不交房租還賴著不走。我還不能違法趕對方出門。我是賠了房租還得聘請律師。」　　「其實，90%以上的可能是法院進行調解，最後房東和房客達成和解協議。」耿婷律師說，「然而法院的和解一般都會向著房客，例如房東希望房客一月內搬出，法院則會調解說，多給一兩個月吧。大多數情況下，房東是要不回那段時間的房租了。」　　值得注意的是，在紐約，破產不能成為房客繼續長期居住租賃房的理由。　　然而，當「楊白勞」無法交付房租時，「黃世仁」不能自行處置。　　一般要經過的程序是，房東通知房客限期，通常是幾天內繳付房租和滯納金否則就驅逐房客。如果房客到期仍未搬走也沒付錢，房東就可以給房客搬離通知，房客接到通知後沒有在法律規定的時間（通常是一個月內）搬走，房東可到當地的法院申請驅逐令。　　一來一去，已經一個多月了，這還只是開始。　　法院通常會在一個月內開庭，如果法官裁定房客必須搬離後，房東才能合法地勒令房客搬走。如果房客仍堅持不搬，房東可以憑法院判決向警察局申請強制執行，屆時由警察負責把房客帶離租賃屋。但就算是房客走了，房東一般也不能任意處置「楊白勞」留下的家居和其他財物，更不能像「白毛女」故事裡的「黃世仁」一樣拿來抵債。　　除了少數州外，美國大多數州都要求房東對被逐房客的財物遵循一定的存放和通知程序。　　如果房東要追討欠下的房租需要另案起訴。　　一般來講，從房東向房客發出通知，上庭，到最後房客離開，整個過程短則三個多月，多則拖上一年以上。　　耿婷手頭的許多案件都是這樣的類型。　　「平均來講，整個過程是半年。」聯合律師事務所的經理丹尼斯·嚴告訴本報記者。　　嚴出嚴進　　看起來，美國法律對房客似乎有一種天然的保護，實則不然。　　事實上，租房的程序不但嚴出也嚴進。　　剛從紐約大學畢業的學生趙煒娜告訴本報記者，由於自己是尚未開始工作的大學生，她沒有社會安全號，也沒有信用記錄，而一般紐約曼哈頓的公寓樓都要求檢查房客信用記錄。　　所以，趙煒娜無法租到理想的房子。　　「我只能到處找有信用記錄的朋友合租。」趙煒娜說，「我的室友信用記錄也不是很長，我們被要求付兩個月的房租作為押金。」　　而在金融系統工作的林益也有類似的遭遇房東篩選的經歷。　　林益一家只有他一人工作，平均每月稅前1.1萬美元，他們原本看中了位列紐約十大最舒適公寓樓盤中的一套兩室一廳，月租2750美元，外加每月200美元的樓內公共設施使用費。　　房東委託經紀人要求林益提供社會安全號、信用記錄和工資證明，供整個大樓的業主委員會審核，審核費用450美元須由林先生負擔。　　同時，經紀人還提出每月家庭收入是月租4倍以上的要求。　　「我原本非常自信，認為自己有穩定的高收入工作、良好的信用記錄，租房應該是很簡單的過程。」林益說，「沒想到那麼複雜，而且我的工資水平竟然還沒有達到他們的標準。」　　在保障房客的同時，美國的法律也給予了房東選擇房客的機會。　　例如紐約、舊金山這樣的大城市，一般房源較好的房東都會委託房產經紀人，對房客進行嚴格審核。如果房客有過租房違約的記錄，也會在信用記錄上留下「敗筆」。　　房客在繳納審核費用以及房租的同時，一般要給房產經紀一到兩個月的房租作為傭金。　　契約精神　　美國商務部2012年1月30日公布的數據顯示，美國2011年12月份個人收入取得九個月最大漲幅的佳績，但美國人還是選擇了增加儲蓄而非支出，這種謹慎心態暗示著2012年初美國國內需求將放緩，因而可能使2012年美國經濟保持緩慢增長態勢。　　事實上，越來越多的美國人放棄了擁有一處房產的夢想，改為租房。　　根據公開數據，2011年三季度美國出租房產的空房率為9.8%，經濟學家預計2012年會有更多租房者。　　雖然美國50個州的法律略有不同，但一個基本的規則是，房東不可以帶有種族或者性別歧視地選擇房客。一旦契約形成，房東就不可以隨便進入房客的租賃領域，並且不能隨意趕走房客。另外，房東應負責房屋的維修和管理，比如換燈泡、換門鎖、換地毯等等。　　許多州還規定，房東必須在冬天提供暖氣設施，並且暖氣達到一定的溫度。　　如何保障房客的利益一直是立法者關注的焦點。　　紐約市議員陳倩雯告訴本報記者，許多房客並不熟悉法律，對自己的權益非常模糊。　　「有很多能夠保護房客免受貪心房東欺負的方法。」陳倩雯說，「一份"租戶權利書"應該被提供給所有的租戶，並且附上房屋維權組織的聯繫方法。」　　而對於房東來講，近年來失業率的高企也造成越來越多的學生無法找到工作，或者一般失業租戶無法繳納房租。　　華人社區最常見的違規行為是，在法官仍未簽署驅逐令前，屋主已先採取驅逐行動。屆時，房客報警，屋主反而從有理變為無理。　　「其實，我接手的案件中，絕大部分房東沒有在租房之前審核房客的信用記錄。你會驚奇地發現，雖然有那麼多教訓在眼前，還是有房東對此缺少了解。」耿
推薦閱讀：